和旅游景區(qū)結(jié)合的房地產(chǎn)策劃方式，往后幾年這個模式將在很多地方出現(xiàn)，綠維有什么研究嘛？

我們院曾經(jīng)策劃過多個旅游房地產(chǎn)項目，根據(jù)我們的實踐經(jīng)驗和理論研究，總結(jié)出來了城郊旅游房地產(chǎn)開發(fā)有六大模式：

房地產(chǎn)策劃一：旅游度假區(qū)＋投資型旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式　　

此類旅游房地產(chǎn)特點：有核心資源為依托，如溫泉、海濱、避暑環(huán)境等，以第二居所和異地度假主要需求，形成投資型公寓、別墅開發(fā)、休閑社區(qū)等，這類房產(chǎn)要能充分利用核心資源，將資源利用與生活方式創(chuàng)造、生活環(huán)境營造相結(jié)合，體現(xiàn)人與自然的統(tǒng)一，注重環(huán)境的營造和居住條件的改善

房地產(chǎn)策劃二：公園里的旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式

在公園里建造房地產(chǎn)，公園作為大尺度背景資源配送。這種開發(fā)方式與旅游小鎮(zhèn)開發(fā)相類似，通過旅游的開發(fā)，把生地做成熟地用于房地產(chǎn)開發(fā)。這類房地產(chǎn)一般依托公園，集自然、生態(tài)、健康、文化為一體，同時享受城市的繁華與便利，是高品質(zhì)的生活空間，具有很高的商業(yè)價值，但這類房地產(chǎn)的開發(fā)一定要符合國家的某些規(guī)定。

房地產(chǎn)策劃三：生態(tài)人居旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式　

旅游小鎮(zhèn)就是以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的小鎮(zhèn)，分為三類資源主導(dǎo)類、旅游接待型和生態(tài)人居型。生態(tài)人居型小鎮(zhèn)一般處于中大型城市周邊，距離城區(qū)較近，一般為近中郊區(qū)。對于北京、上海這樣的特大型城市，距離在100公里以內(nèi)；對于三百萬以上市區(qū)人口的大型城市，距離在60公里以內(nèi)；對于一百萬左右市區(qū)人口的中型城市，距離在30公里以內(nèi)；百萬以下市區(qū)人口的中小型城市，距離在15公里以內(nèi)。 

生態(tài)人居旅游小鎮(zhèn)是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的一個未來趨勢。生態(tài)人居是一個綜合概念，不僅強(qiáng)調(diào)居住的概念，而且要求環(huán)境的營造。生態(tài)人居含三個環(huán)境，生態(tài)環(huán)境、社會環(huán)境、居住環(huán)境。要求的是人與環(huán)境的和諧統(tǒng)一。在這個綜合的生態(tài)人居環(huán)境中，人的生態(tài)狀態(tài)、生存狀態(tài)、生活狀態(tài)都達(dá)到最佳。 

將人類居住中三個尺度的劃分，區(qū)分為三個層面的生態(tài)系統(tǒng)，即：整個區(qū)域環(huán)境、社區(qū)環(huán)境和住宅環(huán)境；形成區(qū)域生態(tài)人居環(huán)境，社區(qū)生態(tài)人居環(huán)境，住宅生態(tài)人居環(huán)境。三個尺度的生態(tài)人居系統(tǒng)中，包括水環(huán)境、植物環(huán)境、動物環(huán)境、建筑環(huán)境、景觀、交通等作為一體化的結(jié)構(gòu)，形成最宜于居住的生態(tài)居住系統(tǒng)，在這其中，水環(huán)境尤其要注意，人與生俱來的親水特性，決定了水環(huán)境在生態(tài)人居住系統(tǒng)的重要作用，水帶給我們生存的環(huán)境，帶給我們休憩的快樂，綠維提出的“水圈打造理論”為城郊濱水旅游地產(chǎn)的開發(fā)提供了方法借鑒。

房地產(chǎn)策劃四：旅游房地產(chǎn)開發(fā)與社會主義新農(nóng)村結(jié)合 

通過社會主義新農(nóng)村建設(shè)，整理土地，解決旅游房地產(chǎn)建設(shè)用地指標(biāo)問題。雖然農(nóng)村集體建設(shè)用地在土地管理上存在較大的障礙，鄉(xiāng)村房地產(chǎn)的法律產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)、流通性等方面存在較多問題，但鄉(xiāng)村休閑旅游房地產(chǎn)逐漸成為房地產(chǎn)發(fā)展的一個分支，也正在從法律的盲區(qū)走向商業(yè)模式的創(chuàng)新。 

近年來，城市人購買農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行休閑或度假房屋建設(shè)，已經(jīng)從個人行為轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)行為，一些有實力的企業(yè)，通過“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)”、“高科技農(nóng)業(yè)開發(fā)”、“旅游開發(fā)”等不同形式，在農(nóng)村開展圈地運動，靠租用、征用、私人交易等手法，占用土地，建設(shè)房地產(chǎn)。 

雖然現(xiàn)在“小產(chǎn)權(quán)”以被國家明文禁止,而且此類旅游房地產(chǎn)的土地流轉(zhuǎn)的法律形式雖然存在瑕疵，但已經(jīng)事實存在，如何規(guī)范并合理運作需要國家更為明確、更為詳細(xì)的法律

房地產(chǎn)策劃五：華僑城模式

華僑城集團(tuán)利用地方政府需要改造一些片區(qū)的環(huán)境，采取成片開發(fā)，由于成片開發(fā)的開發(fā)商承擔(dān)了在開發(fā)片區(qū)的所有市政配套任務(wù)，因此，目前很多地方的片區(qū)綜合開發(fā)以協(xié)議方式出讓，而協(xié)議地價遠(yuǎn)低于公開拍賣地，華僑城因此規(guī)避了參與招拍掛而使地價成本過高。 

華僑城以主題公園為龍頭,以旅游地產(chǎn)為支柱,積極向傳媒、娛樂等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)延伸，建設(shè)集主題公園、旅游度假、主題生活社區(qū)于一體的大型主題旅游區(qū)。通過旅游項目提升了片區(qū)內(nèi)人文、環(huán)境素質(zhì)，相應(yīng)的房價也得到了提升，同時產(chǎn)生了依托地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速盈利來支撐旅游業(yè)擴(kuò)張的成功經(jīng)營模式。 

華僑城模式在深圳、北京、上海都有百萬平方米以上的大型綜合旅游地產(chǎn)項目在開發(fā)之中。成都、武漢、長沙和南京等二線城市的項目也在推廣中。

房地產(chǎn)策劃六：樞紐模式　　

樞紐模式，是指建設(shè)交通、購物、旅游、休閑等樞紐項目，從而帶動城郊旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，包括公交樞紐、旅游中心、居住中心等，交通便利、生活方便、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美是城郊旅游地產(chǎn)開發(fā)的首要吸引核，這有利于消費者的聚集與出游，對城市旅游和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有一定的促進(jìn)作用。在上述的旅游小鎮(zhèn)建設(shè)中，也可以結(jié)合樞紐模式進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)各類旅游樞紐。

如果你想要了解的更多的有關(guān)旅游房地產(chǎn)的知識的話，可以參考我們院關(guān)于城郊旅游房地產(chǎn)方面的專門研究報告：

1.《旅游小鎮(zhèn)——近期旅游房地產(chǎn)的主流方向》

2.《旅游城市經(jīng)營與旅游房地產(chǎn)開發(fā)》

3.《休閑步行街區(qū)專題》