像長沙縣房地產(chǎn)管理局這樣組織國土知識(shí)培訓(xùn)是很重要的。

旅游和房地產(chǎn)是完全不同的兩個(gè)行業(yè)，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結(jié)構(gòu)，如產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)

度假項(xiàng)目、度假別墅區(qū)、高爾夫別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、 shopping mall 等等模式。  

其中，以別墅開發(fā)為主流，已經(jīng)引起地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注；產(chǎn)權(quán)酒店即將迎來大規(guī)模推廣的時(shí)期；與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的中

央游憩區(qū)、濱水休閑區(qū)、餐飲街區(qū)、娛樂街區(qū)、古文化古建筑街區(qū)、 shopping mall 等，已經(jīng)成為城市休閑餐飲娛

樂及購物的主力消費(fèi)場所；而旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)及旅游城市開發(fā)——這種將旅游區(qū)域開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合的旅游地

產(chǎn)提升模式，已經(jīng)出現(xiàn)，并逐漸走向流行。   
   
用旅游的視角看地產(chǎn)，可以分析產(chǎn)業(yè)交叉和新型綜合產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，還可以把旅游業(yè)已經(jīng)熟練的技術(shù)運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)

之中，從而大大提升房地產(chǎn)的附加價(jià)值，獲得人居環(huán)境的完善。其中，景觀配置、游憩安排、旅游六要素綜合平衡、

獨(dú)特性吸引力打造、文化與資源挖掘等等，都可以成為房地產(chǎn)業(yè)借鑒的技術(shù)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提升其房地產(chǎn)運(yùn)營能力

，及房地產(chǎn)商進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)，都具有一定的啟示。   

隨著城市化發(fā)展，旅游開發(fā)已經(jīng)與區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程全面結(jié)合并在產(chǎn)業(yè)上趨于融合，形成了旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向下泛旅

游產(chǎn)業(yè)聚合的區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城鎮(zhèn)化綜合開發(fā)模式。這種以旅游為引擎的區(qū)域綜合開發(fā)模式可以看作“旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜

合開發(fā)模式”。依托“服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集、土地升值、房地產(chǎn)高回報(bào)”三大因素形成的旅游引導(dǎo)下區(qū)域綜合開發(fā)模式已經(jīng)

成為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流模式。

當(dāng)前，傳統(tǒng)的以游客為服務(wù)對(duì)象，通過服務(wù)獲取收益的旅游項(xiàng)目，其投入產(chǎn)出比越來越低，特別是在一流觀光資源已

經(jīng)全部開發(fā)完成之后，旅游服務(wù)與旅游設(shè)施開發(fā)項(xiàng)目都是“高投資、低回報(bào)、長周期”型項(xiàng)目。地方政府促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)

型升級(jí)的要求與投資商在泛地產(chǎn)高通脹時(shí)代高回報(bào)率要求不謀而合。

受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)受到嚴(yán)重沖擊，投資商亟須繞過調(diào)控政策獲得開發(fā)土地，而旅游地產(chǎn)的開

發(fā)環(huán)境相對(duì)寬松，高額的土地一級(jí)開發(fā)利潤和旅游休閑度假房產(chǎn)利潤可以抵消旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)的高成本

。據(jù)估算，只需要把旅游房地產(chǎn)開發(fā)中盈利的40%用于開發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施，就足以推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的綜合開發(fā)。

于是，對(duì)土地開發(fā)及房地產(chǎn)開發(fā)的共同需要，形成了旅游與地產(chǎn)的對(duì)接模式——旅游區(qū)域綜合開發(fā)：政府出讓土地一

級(jí)開發(fā)的利潤，引導(dǎo)和要求投資商開發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項(xiàng)目。而投資商在開發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項(xiàng)目的同時(shí)，

就會(huì)要求政府匹配土地，用于住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或旅游房地產(chǎn)開發(fā)。政府與投資商找到了各自利益的歸屬，結(jié)

合旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)需要，整合形成了旅游區(qū)域開發(fā)、旅游綜合體開發(fā)、旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)、旅游文化產(chǎn)業(yè)

園區(qū)開發(fā)、休閑農(nóng)業(yè)區(qū)開發(fā)等等。

由此，面向非城市區(qū)域的旅游區(qū)域開發(fā)成為新一輪圈地運(yùn)動(dòng)的主要方向。大批房地產(chǎn)商及其他投資者紛紛涉足旅游綜

合開發(fā)，大量資金涌入酒店、溫泉、旅游地產(chǎn)、旅游演藝等行業(yè)，投資項(xiàng)目也逐漸呈現(xiàn)出大規(guī)模、高檔次的特點(diǎn)。

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《城市化進(jìn)程加快引發(fā)旅游投資熱》
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