旅游地產是房地產業(yè)發(fā)展空間的延伸，近年來，縱觀旅游地產開發(fā)，已逐漸從單一地產開發(fā)模式向超大型旅游綜合開發(fā)項目發(fā)展，尤其隨著房地產調控的持續(xù)，萬達、萬科、華僑城、恒大等紛紛介入旅游地產領域，在云南、海南等地，旅游度假社區(qū)更是成為提升區(qū)域發(fā)展的有力引擎。

綠維創(chuàng)景，作為規(guī)劃設計機構在服務開發(fā)方的過程中同時見證了旅游與地產的發(fā)展與變化。近日，我院林峰院長接受“建筑暢言網”采訪，探討了未來旅游地產的發(fā)展方向、開放商思維模式的轉變及旅游地產與新型城鎮(zhèn)化的關系等話題。

未來旅游地產的發(fā)展方向：產城一體化的綜合開發(fā)

暢言網：如何判斷今年房地產市場的整體發(fā)展趨勢？這對旅游地產的產業(yè)環(huán)境又將帶來怎樣的影響？

林峰：關于房地產市場，我主要談四個觀點。

第一，圍繞地產開發(fā)，形成了一條財富價值鏈。我國的房地產市場近年增長非常快，構成了一條由土地開發(fā)、房產開發(fā)、城市建設構成的財富價值鏈，政府（土地收益）、開發(fā)商（房產收益）、投資人（資產保值升值）、農民（拆遷款）四方均從中受益。這是房地產發(fā)展的基礎，也是土地開發(fā)的基礎，同時也是區(qū)域發(fā)展的基礎。

第二，房地產價格即將在3年內到達頂部區(qū)域，尤其是在一次性剛需消費下降的帶動下。

第三，房地產市場已經迎來了分化階段。這種分化并不是整個房地產行業(yè)趨勢上的轉變，而是細分結構上的轉換，具體體現就是細分市場的差異化、區(qū)域的差異化、與產業(yè)結合模式的差異化，以及與新型城鎮(zhèn)化結合的差異化。擁有客觀土地升值價值、客觀的房產升值價值、與產業(yè)結合的產業(yè)性地產運營價值的區(qū)域，是未來地產發(fā)展最重要的支撐。另外，由于房地產要結合城市聚集發(fā)展，因此，新型產業(yè)聚集區(qū)、產業(yè)結構調整區(qū)域也將成為未來房地產持續(xù)增長的主要區(qū)域。

第四，在這樣的分化結構下，地產行業(yè)發(fā)展結構的基本趨勢簡單來說是以綜合開發(fā)為核心，產業(yè)與地產相結合的產城一體化的區(qū)域綜合開發(fā)模式。這種發(fā)展模式與國家層面上的城市開發(fā)、區(qū)域發(fā)展相關，其中，由于地產商能有效整合土地、房產、金融、產業(yè)四個方面，所以房地產商將成為未來新型城鎮(zhèn)化的主導者。

具體到旅游地產來說，由于有旅游、休閑、養(yǎng)老、文化等產業(yè)的支撐，以及內需型消費結構的支持，發(fā)展比較快。目前已經從樓盤項目開發(fā)步入以旅游為導向的區(qū)域綜合開發(fā)新階段；市場投資機會也已經從過去十余年高速增長的趨勢性機會，變成了與產業(yè)結構升級、城鎮(zhèn)化建設等經濟發(fā)展大方向同步的結構性機會。

暢言網：對于地產商來說，在這個分化期應如何調整發(fā)展思路？未來旅游地產的發(fā)展方向是什么？

林峰：旅游地產是目前房地產市場上最炙手可熱的投資項目，各大地產企業(yè)紛紛將投資目標轉向旅游地產，但在諸多旅游地產項目中，真正成功的項目仍在少數，大部分項目仍然難逃種種開發(fā)和運營問題的困擾，事實上，我們也看到，很多地產投資并沒有對當地經濟發(fā)展帶來真正的推動，很多房子賣出去后都空在了那里，成了鬼城，空城。

就今年的具體情況來看，樓市的分化態(tài)勢也將體現在地產商身上。一些有實力，有正確發(fā)展思路的企業(yè)會得到更多的發(fā)展機會，而如果仍然堅持銷售地產的套路，很容易導致旅游地產泡沫的產生。

綜合來說，我認為“產城一體化”的綜合開發(fā)模式是未來地產商發(fā)展的主要方向。

什么是“產城一體化”，就是用產業(yè)去帶動土地開發(fā)和城市開發(fā)，用產業(yè)去帶動一個城市的房地產開發(fā)；同時，銷售型地產和經營型地產相結合，和多種業(yè)態(tài)整合相結合，這樣就不僅僅是開發(fā)住宅房產，而是在進行區(qū)域綜合開發(fā)甚至是進行城市開發(fā)。

對于旅游地產來說，我認為未來發(fā)展應遵循以下思路：首先，是“開發(fā)綜合化”，旅游地產投資商不再僅僅充當房產供應商的角色，不僅僅是做樓盤和賣房子，而是要注重與城市的結合，成為區(qū)域綜合開發(fā)商、城市運營商和產業(yè)運營商，進行以泛旅游產業(yè)為主導的產城一體化建設，包括旅游綜合開發(fā)區(qū)、旅游綜合體、旅游小鎮(zhèn)、休閑度假區(qū)、休閑小鎮(zhèn)、文化創(chuàng)意產業(yè)區(qū)等等。

比如，以大型城市來說，可以開發(fā)游憩商業(yè)區(qū)（RBD），特別是城市中央游憩區(qū)和城市商業(yè)休閑區(qū)的結合，已經成為大型城市的必需功能結構；對中型城市來說，可以以旅游為核心進行旅游城市建設，比如打造像青島和大連這樣的旅游城市；還可以開發(fā)以旅游產業(yè)為主導產業(yè)的小城鎮(zhèn)，將旅游區(qū)域開發(fā)與城市經營全面結合起來，在大理、麗江、昆明等地，這樣的旅游休閑小鎮(zhèn)就已經得到了很好的實踐。

第二，注重綜合服務，比如萬達就是一個很成功的城市綜合服務商，它有中國排名第一的萬達電影院線，集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體，形成了一個具有多種功能的城市中心，而如果沒有這樣的現實體驗化，沒有休閑和娛樂多種服務功能，地產商就會面臨很大的危險。
最后，還要利用好“共享產權”和“分時度假”這樣的創(chuàng)新理念和新型模式，滿足更多的市場需求，激活旅游地產的活力。

旅游地產與新型城鎮(zhèn)化

暢言網：您曾提出新型城鎮(zhèn)化為旅游地產的發(fā)展提供了巨大的空間，那么如何看待旅游地產在新型城鎮(zhèn)化下的發(fā)展機會，如何看待旅游發(fā)展與就地城鎮(zhèn)化的互動？

林峰：新型城鎮(zhèn)化為我們運用旅游和泛旅游產業(yè)帶動區(qū)域整合、帶動城市化開發(fā)提供了巨大空間和條件。

從這兩年的實際情況來看，我國人口更多呈現出了向大型、超大型城市聚集的趨勢。而在未來新型城鎮(zhèn)化進程中，應該是“以大型城市群為核心的聚集模式”與“以中型城市及小城鎮(zhèn)為特色的結合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的就地城鎮(zhèn)化模式”兩者并存同進。

尤其是向大型城市的聚集，不能再走攤大餅的城市擴張模式，而是需要通過城市群、衛(wèi)星城的升級與特色化，來實現中國城鎮(zhèn)化高效率持續(xù)成長。

同時，城市人口面向旅游度假區(qū)及田園鄉(xiāng)村的流動聚集，形成了巨大的旅游度假人口聚集，為鄉(xiāng)村地區(qū)的就地城鎮(zhèn)化創(chuàng)造了極大的機會。特別是在大城市病越來越嚴重、霧霾與城市生態(tài)環(huán)境惡化的條件下，度假養(yǎng)生型養(yǎng)老在老齡化社會的中國將成為一種發(fā)展趨勢。在這個進程中，旅游引導的新型城鎮(zhèn)化影響重大，也為旅游地產的發(fā)展帶來了機會。

暢言網：對于“共享產權”“分時度假”等新型旅游地產發(fā)展模式，國內有哪些代表性的成功典型？和傳統(tǒng)旅游地產的不同之處又在哪里？

林峰：未來的旅游地產，應該是以消費體驗為核心的多種旅游消費業(yè)態(tài)聚集、多業(yè)態(tài)支撐下的商業(yè)經營型地產。

以“共享產權”來說，這樣一種旅游地產的創(chuàng)新理念，就是要倡導消費者之間按照使用需求“聯合買房”，實現“一地置業(yè)暢游天下”的旅游度假和消費的資源節(jié)約型模式。

再比如張寶全的紅樹林產權酒店模式，就是從傳統(tǒng)“房東”概念過渡到紅樹林“股東”和“合伙人”的概念，將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報，而作為投資人擁有酒店每年一定時間段的免費居住權，并可利用度假權在全國所有的紅樹林實現自主換住，形成“一房在手，全國度假、年年分紅”的置業(yè)投資模式，投資人可以“冬住三亞、夏住青島”。

整體來持，產權式酒店是成熟市場經濟國家經過實踐證明了的旅游地產發(fā)展模式，我們完全可以學習借鑒，分時度假理念也是中國旅游地產發(fā)展的方向，比如攜程參與的途家網，一方面與開發(fā)商聯手為業(yè)主提供不動產經營服務，另一方面為游客提供度假公寓住宿方式，這樣就突破了傳統(tǒng)房地產行業(yè)和旅游行業(yè)固有的模式。

貴陽朱昌鎮(zhèn) 中國“達沃斯”

暢言網：綠維創(chuàng)景目前的主要業(yè)務是什么？主要針對哪些領域？

林峰：綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院是專門以旅游地產開發(fā)（也可稱為泛旅游產業(yè)整合和泛旅游地產開發(fā)）服務為方向，提供從項目前期咨詢策劃到施工圖設計及后期顧問的“全程服務”的專業(yè)規(guī)劃設計院。目前，綠維創(chuàng)景已有二十余種不同專業(yè)的人才近300人，完成策劃、規(guī)劃、設計及咨詢項目千余個，業(yè)務類型涉及30多個門類。

在我們最近幾年的規(guī)劃設計工作中，我們一方面依托于旅游產品設計，結合地產產品開發(fā)的設計能力，用區(qū)域綜合開發(fā)理念，以泛旅游產業(yè)引導的新型城鎮(zhèn)化為主要架構，進行泛旅游產業(yè)整合下的區(qū)域綜合開發(fā)。另一方面，特別強調旅游與旅游地產細分的互動結構，也就是把聚集人氣的吸引力項目與地產結合，如把溫泉泡浴與溫泉地產、海濱度假與度假地產、森林旅游與養(yǎng)生地產、都市休閑與商業(yè)休閑地產、文化旅游與文化創(chuàng)意地產等，在這些結構中，首先打造和發(fā)展的必須是旅游項目，以旅游項目迅速提升區(qū)域內的人氣，之后再進行地產開發(fā)。這是市場發(fā)展的趨勢，也符合消費需求升級的大背景。

暢言網：在綜合性旅游地產開發(fā)方面，綠維創(chuàng)景有哪些具體的特色案例？

林峰：比如貴陽?朱昌“生態(tài)文明新型城鎮(zhèn)”，就是由于升格為國際性論壇的“生態(tài)文明貴陽國際論壇”，使貴陽市觀山湖區(qū)百花湖畔一個名不見經傳的小鎮(zhèn)――朱昌鎮(zhèn)高調呈現在世界面前，一躍成為一個中國達沃斯小鎮(zhèn)的典范。

朱昌鎮(zhèn)生態(tài)文明先行實踐區(qū)-生態(tài)新城特色建筑論壇永久會址方案

2013年1月，生態(tài)文明貴陽會議升級為“生態(tài)文明貴陽國際論壇”，貴陽市政府決定規(guī)劃建設一個具有貴陽特色的生態(tài)文明實踐區(qū)，2013年6月，由綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院編制的《貴陽市朱昌鎮(zhèn)生態(tài)文明先行實踐區(qū)概念性規(guī)劃》方案通過了貴州省內外專家論證且獲得了高度評價，根據綠維創(chuàng)景編制的方案，朱昌鎮(zhèn)作為生態(tài)文明貴陽國際論壇的永久會址，成為了中國的達沃斯小鎮(zhèn)。

最值得關注的是它運用了“會展論壇導向的新型城鎮(zhèn)化”模式，結合朱昌新城的生態(tài)文明、休閑度假及生態(tài)宜居的定位，把運營和產業(yè)發(fā)展模式相結合，并落在產業(yè)和產品上。最后，通過我們的規(guī)劃，使朱昌鎮(zhèn)成為一個以“生態(tài)文明貴陽國際論壇”為引擎，帶動區(qū)域綜合發(fā)展的典型代表，有效帶動了區(qū)域的經濟發(fā)展。

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