當(dāng)前，濱海旅游地產(chǎn)開發(fā)方興未艾，其特點是在開發(fā)一般房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上增加了公共旅游資源的開發(fā)利用，其開發(fā)方向大部分以觀光休閑度假形式為主，通過整合3S濱海旅游資源，即溫暖的陽光（Sun）、碧藍的大海（Sea）、舒適的沙灘（Sand），實現(xiàn)濱海旅游項目的開發(fā)。
    但總體而言，國內(nèi)濱海旅游地產(chǎn)的開發(fā)大多數(shù)主要還是就旅游項目的開發(fā)而開發(fā)，缺乏對城市公共資源配套的統(tǒng)籌規(guī)劃和旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套的建設(shè)，旅游地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)性和公共旅游資源最大化的實現(xiàn)明顯表現(xiàn)不足。
    與之相反，卓達集團從經(jīng)營城市、產(chǎn)業(yè)布局、拉動消費等方面入手，在一系列的旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目運作實踐中，摸索出了一條可持續(xù)開發(fā)之路。
    一、當(dāng)前濱海旅游地產(chǎn)開發(fā)存在的主要問題
    目前，我國濱海旅游地產(chǎn)市場主要存在以下三大問題：
    1、開發(fā)方式不規(guī)范，資源競爭惡化
    濱海旅游市場的開發(fā)屬于資源導(dǎo)向型開發(fā)，對自然生態(tài)資源和旅游資源的占用和依賴度高。目前，常規(guī)房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)在區(qū)位上均偏向濱海、濱湖、山區(qū)等優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域，存在明顯競爭，加上在實際開發(fā)中，許多規(guī)劃的旅游用地大量改為純住宅開發(fā)，一次性買斷方式使環(huán)境資源浪費較大，在一定程度上影響了高品質(zhì)旅游項目的開發(fā)空間。
    2、開發(fā)檔次較低、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理
    由于行業(yè)管理部門對區(qū)域資源沒有合理統(tǒng)一規(guī)劃和監(jiān)管，盲目追求地方政府的經(jīng)濟效益，對開發(fā)商準(zhǔn)入門檻設(shè)置較低，使一些披著旅游資源“華麗外衣”的中小房地產(chǎn)商感覺有機可乘，一哄而上，小規(guī)模、低端化發(fā)展情況嚴(yán)重，導(dǎo)致粗制濫造的地產(chǎn)項目重復(fù)建設(shè)。
    3、配套功能不完善、空置率較高
    從旅游房地產(chǎn)前期的發(fā)展過程來看，更多的是旅游拉動地產(chǎn)，很多旅游度假區(qū)的地產(chǎn)搞上去了，但旅游并沒有搞上去，其結(jié)果是建了一大批住宅。據(jù)統(tǒng)計，在海景房最集中的三亞、乳山等地，由于購買群體幾乎全為外地人，加上區(qū)域配套建設(shè)相對較慢，各小區(qū)內(nèi)的常駐率大多也就在20%左右，因此產(chǎn)生了一大批“睡城”。
    總體來看，絕大部分旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)，缺乏站在國家戰(zhàn)略高度上的統(tǒng)籌規(guī)劃和強大的產(chǎn)業(yè)支撐，景觀資源的高效利用和土地價值的最大化很難實現(xiàn)，從這個意義上講，卓達旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式對國內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)方向都有一定借鑒意義。
    二、卓達旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式特點
    1、卓達“多元價值型”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式介紹
    今年1月份，在北京會議中心由中國管理案例聯(lián)合中心、中國最高端的管理評論刊物《北大商業(yè)評論》主辦的“中國管理創(chuàng)新論壇―暨第四屆中國管理學(xué)院獎頒獎盛典”上，卓達集團憑借“多元價值型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式案例”榮獲了目前中國學(xué)術(shù)界最具權(quán)威的中國管理學(xué)院獎專項金獎，得到了中國專家界一致認可和好評。
    和其他房地產(chǎn)公司單一開發(fā)的住宅或商業(yè)方式不同，卓達“多元價值型”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式是從經(jīng)營城市的視野高度，以城市經(jīng)營為基本背景，以地產(chǎn)項目運作為載體，以整合資源為手段，以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)帶動就業(yè)，以就業(yè)帶動房地產(chǎn)發(fā)展的循環(huán)發(fā)展模式。
    卓達產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的多元價值，如同一個“價值藤”――圍繞一個地產(chǎn)”藤”，深度植入其他產(chǎn)業(yè)。這使單一的房地產(chǎn)開發(fā)具有了多元價值，因此稱之為“多元價值型”模式。房地產(chǎn)開發(fā)一旦形成“藤”效應(yīng)，將激發(fā)巨大的附加值，這不僅使房地產(chǎn)具有了可持續(xù)發(fā)展空間，而且對促進行業(yè)的長足進步與健康發(fā)展，對于我國城市擴張和經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展也都具有指導(dǎo)意義。
    2、“3C”旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念的提出
    隨著國家對海南“國際旅游島”、山東“藍色半島經(jīng)濟區(qū)”的批復(fù)，掀起了新一輪的濱海旅游地產(chǎn)開發(fā)熱潮。卓達集團將“多元價值型”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)驗應(yīng)用到旅游地產(chǎn)開發(fā)上來，創(chuàng)造性地提出“3C”旅游地產(chǎn)開發(fā)模式理論，即“造城市（city）帶動區(qū)域配套、上產(chǎn)業(yè)拉動消費(consumption)能力、做精品提升客戶價值(customer value)”，并通過海南三亞、山東文登、天津武清等地一系列旅游項目的運作，從關(guān)注“3S”到倡導(dǎo)“3C”，卓達集團成功走出了一條旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)開發(fā)之路。
    3、“3C”旅游地產(chǎn)模式的特點和啟示：
    （1）通過超前的戰(zhàn)略眼光先期介入，實行精品戰(zhàn)略提升客戶價值(customer value)”。
    由于濱海地產(chǎn)項目本身的高端產(chǎn)品特性，決定了項目建設(shè)之初一定要走“精品化”道路，重點強調(diào)項目的個性化、高品質(zhì)和創(chuàng)新性。卓達三亞項目以其自身的價值優(yōu)勢屢創(chuàng)銷售奇跡，成為旅游度假地產(chǎn)的典范代表之一。
    早在2000年，三亞房地產(chǎn)一片低迷，爛尾樓遍地，人們對房地產(chǎn)喪失信心，談海景房而色變。就在此時，卓達從廢墟中看到希望，大舉進入三亞。很快2001年，三亞卓達公司就開始利用和結(jié)合當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境資源，與全球最大、業(yè)內(nèi)排名第一的景觀規(guī)劃公司美國易道（EDAW）等專業(yè)團隊合作，共同打造了定位高端的卓達?東方巴哈馬項目。該項目總規(guī)劃面積540畝，建筑面積超過50萬平方米，分三期開發(fā)，先后被授予“全國優(yōu)秀旅游房地產(chǎn)項目”、“三亞明星樓盤”等榮譽稱號，成為海南省首個“分戶驗收”項目。
    該項目的成功運作，對當(dāng)時沉寂的三亞房地產(chǎn)市場的啟動和發(fā)展，有極強的示范效應(yīng)。
    （2）注重產(chǎn)業(yè)更新，立足循環(huán)經(jīng)濟造城市（city），推動城市化發(fā)展。
    產(chǎn)業(yè)更新和城市發(fā)展是緊密結(jié)合在一起的，為了帶動整個城市發(fā)展和未來經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，必須發(fā)展一些集聚增長潛力的行業(yè)。與其他濱海地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，卓達山東文登項目群選擇的行業(yè)跨度更廣。
    該項目群地處山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)核心區(qū)域――文登前島機械制造業(yè)集聚區(qū)，主要由三大板塊組成，即30萬噸級卓達張家埠新港、藍硅谷――新型綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地和總占地2000平方米的卓達香水海新城。
    在山東項目群建設(shè)之初，卓達集團就充分借鑒了國內(nèi)濱海度假地產(chǎn)的經(jīng)驗，吸取了附近乳山、海陽等地因單一項目開發(fā)、區(qū)域配套簡單導(dǎo)致成為“睡城”的慘痛教訓(xùn)，提出了“以港興城、以產(chǎn)興業(yè)、以業(yè)引人、和諧發(fā)展”的開發(fā)戰(zhàn)略，率先啟動了大型港口建設(shè)和新型綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)。
    工業(yè)園區(qū)和港口的開發(fā)帶來了常住人口，加上各地產(chǎn)業(yè)移民的進駐，造成人口迅速聚集，也自然就拉動了經(jīng)濟，盤活了城市，繁榮了生活，形成了以臨港產(chǎn)業(yè)開發(fā)為先導(dǎo)，以休閑度假新城為核心的板塊聯(lián)動，港口拉動產(chǎn)業(yè)――產(chǎn)業(yè)帶動城市――城市繁榮生活的三位一體發(fā)展、生生不息的宜居、宜游、宜創(chuàng)業(yè)的新興循環(huán)造城模式。
    （3）上產(chǎn)業(yè)拉動消費(consumption)，高效集約利用土地，實現(xiàn)衛(wèi)星城鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展。
    城市經(jīng)濟學(xué)理論表明，集聚效應(yīng)產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)。城市化進程是人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集約化過程，一個城市的集約程度越高，經(jīng)濟活動的效率就越高。在土地有限的情況下，如何最大限度地提升單位土地的產(chǎn)出效益，提高土地綜合利用率，是許多旅游地產(chǎn)開發(fā)商面臨的課題。在這方面，卓達天津項目群具有典型意義。
    2007年底，依托京津城市一體化戰(zhàn)略，卓達集團立足有“津門首驛”之稱的天津武清區(qū)河西務(wù)鎮(zhèn)，響應(yīng)天津市北向戰(zhàn)略發(fā)展號召，充分利用該鎮(zhèn)在漕運、衙門、古驛、書院、運河等方面的歷史文化資源和區(qū)位優(yōu)勢，適時提出了“魅力?河西務(wù)衛(wèi)星城”的開發(fā)建設(shè)構(gòu)想，開創(chuàng)了以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)為核心，現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)為支撐，集文化、養(yǎng)老、健康、休閑、旅游、居住等多功能于一體、輻射京津地區(qū)的大型衛(wèi)星城模式。
    該項目群總規(guī)劃約2000萬平方米，由文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、中國養(yǎng)老社區(qū)、現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)等三大項目群組成。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)啟動區(qū)――三溪塘項目總建筑面積約40萬平方米，目前，一期16萬平米藝術(shù)家工作室、相應(yīng)商業(yè)配套、藝術(shù)交易所等已經(jīng)交付使用，并成功引進了中華文化促進會會員之家、文化產(chǎn)業(yè)（中國）協(xié)作體、中國國家畫院（武清）國際藝術(shù)交流中心等近百家單位，高占祥、劉炳森、孫其峰等數(shù)十位國內(nèi)知名書畫家藝術(shù)館和文化創(chuàng)意公司也相繼掛牌入駐。
    中國養(yǎng)老社區(qū)總建筑面積約600萬平方米，是民政部首批國家級養(yǎng)老示范項目。目前，一期啟動區(qū)總建筑面積30萬平米的卓達萬和郡和孝文化博物館、中華國醫(yī)館等系列公建配套都在建設(shè)之中。
    卓達天津項目群的開發(fā)，對于改善當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進產(chǎn)業(yè)升級、高效集約利用土地、提高農(nóng)民收入等方面，都發(fā)揮著重要作用，探索出了一條解決“三農(nóng)”問題、實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的新途徑。
    從卓達進入三亞、山東、天津的項目發(fā)展分析，可以看出卓達集團逆勢而上的戰(zhàn)略規(guī)劃和上產(chǎn)業(yè)帶動城市發(fā)展的項目運作特點。隨著近年來濱海旅游地產(chǎn)的迅猛開發(fā)，對于如何保護和合理利用區(qū)域資源，實現(xiàn)土地價值最大化等各方面，卓達集團倡導(dǎo)的“3C”旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也許能給其他地產(chǎn)開發(fā)同仁帶來一些啟示。

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