8月13日，在2011年中國養(yǎng)老休閑地產(chǎn)高峰論壇上，陳云峰就新經(jīng)濟時代下如何認清房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢及養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向做了詳細解答。

新經(jīng)濟時代下房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

你說房價上漲，限購來擋；后來國債危機，商人越墻。

為了抑制上漲過快的房價，今年以來我國接二連三地在各大城市推出了限購政策，目前新一輪

二、三線城市的限購政策也已箭在弦上。

陳云峰認為，房地產(chǎn)價格的反彈可能很快就要來臨?，F(xiàn)在影響房價上漲的各種因素還沒有消失，房價怎么可能降下來？

“美國國債危機對我們房地產(chǎn)行業(yè)來說，未必是一件壞事?！标愒品逯赋觯懊绹谌嗀泿帕炕瘜捤烧唏R上就會出來，這必然造成大量美國熱錢涌入中國。所以，我覺得美國一加債，中國房地產(chǎn)的限購政策可能就要發(fā)生改變，可能會出臺其他相關(guān)政策?！?/P>

你說利益之源，必屬商房；后來雙規(guī)齊行，首論保障。

目前，大多房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤所得都在商品房上，然而隨著越來越多的人關(guān)注保障房，房地產(chǎn)市場也正從單純的商品房單軌制向商品房和保障房雙軌制轉(zhuǎn)變。

“目前，北京的商品房已是政府定價了，已不是市場化的東西了。我覺得政府在等保障房建設(shè)，等到把低收入者的保障房建起來后，才能放開商品房的開發(fā)建設(shè)?！标愒品逭f。

北京的房地產(chǎn)市場對整個華北地區(qū)包括鄭州的影響是非常大的，北京的今天可能就是鄭州的明天。我國政府即將換屆，而下屆政府定會緊抓保障房建設(shè)，所以，保障房建設(shè)應該是大趨勢。

你說一線金地，良多寶藏；后來向外拓展，趨勢所向。

雖然一線城市是房地產(chǎn)行業(yè)的聚寶盆，但是伴隨著調(diào)控政策在一線城市日益加劇，各開發(fā)商在一線城市拿地越來越難，他們之間的爭斗也愈演愈烈，所以越來越多的開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向了二、三線甚至四線城市。

“中國房地產(chǎn)正由北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市，迅速向二、三、四線城市進軍，鄭州是二線，下面的地區(qū)城市就是三線，縣城就是四線，我聽說現(xiàn)在有的房地產(chǎn)已經(jīng)開始在縣城搞城市綜合體了，這就是最好的證明?！标愒品逭f到。

你說靚麗新房，眾人偕藏；后來長利所在，運營舊房。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)交易，正在從單純的一手房為主向二手房轉(zhuǎn)變。不少開發(fā)商也從簡單的房地產(chǎn)銷售向產(chǎn)業(yè)化、招商和持續(xù)性運營等方向轉(zhuǎn)變。

“我這兒有一個數(shù)據(jù)，現(xiàn)在北京的二手房與一手房的比例是1.5∶1，上海更高，可能是2∶1、3∶1，而在香港基本上都是二手房。所以，城市越發(fā)達，二手房的比例越高，這對我們開發(fā)商也是一個借鑒?！标愒品逭J為，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)之所以這么熱，就是因為產(chǎn)業(yè)化的地產(chǎn)可以長期持有，可以去運營，獲得長期收益，這個是中國現(xiàn)在大部分開發(fā)商的選擇。

你說住宅用房，需求巨量；后來市場限制，被迫投商。

隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控限制，房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式從一次性的銷售投資轉(zhuǎn)向長期運營的非住宅市場。最早熱起來的就是商業(yè)地產(chǎn)，而今綜合體模式已風靡全國。

“房地產(chǎn)開發(fā)商從熱衷于住宅開發(fā)，到現(xiàn)在全面轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)，這都是被市場逼迫的?！标愒品逭f，“由于商業(yè)地產(chǎn)的運行跟住宅完全不一樣，包括旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，所以不要指望用策劃、銷售住宅的人才去經(jīng)營、管理商業(yè)地產(chǎn)，只有設(shè)立了專門的公司、吸引了專門的人才，才能做好商業(yè)地產(chǎn)。”

你說融資貸款，銀行來幫；后來開發(fā)貸停，按揭期長。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資變得越來越困難。銀行的政策發(fā)生了改變，開發(fā)貸停了，按揭有指標限制，而且審批非常慢。特別是，央行連續(xù)加息，在一定程度上促進了房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌。

現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈壓力非常之大，許多資金不足的小企業(yè)因拿不到地而逐漸被淘汰出局，而那些大牌的連鎖開發(fā)商會大規(guī)?！皰呤帯钡貐^(qū)性的其他開發(fā)商。

你說按時交稅，國法商規(guī)不違抗；后來細算薄賬，利益損失無聲響。

稅收，許多開發(fā)商都認為繳納完就沒事了，然而陳云峰卻認為稅收里大有文章，許多開發(fā)商在繳稅方面將自己的許多利益“賠”給了國家。

“在任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目里面，開發(fā)商所交的營業(yè)稅、所得稅和土地增值稅等稅費，一定高于他這個項目自己得到的凈利潤。如果開發(fā)商不去研究稅，讓國家把利潤收完了，開發(fā)商還賺什么？”陳云峰說，“另外，在做房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈時，開發(fā)商要尤其關(guān)注稅收，因為很多稅是不用上交的?！?/P>

新經(jīng)濟時代下養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展方向

重點打造產(chǎn)業(yè)鏈

“真正的養(yǎng)老地產(chǎn)，并不是隨便一個房地產(chǎn)公司就能做得來的。開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的重點在于打造產(chǎn)業(yè)鏈，應該采用商業(yè)地產(chǎn)式的招商運營和酒店式的管理，另外還得有醫(yī)療保健等完善的服務(wù)，這可不是容易的事?！标愒品逭f。

要開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，首先要做的就是將養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的各個環(huán)節(jié)都籌備好，否則只可能是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的口號去賣房，而并不是真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。

模式非常重要

現(xiàn)在的開發(fā)商，如果單獨去做一個養(yǎng)老項目，還是有風險的，因為養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式還不確定，目前國內(nèi)并沒有合適的車轍讓開發(fā)商去沿行。

“現(xiàn)在在北京，每一個房地產(chǎn)項目必須配套多少養(yǎng)老的床位，非常嚴格，不簽協(xié)議就不給你批規(guī)劃意見書，鄭州應該也差不多。這種統(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的商業(yè)地產(chǎn)模式，運用在養(yǎng)老地產(chǎn)方面應該也適合。”陳云峰說，“另外，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的主要盈利思路是通過運營獲得資產(chǎn)的升值，而不是說能賣多少錢。”

本文關(guān)鍵字：養(yǎng)老地產(chǎn) 查看更多