嚴(yán)厲的限購令，高額的貸款利率。大部分房企面臨銀行貸款和金融困難的壓力。購房者面臨買與不買的無奈選擇局面,陷入觀望與被動(dòng)的情緒。今年第四季中國房地產(chǎn)市場面臨“微調(diào)”。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)開始“微調(diào)”了，房地產(chǎn)調(diào)控也開始“微調(diào)”了，但是唯一“不微調(diào)”還是房價(jià)。
　　住宅市場“被降價(jià)”的同時(shí)，很多的房企老大們將目標(biāo)紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，意圖抓住商業(yè)地產(chǎn)這跟救命稻草來緩解自己的資金壓力，從而帶動(dòng)了很多投資者跟風(fēng)，將商業(yè)地產(chǎn)作為自己的投資目標(biāo)。但是，面對從未涉及過的商業(yè)地產(chǎn)，投資者紛紛遲疑，該選擇什么類型的商業(yè)地產(chǎn)才能將風(fēng)險(xiǎn)降到最低呢?
　　商業(yè)地產(chǎn)對運(yùn)營、后期管理的要求非常高，因此在投資商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，對微觀研究很重要，投資偏差對回報(bào)率的影響會(huì)非常大。
　　今年8月，上海銀監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于上海市商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，明確要求上海各商業(yè)銀行必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款。這也意味著，上海停止對商業(yè)用房期房放貸。
　　這個(gè)通知可以充分體現(xiàn)出一點(diǎn)，就是投資商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)房要比期房風(fēng)險(xiǎn)小的多。買期房，有較多的房源可以選擇，其風(fēng)險(xiǎn)也具備很大的不確定性。比如開發(fā)商為了及時(shí)收回資金，往往前期過度炒作理念或帶有欺騙性。這樣對于購買寫字樓期房的投資人，面臨的問題是，開發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)如何決定期房能否兌現(xiàn)承諾。與期房相比，現(xiàn)房對投資者而言，誘惑更大：首先，品質(zhì)看得見，讓消費(fèi)者規(guī)避了購房風(fēng)險(xiǎn)，掌握主動(dòng)權(quán)。其次，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售減少了等待時(shí)間，節(jié)省了利息支出。再次，投資現(xiàn)房，節(jié)省了時(shí)間、資金和人力成本，實(shí)現(xiàn)早投資早受益，還貸壓力明顯比買期房小的多。
　　十年前，萬科賣掉萬佳百貨專攻住宅，成了今天中國商品住宅的老大，但同時(shí)也面臨眾多強(qiáng)勁對手的挑戰(zhàn)。而萬達(dá)一頭扎進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，成就了今天中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的霸主。在當(dāng)今已入寒冬的樓市下，萬達(dá)的表現(xiàn)無疑讓人側(cè)目。而其成功的方式則是依靠一點(diǎn)――城市綜合體?！俺鞘芯C合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。而萬達(dá)在這一模式的發(fā)展下雖然也受到了限購令的影響，其每個(gè)項(xiàng)目的住宅公寓的銷售狀態(tài)還是樂觀的。
　　這種涵蓋眾多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”，無疑也成為目前最受追捧的商業(yè)地產(chǎn)組合形態(tài)。集購物、餐飲、娛樂等休閑功能集于一體，通過資源的整合，同時(shí)滿足酒店跟住宅所需要的各種生活設(shè)施，唐山萬達(dá)主推的酒店商務(wù)區(qū)概念就非常被消費(fèi)者認(rèn)可。
　　一直以來，地產(chǎn)市場上都存在一個(gè)“商住倒掛”的現(xiàn)象，即住宅地產(chǎn)的價(jià)格高于商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)接過住宅大旗，當(dāng)整個(gè)房地產(chǎn)市場都在以“商業(yè)地產(chǎn)”為突圍的方向之時(shí)，以綜合體形式出現(xiàn)的酒店商務(wù)區(qū)的綜合物業(yè)，或許才是未來投資者風(fēng)險(xiǎn)較小的安全投資港灣。

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