城市綜合體的開發(fā)正成為杭州市場的熱點，但開發(fā)者多為外來開發(fā)商。

縱觀杭州本土開發(fā)企業(yè)，綜合了住宅、商業(yè)、寫字樓、景觀于一體的綜合體項目并不多。近日，記者北到遼寧，南到福建，參觀了世茂集團的多個綜合體項目，其中的一些開發(fā)經(jīng)驗值得分享。

城市綜合體的首要條件：

和政府的規(guī)劃同步

據(jù)統(tǒng)計，房企半年業(yè)績銷售前十中，世茂以225億元的銷量排名第七，完成全年銷售目標(biāo)的75%。在世茂集團的這個業(yè)績中，以大連御龍海灣、福建晉江御龍灣為代表的綜合類地產(chǎn)，做出了很大的貢獻。

御龍海灣總規(guī)劃面積近20平方公里，包括陸地、半島以及填海而成的海島部分，它也是世茂在國內(nèi)投資的最大項目，總投資500億元。世茂集團東北地區(qū)開發(fā)總裁陳磊告訴記者，世茂成功拍地后，根據(jù)政府的思路，將其項目定位為區(qū)域中心，而政府也給予了各方面的支持，比如未來將開通的城際輕軌、沈大高速、以及50米寬的渤海大道，為御龍海灣提供了最便捷的交通。

在杭州，外來的開發(fā)商更偏愛大體量的綜合型項目。如地處臨安青山湖科技城的星匯城，由來自廣州的開發(fā)商越秀地產(chǎn)主刀，占地1000多畝。這個項目集商業(yè)、酒店、住宅等為一體，而政府則提供配套服務(wù)。

根據(jù)規(guī)劃，杭州的遠(yuǎn)期目標(biāo)計劃建百座城市綜合體，近期計劃建設(shè)的市區(qū)城市綜合體除了新天地以外，還有杭聯(lián)熱電城市綜合體、東站廣場綜合體、運河商務(wù)綜合體、奧體博覽城、市民中心綜合體、西溪天堂綜合體等。盡管這些綜合體的開發(fā)很少由一家開發(fā)商完成，但毫無疑問，要建城市綜合體，需要先和政府的規(guī)劃同步。

城市綜合體的目標(biāo)：

未來的區(qū)域中心

其實御龍海灣離大連市區(qū)有70公里，并不算近，但世茂集中整合了自己的優(yōu)質(zhì)資源，再造了一個區(qū)域中心。

御龍海灣項目集合了世茂集團住宅、商業(yè)、旅游設(shè)施、產(chǎn)業(yè)集群“四駕馬車”的優(yōu)勢資源，將建設(shè)50萬平方米的大型灣區(qū)商業(yè)中心、3萬平方米的室內(nèi)主題游樂場、四座星級酒店群、4000畝主題體育公園、綿延5公里的陽光沙灘等休閑購物餐飲娛樂配套，建成后將改變整個大連乃至東北亞的旅游度假產(chǎn)業(yè)。

除了大連的御龍海灣，位于泉州晉江的世茂御龍灣項目，在今年上半年的銷售中也相當(dāng)不錯。該項目共占地2100畝，世茂用1100多畝挖了一個人工湖，而所有的項目包括高層和美墅都依湖而建，同時配備了60公頃湖區(qū)私藏游艇碼頭、超五星級酒店、國際SHOPPINGMALL，具備了一個綜合體的基本要素。

相比較于做綜合體，杭州本土大牌開發(fā)商似乎更致力于做精品住宅。但為什么像世茂和越秀這樣的開發(fā)商敢于進駐一個陌生的城市開發(fā)這樣大體量的綜合體項目？世茂集團從最開始，就是住宅和商業(yè)地產(chǎn)并駕齊驅(qū)，并在各個城市遍地開花，因此在做綜合體項目上，已經(jīng)駕輕就熟。而越秀在廣州也有了多個成熟的綜合體地標(biāo)項目，其開發(fā)、運營都有充足的經(jīng)驗。進駐一個陌生的城市，就算地段不是最好的，但肯定能吸引到購房者。因此，建綜合體，開發(fā)商的資金實力、后期運營管理能力很重要。

杭州某知名開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人表示，杭州目前很多綜合體項目其實只能算得上是某個元素上有亮點，要么是教育，要么是酒店或醫(yī)療，真正成為區(qū)域中心的少之又少。不過一些新出現(xiàn)的綜合體，如杭州新天地、遠(yuǎn)洋商務(wù)區(qū)等，如果依規(guī)劃建成，都會成為新的區(qū)域中心。

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