從2011年至今，首創(chuàng)置業(yè)與中國基建合作力推的“商業(yè)地產(chǎn)”新模式――首創(chuàng)“芭蕾雨?奧特萊斯”購物中心項(xiàng)目，已經(jīng)引起了諸多爭議。

在多次推遲后，首創(chuàng)置業(yè)的“芭蕾雨?奧特萊斯”項(xiàng)目日前再次宣布延期到2013年初開業(yè)。首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光向媒體透露的這一消息，事實(shí)上已經(jīng)表明了該項(xiàng)目的前景依然不太明朗。

從2011年至今，首創(chuàng)置業(yè)與中國基建合作力推的“商業(yè)地產(chǎn)”新模式――首創(chuàng)“芭蕾雨?奧特萊斯”購物中心項(xiàng)目，已經(jīng)引起了諸多爭議。

據(jù)記者了解，到目前為止，首創(chuàng)旗下的6個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目仍只存在于設(shè)計(jì)圖紙當(dāng)中，無一開業(yè)。

2012年9月底，首創(chuàng)置業(yè)以5.8億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓了其佛山奧特萊斯項(xiàng)目的所有股權(quán)，關(guān)于其與合作方中國基建合作受阻的傳聞再次甚囂塵上。盡管首創(chuàng)方面表示，此舉是與合作伙伴重新調(diào)整股權(quán)和分工的需要，但外界對(duì)于首創(chuàng)奧特萊斯項(xiàng)目的招商運(yùn)營前景已經(jīng)心存疑慮，首創(chuàng)“芭蕾雨?奧特萊斯”模式似乎正陷入前所未有的困境。

6個(gè)奧萊項(xiàng)目無一開業(yè)

“一為賣住宅，二為圈地圈錢，本質(zhì)是類金融游戲?！?/P>

10月14日，奧特萊斯(中國)有限公司位于北京總部的辦公墻壁掛上了“首創(chuàng)奧特萊斯商場距離開業(yè)100天”的計(jì)時(shí)牌，這個(gè)開業(yè)時(shí)間已經(jīng)推后整整一年的購物中心項(xiàng)目似乎終于看到了一絲曙光。

作為首創(chuàng)置業(yè)“芭蕾雨?奧特萊斯”系列項(xiàng)目當(dāng)中最早開始運(yùn)作的一個(gè)項(xiàng)目，房山奧特萊斯2010年下半年就已進(jìn)入了開發(fā)建設(shè)階段。此前首創(chuàng)曾計(jì)劃該項(xiàng)目在2011年10月份建成開業(yè)，但因項(xiàng)目招商進(jìn)展并不順利，其開業(yè)時(shí)間已經(jīng)被一推再推。

“不出意外的話，明年春節(jié)前就會(huì)開業(yè)”，雖然無法透露目前該項(xiàng)目的招商進(jìn)展情況，但奧特萊斯(中國)有限公司市場推廣部的一名員工向本報(bào)記者證實(shí)，這次開業(yè)消息是“確定”的。

事實(shí)未必如此樂觀。一名關(guān)注房山奧特萊斯的北京商業(yè)地產(chǎn)圈人士向記者透露，該項(xiàng)目的招商并未有大的突破。“目前還在跟美國西蒙和法國世界名牌折扣店有限公司(SCC)洽談合作，具體進(jìn)展還沒有任何消息，春節(jié)前能否開業(yè)‘真不好說’?！?/P>

為詳細(xì)了解該項(xiàng)目的招商情況，記者致電負(fù)責(zé)該項(xiàng)目招商的奧特萊斯(中國)有限公司以及旗下的招商運(yùn)營管理公司。該公司由首創(chuàng)置業(yè)與中國基建聯(lián)合投資組建，運(yùn)營商則是由英國Freeport和法國名牌折扣店管理有限公司與奧特萊斯(中國)聯(lián)合投資的OOM。然而，連續(xù)多天，上述多家涉事公司的公開電話一直都處于無人接聽狀態(tài)。

早前市場曾有傳聞稱，由于股東之間理念存在差異，該公司負(fù)責(zé)招商運(yùn)營的部門已經(jīng)“解散”，但該消息并未得到首創(chuàng)置業(yè)和中國基建的證實(shí)。在今年7月份，中國基建董事長林卓延和首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光在共同接受媒體采訪時(shí)曾承認(rèn)：“由于奧特萊斯項(xiàng)目在推進(jìn)過程中遇到了一些新問題，公司對(duì)運(yùn)營管理方式作出了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整?！?/P>

與房山項(xiàng)目的不確定性相比，首創(chuàng)置業(yè)旗下其他的奧特萊斯購物中心項(xiàng)目也仍然是“空中樓閣”。目前，首創(chuàng)置業(yè)在全國范圍內(nèi)明確開發(fā)的奧特萊斯項(xiàng)目有6個(gè)，除了上述房山項(xiàng)目和9月份退出的佛山項(xiàng)目外，剩下的4個(gè)項(xiàng)目分別位于江蘇昆山、浙江湖州、江西共青城和海南萬寧，但上述4個(gè)項(xiàng)目何時(shí)開業(yè)至今仍沒有下文。

“首創(chuàng)房山項(xiàng)目的住宅部分都已經(jīng)快賣完了，奧特萊斯卻還沒有開業(yè)，這影響了首創(chuàng)其他幾個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目的進(jìn)展。”上述北京商業(yè)地產(chǎn)圈人士透露，由于首創(chuàng)奧特萊斯項(xiàng)目大多是各個(gè)地方政府招商引資的重點(diǎn)項(xiàng)目，首創(chuàng)置業(yè)憑借奧特萊斯品牌，往往能獲得大塊價(jià)格低廉的土地，現(xiàn)在奧特萊斯商業(yè)部分進(jìn)展受阻，導(dǎo)致不少地方政府對(duì)奧萊項(xiàng)目的前景也心存疑慮，“甚至傳聞?dòng)械牡胤秸扇×藭和０l(fā)放奧萊項(xiàng)目住宅部分‘預(yù)售證’的措施?！?/P>

外界對(duì)于“首創(chuàng)置業(yè)憑借奧特萊斯概念圈地”的質(zhì)疑傳聞已久。以上述房山項(xiàng)目為例，2010年2月首創(chuàng)獲取該項(xiàng)目土地時(shí)的平均地價(jià)僅為3150元/平方米，而同期，萬科在該區(qū)域獲得的另一塊住宅用地，地價(jià)成本卻已經(jīng)逼近6000元/平方米的水平，差距甚大。

“一為賣住宅，二為圈地圈錢，本質(zhì)是類金融游戲?！敝袊虡I(yè)地產(chǎn)同盟會(huì)創(chuàng)始人、三炮地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長王少山如此認(rèn)為。

運(yùn)營實(shí)力遭遇重重挑戰(zhàn)

受制于經(jīng)驗(yàn)缺乏，首創(chuàng)開始運(yùn)作奧特萊斯之初就面臨諸多問題。

事實(shí)上，如果能夠?qū)W特萊斯運(yùn)營成功，即便這是一種“圈地”的手段也未嘗不可。然而，作為“芭蕾雨?奧特萊斯”的概念提出者和開發(fā)主體，首創(chuàng)置業(yè)此前并沒有較為成功的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，其早年在北京運(yùn)作的兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目“第五大道”和“巨庫青年時(shí)尚賣場”，甚至成為了商業(yè)地產(chǎn)界典型的“失敗案例”。

受制于經(jīng)驗(yàn)缺乏，首創(chuàng)開始運(yùn)作奧特萊斯之初就面臨諸多問題。“剛開始我們都是先把項(xiàng)目工程做好，然后再尋找招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，但在實(shí)際操作中，我們的招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)往往會(huì)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的很多硬傷，比如單個(gè)店面面積太小、店鋪數(shù)目不太適合等等，并要求我們進(jìn)行整改、改造，這就會(huì)影響到項(xiàng)目招商的進(jìn)度?！币幻讋?chuàng)置業(yè)的負(fù)責(zé)人士此前在接受一家地產(chǎn)媒體采訪時(shí)曾坦承，首創(chuàng)置業(yè)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的理解確實(shí)還存在一些不足。

為揚(yáng)長避短，2010年底，首創(chuàng)置業(yè)找來了具有豐富商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的中國基建集團(tuán)合作，合資成立奧特萊斯(中國)有限公司，以此為平臺(tái)對(duì)首創(chuàng)“芭蕾雨?奧特萊斯”系列項(xiàng)目進(jìn)行投資開發(fā)以及運(yùn)營管理。

與此同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)還將北京燕莎友誼商城原總經(jīng)理萬文英成功“挖角”，讓其擔(dān)任奧特萊斯(中國)有限公司旗下商業(yè)管理公司的董事長。萬文英被譽(yù)為是中國奧特萊斯的代表性人物，是北京燕莎奧特萊斯的創(chuàng)始人。

但作為一種全新的商業(yè)購物中心模式，奧特萊斯目前在國內(nèi)依然失敗者居多，成功者寥寥，首創(chuàng)置業(yè)的運(yùn)營壓力依然重重。三炮地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長王少山表示，目前要在國內(nèi)發(fā)展奧特萊斯購物中心，至少還面臨著四方面的挑戰(zhàn)：一是面臨資源不足、經(jīng)驗(yàn)不足、水土不服等因素；二是國內(nèi)還是以傳統(tǒng)零售終端為主流，支撐奧萊消費(fèi)的中產(chǎn)階層發(fā)育并不成熟，郊區(qū)購物的消費(fèi)習(xí)慣需要培養(yǎng)；三是奧萊是否能做到真正的“國際正品折扣”還有待觀察；最后，網(wǎng)購的崛起也在一定程度上沖擊了奧萊的發(fā)展。

“我并不看好首創(chuàng)的芭蕾雨綜合體項(xiàng)目，北京燕莎奧特萊斯苦撐5年后才扭虧為盈，2010年凈利潤也僅有3%左右，這已是國內(nèi)僅見的成功案例。而美國最大的奧特萊斯運(yùn)營商西蒙地產(chǎn)集團(tuán)因預(yù)期悲觀，去年已經(jīng)黯然退出內(nèi)地?！蓖跎偕椒Q。

與萬達(dá)這樣相對(duì)成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商相比，首創(chuàng)成功運(yùn)作奧特萊斯顯然還需要很長的路要走?！叭f達(dá)已經(jīng)成功解決商業(yè)地產(chǎn)最棘手的商業(yè)策劃、設(shè)計(jì)、招商、管理架構(gòu)以及團(tuán)隊(duì)問題，有了自己的商業(yè)血脈；而首創(chuàng)在這些專業(yè)化環(huán)節(jié)顯然還處在探索階段，一切都是從零開始?！敝袊虡I(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長兼秘書長王永平如此認(rèn)為。

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