在“國五條”住宅領(lǐng)域調(diào)控升級的當(dāng)下，從萬科、龍湖等一線開發(fā)商到中弘股份、華遠(yuǎn)等中型房企，加速轉(zhuǎn)型進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整正成為共識。

“中弘選擇旅游地產(chǎn)作為轉(zhuǎn)型的契入點(diǎn)。未來5年內(nèi)，中弘股份致力于打造中國經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)的一流地產(chǎn)品牌。”中弘股份總經(jīng)理趙寶輝表示。

“我們每年會根據(jù)資金的需求適度逐步擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的比例，在城市化率超過55％的城市，增加商業(yè)地產(chǎn)的比重。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743）董事長任志強(qiáng)表示。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長期看，住宅去投資化已是不爭事實(shí)，增量住宅市場發(fā)展速度將放緩，房企向差異化、專業(yè)化方向轉(zhuǎn)型的趨勢日益強(qiáng)化。盡管部分城市存在商業(yè)地產(chǎn)泡沫風(fēng)險，但在城鎮(zhèn)化商機(jī)誘惑與住宅調(diào)控升級倒逼下，越來越多的房企正加速從住宅領(lǐng)域轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，大力開拓海外市場，布局多元化業(yè)態(tài)。

城鎮(zhèn)化商機(jī)+住宅調(diào)控加碼 房企轉(zhuǎn)型提速

近日，富力地產(chǎn)旗下的商業(yè)項(xiàng)目“盛悅居商業(yè)VIVA”開盤。當(dāng)天，富力地產(chǎn)的一位高管表示，住宅領(lǐng)域?qū)艿礁鼑?yán)厲的調(diào)控，非住宅項(xiàng)目將受益。未來房地產(chǎn)投資方向的選擇會發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會更受關(guān)注。

實(shí)際上，大中小各類房企多元化轉(zhuǎn)型趨勢已相當(dāng)明顯。從年初萬科成立商用地產(chǎn)管理部，到2月龍湖地產(chǎn)推出“金蘋果”計(jì)劃，再到3月首創(chuàng)置業(yè)正式啟用由其獨(dú)立管理及運(yùn)營的商業(yè)品牌“首創(chuàng)奧特萊斯”，4月萬通地產(chǎn)（600246）宣布戰(zhàn)略發(fā)展進(jìn)程……房企轉(zhuǎn)型如火如荼。

除了住宅領(lǐng)域調(diào)控升級倒逼，新型城鎮(zhèn)化商機(jī)也是諸多房企難以抵御的誘惑。按照鴻坤集團(tuán)副總經(jīng)理朱燦的理解，盡管城鎮(zhèn)化路徑的頂層設(shè)計(jì)并未明朗，但實(shí)現(xiàn)“人的城鎮(zhèn)化”的目標(biāo)，使房地產(chǎn)企業(yè)明確在新一輪的商業(yè)機(jī)會面前，除了“蓋房子”以外，還需具備提供就業(yè)、消費(fèi)、配套服務(wù)的技能，方能形成新的競爭優(yōu)勢。

這促使不少房企大打“復(fù)合牌”。近兩年來，中弘股份先后簽署了多個旅游綜合體項(xiàng)目。該公司計(jì)劃投資的北京平谷夏各莊新城項(xiàng)目，與城鎮(zhèn)化進(jìn)程的要求更為契合。趙寶輝介紹，該項(xiàng)目兼宜居、就業(yè)、養(yǎng)老、休閑、教育、商業(yè)等于一體，是北京平谷目前最大的小城鎮(zhèn)規(guī)劃項(xiàng)目，爭取成為北京新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)項(xiàng)目。

中弘股份相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，中弘定位于休閑度假物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營，側(cè)重開發(fā)休閑度假地產(chǎn)、主題商業(yè)地產(chǎn)，積極探索創(chuàng)新型地產(chǎn)產(chǎn)品；堅(jiān)持“區(qū)域戰(zhàn)略、聚焦發(fā)展”，即立足于北京等特大型核心城市，深入開發(fā)海南、云南等旅游資源豐富區(qū)域，以獲得競爭先機(jī)。

中弘股份董秘金潔說，打造一個跨區(qū)域、跨風(fēng)俗、跨氣候，綜合多種自然人文資源的旅游綜合體系，是中弘在全國布局旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的重要出發(fā)點(diǎn)。目前，中弘在吉林長白山、北京、湖北宜昌、山東微山湖、云南西雙版納、海南?？诙歼M(jìn)行了項(xiàng)目布局。每個項(xiàng)目都是一個大型的旅游綜合體（休閑、商業(yè)、生態(tài)、娛樂、頤居等功能），每個項(xiàng)目對周邊輻射力達(dá)到100-150公里。

金潔表示，目前公司儲備的住宅、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠滿足未來3到5年內(nèi)對現(xiàn)金流的要求。此后，旅游地產(chǎn)的贏利能力將逐步顯現(xiàn)出來。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著調(diào)控政策不斷細(xì)化，不同物業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展分化也將更加顯著。未來幾年華遠(yuǎn)將發(fā)揮專業(yè)品牌優(yōu)勢，積極調(diào)整和完善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加商業(yè)地產(chǎn)投入，尋求新的盈利增長點(diǎn)，通過更加豐富的產(chǎn)品線平衡市場波動、尋求進(jìn)一步發(fā)展，實(shí)現(xiàn)更好的業(yè)績。

事實(shí)上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)近年來正逐步布局商業(yè)地產(chǎn)。自華遠(yuǎn)地產(chǎn)旗下的華遠(yuǎn)?湯米公館（青島）成功試水商業(yè)地產(chǎn)后，華遠(yuǎn)不斷加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入，在西安、北京等地均涉足商業(yè)地產(chǎn)。近期，北京通州地塊的華遠(yuǎn)?銘悅好天地將面市，將使華遠(yuǎn)地產(chǎn)在北京通州新城核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模逼近10萬平方米。

蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶認(rèn)為，差異化和專業(yè)化是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，從多家房企的業(yè)務(wù)調(diào)整不難看出，樓市調(diào)控和市場格局的變化正在加速這樣的勢頭。

扎堆轉(zhuǎn)型+資金成本提高 市場風(fēng)險潛伏

在樓市調(diào)控常態(tài)化的大背景下，房企謀求產(chǎn)品線和業(yè)務(wù)布局的多元化，雖然“看上去很美”，但其蘊(yùn)含的市場風(fēng)險同樣不容忽視。

以“城鎮(zhèn)化”的名義實(shí)施區(qū)域布局，是房企轉(zhuǎn)型的流行風(fēng)潮。然而，區(qū)域市場的差異化正在蘊(yùn)含一定程度的風(fēng)險。宋延慶表示，與一線城市的供不應(yīng)求不同，當(dāng)前不少二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場面臨供大于求的情況，同質(zhì)化競爭也較為普遍。如果盲目加大投資，很可能引發(fā)區(qū)域風(fēng)險。

事實(shí)上，盡管當(dāng)前我國正處在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程中，但消費(fèi)需求的釋放空間究竟有多大，業(yè)界始終保持謹(jǐn)慎的觀點(diǎn)。因此，對于力圖加碼商業(yè)地產(chǎn)的房企來說，需求端應(yīng)成為其考量的重點(diǎn)。

相比之下，資金壓力給房企帶來的挑戰(zhàn)，可能更為嚴(yán)峻。資料顯示，到目前為止，中弘股份在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的投資近數(shù)十億元。而按照規(guī)劃，該公司在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的總投資接近千億元。如此大的資金規(guī)模，必然要引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴或者通過基金募集的方式來解決資金來源。

2013年2月1日，中弘公告，為了加快推進(jìn)北京市平谷區(qū)夏各莊新城項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，公司及全資子公司北京中弘投資有限公司擬與蕪湖歌斐弘軒投資中心（有限合伙）簽署《投資協(xié)議》，擬以股權(quán)加債權(quán)的方式，通過新設(shè)立子公司，對夏各莊新城項(xiàng)目投資進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士評價，中弘牽手私募將順利融資14億元。

而為了順利推進(jìn)?？谑袞|海岸如意島項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，中弘股份與中國中鐵（601390）共同出資5億元在海口市成立一家項(xiàng)目公司，其中：中國中鐵擬出資27，500萬元，占新公司總股本的55％；公司擬出資22，500萬元，占新公司注冊資本的45％。項(xiàng)目公司最終以30億元中標(biāo)該項(xiàng)目。

另外，通過信托借貸款，也非常好地解決了中弘對資金的密集需求。僅2012年，中弘通過信托借款近20億元。

雖然企業(yè)解決了融資問題，但項(xiàng)目投資回報周期拉長，也會給資金鏈帶來考驗(yàn)。金潔表示，中弘旅游地產(chǎn)項(xiàng)目近幾年內(nèi)實(shí)現(xiàn)不了利潤，但5年以后，旅游地產(chǎn)的贏利能力將逐步顯現(xiàn)出來。5年的盈利周期，與住宅市場相比，要多出一倍。

相比住宅地產(chǎn)投資回報周期短的特征，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)等其他業(yè)態(tài)的投資回報周期相對較長，市場前景存在變數(shù)。這也意味著房企在轉(zhuǎn)型的過程中，不僅需要資金的密集投入，還需承擔(dān)不小的市場需求考驗(yàn)。

審慎布局+差異化競爭 提升風(fēng)控能力

宋延慶向中國證券報記者表示，通過對上市房企年報的分析不難看出，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力有所緩解，但隨著融資難度的加大和融資渠道的多元化，企業(yè)財務(wù)成本不斷增加，“吃掉”了更多的項(xiàng)目利潤和企業(yè)利潤。這不僅給銷售帶來更大壓力，還制約了企業(yè)的擴(kuò)張速度。

蘭德咨詢通過分析前20強(qiáng)房企的年度財務(wù)費(fèi)用與凈利潤比例關(guān)系發(fā)現(xiàn)，有些企業(yè)的財務(wù)費(fèi)用占比是30％，有的企業(yè)高達(dá)70％以上。這說明房企仍然承受著資金的重壓，抵御市場風(fēng)險的能力未得到根本提高。

在這種情況下，房企轉(zhuǎn)型的步伐要謹(jǐn)慎。宋延慶認(rèn)為，不同企業(yè)和同一企業(yè)在不同發(fā)展階段也不一樣，在具體設(shè)定時，需要正反向推算。轉(zhuǎn)型期內(nèi)，增長速度會適當(dāng)減低是很正常的。個別企業(yè)在由規(guī)模速度型發(fā)展模式轉(zhuǎn)型質(zhì)量效益型發(fā)展模式的過程中，復(fù)合增長率甚至下降了一倍以上。

與此同時，在區(qū)域布局和產(chǎn)品布局過程中，前期的市場分析至關(guān)重要，在追加投資方面也需審慎。既要有遠(yuǎn)期投資前景，也要滿足近期增長和盈利需要。

另一方面，市場空間狹小也在促使企業(yè)差異化競爭。據(jù)了解，在不少大型房企的資料庫中，均包含對市場整體形勢的研究報告，其中通過對人口變化、經(jīng)濟(jì)增長、區(qū)域發(fā)展等指標(biāo)的分析，來判斷未來數(shù)十年的市場形勢。一些房企負(fù)責(zé)人向中國證券報記者表示，隨著人口紅利逐漸消退，市場需求增速萎縮，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金年代漸告結(jié)束。

但蘭德咨詢也強(qiáng)調(diào)，只要進(jìn)一步細(xì)分房地產(chǎn)市場，“藍(lán)海”領(lǐng)域仍然不少。其中，住宅領(lǐng)域的細(xì)分市場也有很多，關(guān)鍵是要前瞻性地捕捉到商機(jī)。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在選擇轉(zhuǎn)型方向時，盡量不要往一個道上擠（方向雷同化易“撞車”，也易成為泡沫破滅的犧牲者），最好能開辟出一片“藍(lán)海”。

在差異化競爭的思路上，海外戰(zhàn)略成為房企的重要選擇。近年來，萬科、中坤、綠地、萬通、首創(chuàng)、碧桂園等多家大型房企陸續(xù)開辟海外業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)類型以面向國內(nèi)消費(fèi)者的住宅和旅游地產(chǎn)為主。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種布局除考慮到產(chǎn)品的差異化競爭外，還與國際金融危機(jī)影響下的境外投資環(huán)境低迷有關(guān)。據(jù)悉，與國內(nèi)相比，海外融資的成本相對較低，且不少房企還會享受到拿地和稅費(fèi)等方面的優(yōu)惠。

事實(shí)上，受政治、法律等因素影響，國內(nèi)房企“出海”步伐難一帆風(fēng)順，但在產(chǎn)品線以外，謀求融資渠道和區(qū)域布局的多元化，無疑符合當(dāng)前房企的轉(zhuǎn)型路徑。房企嘗試海外業(yè)務(wù)的步伐未來仍將延續(xù)。

此外，核心競爭力的打造成為多數(shù)轉(zhuǎn)型房企的重要一步。以首創(chuàng)置業(yè)為例，為與萬達(dá)、華潤、凱德等商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商區(qū)分開來，首創(chuàng)的定位更為全面。首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光表示，首創(chuàng)置業(yè)要打造的奧特萊斯產(chǎn)業(yè)綜合體模式，不是單純的奧特萊斯，更不是住宅，它將實(shí)現(xiàn)吃、喝、玩、樂、購等多種功能的融合。他還強(qiáng)調(diào)，這是首創(chuàng)置業(yè)必須要做成的模式，也是最先可能成熟的模式。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展到一個新階段，對企業(yè)的融資、風(fēng)控、布局等能力提出新的要求，房企轉(zhuǎn)型已是大勢所趨。這也反過來對今后的市場競爭態(tài)勢起到不小的影響。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，從業(yè)態(tài)的視角來看，房企要從單一產(chǎn)品轉(zhuǎn)向多產(chǎn)品的形態(tài)，從單一業(yè)態(tài)向多業(yè)態(tài)開發(fā)轉(zhuǎn)型，從單一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向多元化產(chǎn)業(yè)，從住宅開發(fā)為主轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商；從區(qū)域視角看，要實(shí)現(xiàn)均衡布局，就要更多地關(guān)注中西部城市，著眼中心城市的外圍；從產(chǎn)品角度來看，房企應(yīng)在聚焦主流需求的同時，回歸到產(chǎn)品本身，提供更好的服務(wù)，同時關(guān)注綠色建筑、低碳建筑產(chǎn)品的研發(fā)和提升。

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