福州綜合體大爆發(fā) 將有20多個(gè)綜合體項(xiàng)目建成
2010年,福州地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型,從偏向住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)綜合體,綜合體之熱由此愈演愈烈――
在今明兩年,五四北泰禾廣場(chǎng)、東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)、紅星國(guó)際、蘇寧廣場(chǎng)、世歐王莊等一大批的城市綜合體即將密集投入使用。加上之前已建成或在建規(guī)劃中的城市綜合體,已超20個(gè)。誰(shuí)能改變福州,成為海西繁華的代言人?
新興的城市綜合體項(xiàng)目來(lái)勢(shì)洶洶,搶占市場(chǎng)份額,引爆福州綜合體大戰(zhàn)。
新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)潮來(lái)襲
三年前,一個(gè)綜合體項(xiàng)目在福州開(kāi)業(yè)會(huì)引全城矚目,三年后的今天,綜合體項(xiàng)目開(kāi)門迎業(yè)已司空見(jiàn)慣。
隨著2010年起上馬的各個(gè)城市綜合體建設(shè)接近尾聲以及招商工作的開(kāi)啟,從今年開(kāi)始,福州的綜合體項(xiàng)目將迎來(lái)密集開(kāi)業(yè)潮。據(jù)記者了解,打頭炮的就是萬(wàn)寶商圈的蘇寧廣場(chǎng)、五四北泰禾廣場(chǎng)。而到2014年,開(kāi)業(yè)的大型綜合體項(xiàng)目更多,在倉(cāng)山區(qū)有紅星國(guó)際、海西佰悅城、海峽國(guó)際商貿(mào)城等;晉安區(qū)有東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)、世歐王莊;臺(tái)江區(qū)有中央第五街;馬尾區(qū)有快安綜合體、名城城市中心等。
據(jù)了解,這些城市綜合體項(xiàng)目均包括商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能,并且相互依存。在其中,規(guī)模大的總建筑面積近70萬(wàn)平方米,規(guī)模小的也有20萬(wàn)平方米。
規(guī)劃分布并不均衡
在密集上馬建設(shè)中,綜合體分布也呈現(xiàn)出不均衡狀態(tài)。在市區(qū)部分熱點(diǎn)區(qū)域,綜合體分布更是密集,幾分鐘車程就有一個(gè)綜合體。
例如,以萬(wàn)寶商圈為原點(diǎn),一路之隔的蘇寧廣場(chǎng)即將入駐。而沿工業(yè)路不到5分鐘車程,作為國(guó)內(nèi)高端綜合體代表的華潤(rùn)置地綜合體項(xiàng)目亦有意向入駐鼓樓區(qū)的福州老酒廠地塊。在寸土寸金的福州西二環(huán),上述綜合體的商業(yè)面積都較大。
距離萬(wàn)寶商圈不過(guò)一橋之距的浦上商圈,紅星國(guó)際、倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、樂(lè)都匯,幾乎可以說(shuō)“一站地一個(gè)綜合體”。在浦上大橋橋頭就是閩侯的綜合體群升江山城。
不僅如此,在福州東部,綜合體數(shù)量也不可小覷。從世歐王莊北上驅(qū)車10分鐘,便是東二環(huán)泰禾城市廣場(chǎng);而東南向同樣是10分鐘車程,就抵達(dá)臺(tái)江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
“目前大型綜合體數(shù)量呈現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng),供應(yīng)可能面臨過(guò)剩?!庇袠I(yè)內(nèi)人士表示,多個(gè)綜合體密集開(kāi)業(yè),此前市場(chǎng)中所說(shuō)的白熱化競(jìng)爭(zhēng)也將拉開(kāi)帷幕。
綜合體生存現(xiàn)狀調(diào)查
綜合體密集上市,看準(zhǔn)的就是福州作為沿海省會(huì)以及海西核心區(qū)的消費(fèi)能力和市場(chǎng)容量。有許多項(xiàng)目負(fù)責(zé)人都表示,福州的消費(fèi)實(shí)力很強(qiáng),但是缺乏上檔次的城市綜合體,來(lái)刺激、拉動(dòng)福州的消費(fèi)能力。然而,目前福州消費(fèi)能力以及對(duì)大型城市綜合體的接納程度究竟如何?福州的消費(fèi)力主要集中在哪個(gè)方面?
目前運(yùn)營(yíng)中的城市綜合體生存情況最能說(shuō)明問(wèn)題。5月12日記者對(duì)福州現(xiàn)有三大主力綜合體項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。
福州萬(wàn)象城、寶龍城市廣場(chǎng)――業(yè)態(tài)豐富、價(jià)格親民、人流最旺
記者走訪:在記者走訪的多個(gè)商業(yè)綜合體中,寶龍和萬(wàn)象城無(wú)疑是最受歡迎的。在“萬(wàn)寶商圈”,商品價(jià)格大多不高,餐飲、娛樂(lè)等消費(fèi)項(xiàng)目眾多,而今這里還在進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整和升級(jí)。
主力消費(fèi):據(jù)寶龍城市廣場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,寶龍的商業(yè)業(yè)態(tài)中,娛樂(lè)、餐飲、休閑占比達(dá)到了50%,購(gòu)物所占比例已從原先的近七成降低至一半。平均人流量6萬(wàn)-8萬(wàn),節(jié)假日及周末最高可達(dá)10萬(wàn)-15萬(wàn)。在福州萬(wàn)象城的餐飲店中,記者發(fā)現(xiàn)即便是在周末的下午2點(diǎn)多,依舊有許多食客排長(zhǎng)隊(duì)。
經(jīng)營(yíng)特色:寶龍城市廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)走親民路線。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括吃、喝、玩、樂(lè)的一站式消費(fèi),消費(fèi)者更多的是青年學(xué)生。福州萬(wàn)象城的定位比寶龍高端,經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也集合了購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)等五大功能。目前福州萬(wàn)象城正在對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整。寶龍不少商鋪?zhàn)饧s已經(jīng)到期,正面臨品牌調(diào)整期,屆時(shí)會(huì)根據(jù)當(dāng)前各樓層業(yè)態(tài)進(jìn)行品牌調(diào)整升級(jí)。
區(qū)域價(jià)值:二手店面的租金或許更能體現(xiàn)區(qū)域的價(jià)值。據(jù)記者了解,隨著客流量的暴增,目前萬(wàn)寶商圈一樓鋪面均價(jià)基本都達(dá)到700-800元/平方米,而沿街黃金鋪面租金更出現(xiàn)超過(guò)1000元/平方米的勢(shì)頭。
倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、樂(lè)都匯――消費(fèi)客流有所下滑
記者走訪:與兩年前開(kāi)業(yè)時(shí)相比,倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),尤其是樂(lè)都匯的購(gòu)物中心已經(jīng)變了模樣。在人氣最旺的一樓,許多專柜已經(jīng)撤柜,氣氛顯得相當(dāng)冷清。從1樓至4樓,服飾類、時(shí)尚精品類、眼鏡飾品類等店鋪摻雜在一起,檔次不高且較為雜亂。
經(jīng)營(yíng)特色:倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)較為全面,除主力店萬(wàn)達(dá)百貨外,還有大歌星、萬(wàn)達(dá)影院及各色餐廳。餐飲是倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的一大特色。此外,倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)還有一些諸如ZARA、H&M等特色品牌。
主力消費(fèi):借助金山龐大的消費(fèi)人群支撐,不論是周末還是平時(shí),倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)三樓的餐飲集中地都是人氣最高的地方。有餐飲店老板對(duì)記者表示,開(kāi)業(yè)初期,該店到了晚上8點(diǎn)半都還要排隊(duì),而現(xiàn)在過(guò)了晚7點(diǎn)就不需等位。
人流情況:2011年5月,倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)當(dāng)日曾創(chuàng)下人流量35萬(wàn)人次、銷售額1654萬(wàn)元的紀(jì)錄,但兩年后,盛況不復(fù)再見(jiàn),除了餐飲、影院及室內(nèi)步行街外,其他區(qū)域,包括主力店均人流較少。
區(qū)域價(jià)值:2012年期間,樂(lè)都匯陸續(xù)有20多個(gè)租戶退場(chǎng)。如今樂(lè)都匯四層的飲食專區(qū)有部分空置,一層也有不少空置店面。
臺(tái)江金融街萬(wàn)達(dá)――部分區(qū)域店面半數(shù)空置、租金下滑
記者走訪:在周末記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn),金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)人氣大不如前。有多家店鋪在玻璃門上貼出“招租”或者“轉(zhuǎn)租”的廣告。而步行街二樓的店面空置情況更嚴(yán)重,幾乎有一半的店面空置。此外,外圍的多個(gè)店面,更換率也很高,諸多都打出轉(zhuǎn)租的牌子?!拔疫@個(gè)店是去年開(kāi)業(yè)的,客流量一直不理想,連成本都掙不到,只能轉(zhuǎn)租?!币晃环b店老板無(wú)奈地說(shuō)。
經(jīng)營(yíng)特色:作為綜合體項(xiàng)目的臺(tái)江金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),集中吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)五大功能,配置有五星酒店等一系列高端設(shè)施。臺(tái)江金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在開(kāi)業(yè)之初,就提倡“無(wú)提袋式消費(fèi)”,所以其主力消費(fèi)仍集中在餐飲和娛樂(lè)。
人流情況:在周末或就餐時(shí)間,金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)稍顯人氣,其購(gòu)物中心和室內(nèi)外步行街人氣均較弱。
區(qū)域價(jià)值:據(jù)鰲峰路上一家中介門店負(fù)責(zé)人透露,由于店鋪乏人問(wèn)津,很多業(yè)主都降低了期望值,“部分門店的月租已經(jīng)降到80元/平方米”。但采訪中,仍有不少業(yè)內(nèi)人士還是對(duì)臺(tái)江萬(wàn)達(dá)的后期發(fā)展看好。業(yè)內(nèi)人士林先生就表示:“臺(tái)江萬(wàn)達(dá)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)就是連接市區(qū)和東部新城。金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),以往主要吸引的是東區(qū)一帶的消費(fèi)群。東部新城尚未全盤崛起,而金融街CBD雛形初具,因此其價(jià)值尚不能得到體現(xiàn)。但隨著東部新城與市區(qū)聯(lián)系更緊密,臺(tái)江萬(wàn)達(dá)還將吸引更多來(lái)自馬尾以及東部的客流?!?/P>
福州綜合體項(xiàng)目一覽
鼓樓區(qū):華潤(rùn)萬(wàn)象城、恒力城
臺(tái)江區(qū):金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)、世茂天城、福建國(guó)際金融中心、萬(wàn)科廣場(chǎng)、中央第五街。
晉安區(qū):世歐王莊、東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)、四北泰禾廣場(chǎng)、晉安桂湖溫泉生態(tài)城
倉(cāng)山區(qū):“歡樂(lè)谷”文化旅游綜合體、恒大綜合體、三江口文化旅游綜合體、海峽商貿(mào)城、海西伯悅城、紅星國(guó)際廣場(chǎng)、倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、倉(cāng)山學(xué)生街城市廣場(chǎng)、鴻博梅嶺觀海、金源閩江世紀(jì)城
馬尾區(qū):快安城市綜合體、凱隆城市廣場(chǎng)、西提城市廣場(chǎng)、名城中心
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