李亞鵬轉(zhuǎn)身開(kāi)始投資開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，跨界運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)大盤(pán)。首次進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，即投資35億元押寶體驗(yàn)式文化藝術(shù)商業(yè)地產(chǎn)。從總體上看，李亞鵬斥巨資高調(diào)跨界進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，前途未卜。不過(guò)，他的聰明之處在于，找到一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)貌似很有潛力、有前景的突破口――旅游休閑文化商業(yè)地產(chǎn)。

雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)

對(duì)于李亞鵬事業(yè)轉(zhuǎn)型跨度如此之大，業(yè)內(nèi)外有許多疑惑和疑問(wèn)，筆者僅從目前宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)走勢(shì)方面談一些膚淺的觀點(diǎn)。

從整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)十年瘋狂，目前房地產(chǎn)泡沫不小。不妨列出一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)與美國(guó)房地產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的時(shí)期進(jìn)行對(duì)比。2005年美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫達(dá)到了歷史最高點(diǎn)，為美國(guó)GDP的172%左右。從1998年到2006年的8年間，美國(guó)的房?jī)r(jià)翻了一番，8年內(nèi)住房按揭貸款增長(zhǎng)了150%。最終爆發(fā)次貸危機(jī)，進(jìn)而引爆了2008年至今還令人膽顫的金融危機(jī)。

截至2012年底，中國(guó)內(nèi)地存量住房約179億平方米，合計(jì)總市值約100萬(wàn)億元；如果算上農(nóng)村房產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)房和城市商用房產(chǎn)，總值約200萬(wàn)億元，與GDP之比分別為193.4%和388%，分別高出美國(guó)2005年房地產(chǎn)泡沫達(dá)到歷史最高點(diǎn)172%的21.4個(gè)百分點(diǎn)和216個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)的國(guó)民產(chǎn)出能否支撐如此龐大的房地產(chǎn)價(jià)值，值得掂量。

也就是說(shuō)，目前的中國(guó)房地產(chǎn)泡沫程度達(dá)到了歷史頂峰。泡沫主要表現(xiàn)形式是房?jī)r(jià)離譜極高，高房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離房地產(chǎn)生產(chǎn)要素包括土地等的真實(shí)價(jià)值成本，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離百姓的收入水平和對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力。因此，在宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、房地產(chǎn)非理性增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)處于最高位置時(shí)，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域并非明智之舉。

從商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域來(lái)看，現(xiàn)狀和未來(lái)都不會(huì)太樂(lè)觀。今后商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)要比商住地產(chǎn)更大。主要挑戰(zhàn)來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)的大發(fā)展，特別是電子商務(wù)迅猛發(fā)展對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的金貴之處是由傳統(tǒng)的商業(yè)模式?jīng)Q定的。比如：昂貴的街面房、門(mén)面房以及城市中心地帶的寫(xiě)字樓等。然而，隨著電子商務(wù)的發(fā)展，改變了商品的銷(xiāo)售零售方式，改變了消費(fèi)者的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣和行為。

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的最大沖擊是，對(duì)傳統(tǒng)的門(mén)面房、街面房要求不是那么強(qiáng)烈了，銷(xiāo)售零售渠道正在快速由線(xiàn)下向線(xiàn)上轉(zhuǎn)移。這種趨勢(shì)在未來(lái)將會(huì)愈演愈烈，目前已經(jīng)使得購(gòu)物商場(chǎng)、門(mén)面房、街面房等商業(yè)地產(chǎn)收益下滑。

寫(xiě)字樓商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)受到的沖擊不比實(shí)體店的購(gòu)物中心等小。李嘉誠(chéng)的和記黃埔2012年年報(bào)顯示，從2010年開(kāi)始，和記黃埔在內(nèi)地的租金收入逐年下滑。和記黃埔的平均凈資產(chǎn)收益率超過(guò)11%，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率更接近15%。但廣州西城都薈廣場(chǎng)的回報(bào)率只能達(dá)7%，陸家嘴寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率僅為約5%。潘石屹拋售上海商業(yè)地產(chǎn)與租金越來(lái)越低、收益越來(lái)越差不無(wú)關(guān)系。物業(yè)顧問(wèn)“萊坊”預(yù)計(jì)，2015年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率極有可能上升至13％。

因此，從總體上看，李亞鵬斥巨資高調(diào)跨界進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，前途未卜。不過(guò)，他的聰明之處在于，找到一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)貌似很有潛力、有前景的突破口――旅游休閑文化商業(yè)地產(chǎn)。比如，正在籌劃起步的麗江“雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”，集文化、旅游、休閑于一體，如果沿著文化體驗(yàn)、休閑娛樂(lè)、旅游度假思路開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該非常有前景和潛力。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，百姓收入提高，對(duì)旅游休閑和文化藝術(shù)需求將非常之強(qiáng)勁。14年前的1999年，美國(guó)人耗費(fèi)在休閑上的時(shí)間與工作時(shí)間各占50%，中國(guó)目前與 之相差甚遠(yuǎn)。

本文關(guān)鍵字：旅游地產(chǎn) 查看更多