休閑地產(chǎn)分類及核心困局

當(dāng)前，中國(guó)的傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)正經(jīng)受著前所未有的高強(qiáng)度政策調(diào)控考驗(yàn)，土地獲取難度加大、利潤(rùn)空間持續(xù)下降已是不爭(zhēng)事實(shí)。在此背景下，諸多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)休閑地產(chǎn)（包含重要休閑功能的復(fù)合型地產(chǎn)）領(lǐng)域，通過(guò)打造出滿足休閑時(shí)代強(qiáng)大休閑消費(fèi)需求的產(chǎn)品，來(lái)實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，以華僑城為代表的許多先行者已經(jīng)在這一領(lǐng)域做出了一大批著名的項(xiàng)目，獲得了巨大的成功。

但是，由于缺乏具有指導(dǎo)意義的研究成果，許多開(kāi)發(fā)商還未弄懂休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)關(guān)鍵，不清楚有哪些經(jīng)典模式值得借鑒，常常是拿了地不知如何干。為此，作為旅游運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的腦庫(kù)，綠維創(chuàng)景根據(jù)近年來(lái)休閑地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃咨詢實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)休閑地產(chǎn)項(xiàng)目的分布特征、核心困局、開(kāi)發(fā)關(guān)鍵與經(jīng)典模式進(jìn)行了初步研究，以供開(kāi)發(fā)商參考。

一、休閑地產(chǎn)項(xiàng)目的分布特征

休閑地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模一般為數(shù)百畝到數(shù)千畝不等，從地塊分布上來(lái)看，主要包括以下三大類：

1、一是在大景區(qū)外圍的休閑地產(chǎn)項(xiàng)目

此類項(xiàng)目一般距離城市較遠(yuǎn)（如海南國(guó)際旅游島、黃山、峨眉山、武陵源、千島湖等名山大川），其開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，主要在于依托著名景區(qū)的稀缺價(jià)值與其已有的龐大市場(chǎng)基礎(chǔ)，借助交通的改善、旅游業(yè)態(tài)從單一觀光向綜合休閑升級(jí)的大勢(shì)，通過(guò)發(fā)展互補(bǔ)于核心景區(qū)觀光功能的休閑業(yè)態(tài)，來(lái)帶動(dòng)第二居所型房地產(chǎn)（投資置業(yè)、度假置業(yè)為主）的開(kāi)發(fā)。

2、二是在大城市周邊的休閑地產(chǎn)項(xiàng)目

此類項(xiàng)目一般位于城郊，距離中心城區(qū)在2個(gè)小時(shí)以內(nèi)的環(huán)城游憩帶中（如北京、上海、成都的郊區(qū)），規(guī)模大都較大，其開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，主要是依托良好的交通與城市人群的巨大休閑與居住市場(chǎng)，來(lái)帶動(dòng)第一居所與第二居所相結(jié)合（投資與自住型置業(yè)并存）的休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

3、三是在城中新地塊的休閑地產(chǎn)項(xiàng)目

此類項(xiàng)目一般位于中心城區(qū)或者位于中心城拓展區(qū)，常常擁有某些獨(dú)特的人文資源或者是城中村大型改造地塊，如曲江新區(qū)等，其機(jī)會(huì)主要是依托中心城區(qū)強(qiáng)大的休閑消費(fèi)與地產(chǎn)消費(fèi)需求，利用城市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)與空間拓展大勢(shì)，通過(guò)特色文化休閑體驗(yàn)產(chǎn)品（商業(yè)地產(chǎn)）的打造，來(lái)帶動(dòng)第一居所型房地產(chǎn)（自住型為主）開(kāi)發(fā)。

二、休閑地產(chǎn)項(xiàng)目的核心困局

在中國(guó)進(jìn)入休閑時(shí)代的大勢(shì)下，一般說(shuō)來(lái)，不論是上述哪種類別的休閑地產(chǎn)項(xiàng)目，只要拿到地，就已實(shí)現(xiàn)贏利。但是，如何把一個(gè)項(xiàng)目的贏利做到最優(yōu)水平，總結(jié)出一個(gè)成功的開(kāi)發(fā)模式，從而為企業(yè)鑄就一個(gè)全新的品牌并獲得地方政府的更大支持，則并非易事，困局體現(xiàn)在：

1、一是缺乏核心吸引物

休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，要使得生地變熟地，需要有核心吸引物。許多項(xiàng)目，特別是位于城市周邊的項(xiàng)目，除了擁有較好的生態(tài)環(huán)境外，幾乎沒(méi)有任何拿得出手的吸引物，更有甚者，就連項(xiàng)目地塊本身的生態(tài)環(huán)境，也極其一般。缺乏核心吸引物，這是相當(dāng)一部分休閑地產(chǎn)項(xiàng)目所面臨的最大困局。

2、二是同質(zhì)化問(wèn)題嚴(yán)重

休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，也并非擁有好資源就是擁有春天。在現(xiàn)實(shí)中，依托一個(gè)核心景區(qū)或資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)的休閑地產(chǎn)項(xiàng)目，往往不止一個(gè)，而是以集群的形式出現(xiàn)，如海南島各大灣區(qū)、如云南陽(yáng)宗海板塊等，資源同質(zhì)、客源同質(zhì)、模式同質(zhì)、產(chǎn)品同質(zhì)，可謂“你有我有大家有”，同質(zhì)化問(wèn)題非常嚴(yán)重，如何避免陷入“多你一個(gè)不多，少你一個(gè)不少”的紅海競(jìng)爭(zhēng)，必須破解“同質(zhì)化”這一核心困局。

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