打造“溫泉休閑綜合體”

一、溫泉走向“綜合開發(fā)時(shí)代”是市場的必然選擇

經(jīng)過10余年的開發(fā)經(jīng)營，中國溫泉已經(jīng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，并成為中國多元化休閑產(chǎn)業(yè)的龍頭――全國涌現(xiàn)出來的一大批成功的溫泉度假村、溫泉小鎮(zhèn)和溫泉新城表明：溫泉對于休閑產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)和對于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用已經(jīng)得到開發(fā)商和各地政府的高度認(rèn)可。隨著旅游業(yè)成為國家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和中國休閑度假產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，加之旅游經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)資本的雙重驅(qū)動(dòng)，我們判斷：溫泉仍將是未來休閑度假開發(fā)的超級熱門。

然而，在消費(fèi)需求不斷升級與市場競爭日趨激烈的態(tài)勢下，溫泉行業(yè)必然要進(jìn)行重新洗牌，規(guī)模小、資金弱、功能單一、設(shè)施落后的一大批溫泉度假村必將被整合，規(guī)?；?、綜合性、復(fù)合型的“溫泉度假區(qū)”將會(huì)成為溫泉休閑市場的主流模式，溫泉將從“單一利用時(shí)代”走向“綜合開發(fā)時(shí)代”，這是市場的必然選擇，其原因主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：

其一，從土地開發(fā)角度來看，大型溫泉度假村的開發(fā)需要大規(guī)模的資金投入，單一開發(fā)溫泉泡浴產(chǎn)品顯然無法實(shí)現(xiàn)快速回報(bào)與土地開發(fā)價(jià)值的最大化，溫泉和地產(chǎn)的互動(dòng)已是必然選擇，加之溫泉本身所具有的養(yǎng)生與休閑的雙重價(jià)值，“休閑養(yǎng)生地產(chǎn)”的概念能有力提升地產(chǎn)的附加值、增加開發(fā)回報(bào)（但凡打上溫泉概念的樓盤價(jià)格都不菲），因此必然要結(jié)合地產(chǎn)的開發(fā)。

其二，從消費(fèi)需求角度來看，富裕起來的人們對于溫泉的消費(fèi)需求，已經(jīng)不局限于“單一泡浴”的層面，而是要求能夠滿足其對于“保健療養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)游樂、商務(wù)會(huì)議、休閑度假”等全方位、多層次、綜合性的休閑消費(fèi)需求，導(dǎo)致功能單一的溫泉度假村將逐步喪失在市場上的競爭力，亟待改造升級，這也直接加快了溫泉從“單一利用”走向“綜合開發(fā)”的進(jìn)程。

二、溫泉綜合開發(fā)的目標(biāo)是打造“溫泉休閑綜合體”

我們認(rèn)為，溫泉綜合開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)，實(shí)際上是打造“以溫泉休閑為基礎(chǔ)、以會(huì)議度假酒店為重點(diǎn)、以休閑養(yǎng)生地產(chǎn)為核心”的“溫泉休閑綜合體”――小則百余畝即溫泉度假村，大則數(shù)平方公里即溫泉小鎮(zhèn)或溫泉新城。從功能業(yè)態(tài)上看，“溫泉休閑綜合體”主要包括“溫泉休閑中心、會(huì)議度假酒店、休閑商業(yè)街區(qū)、運(yùn)動(dòng)游樂項(xiàng)目和溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)”五大核心功能板塊。

打造“溫泉休閑綜合體”，是在搭建一個(gè)功能齊全的品質(zhì)化休閑平臺，構(gòu)造一個(gè)溫泉休閑產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，這是溫泉開發(fā)模式的突破；選擇以溫泉養(yǎng)生為基礎(chǔ)、以會(huì)議酒店為重點(diǎn)、以休閑地產(chǎn)為核心的功能業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，是業(yè)態(tài)創(chuàng)新的升級。因此，我們認(rèn)為，“溫泉休閑綜合體”，一定未來中國溫泉開發(fā)的大方向。

建設(shè)“溫泉休閑綜合體”，需要大規(guī)模的資金投入，更由于功能業(yè)態(tài)的綜合性，“溫泉休閑綜合體”的開發(fā)具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)性，從開發(fā)戰(zhàn)略到產(chǎn)品設(shè)計(jì)，都需要一流的方案――要求規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)不僅要懂溫泉，更要洞悉酒店、商業(yè)、旅游和休閑地產(chǎn)等領(lǐng)域，能夠以商業(yè)模式的突破為核心，以休閑綜合體的眼光來審視溫泉綜合開發(fā)，從投資運(yùn)營的實(shí)質(zhì)來把握各個(gè)功能板塊的互動(dòng)關(guān)系與土地利用結(jié)構(gòu)，才能夠真正實(shí)現(xiàn)“溫泉休閑綜合體”開發(fā)價(jià)值的最優(yōu)化。

5、以運(yùn)營科學(xué)化的眼光，創(chuàng)新操作模式，突破其發(fā)展

運(yùn)營操作的創(chuàng)新，關(guān)系項(xiàng)目的發(fā)展升級，主要形成以下經(jīng)驗(yàn)：

（1）項(xiàng)目運(yùn)營

一是先做休閑平臺，再做休閑地產(chǎn)。休閑平臺主要指運(yùn)動(dòng)平臺、養(yǎng)生平臺、會(huì)議平臺、文化休閑平臺，通過休閑平臺的打造，來帶動(dòng)休閑地產(chǎn)的開發(fā)，是休閑地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的商業(yè)模式實(shí)質(zhì)。

二是先做項(xiàng)目品質(zhì)，后做銷售面積。在開始先注重項(xiàng)目品質(zhì)，為的是創(chuàng)造品牌效應(yīng)，在土地充分升值后做大銷售面積（追求合理容積率），是為了更大程度的獲取增值回報(bào)。

三是銷售型物業(yè)與經(jīng)營型物業(yè)相結(jié)合的運(yùn)營模式。一般來說，除了主題園區(qū)、會(huì)所、酒店大堂等公建以外，包括酒店客房在內(nèi)的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品均可以產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的手法先售后租，通過會(huì)議經(jīng)營實(shí)現(xiàn)回租后的有效使用。

四是以會(huì)員卡的模式，實(shí)行捆綁銷售，增加項(xiàng)目附加值。如高爾夫地產(chǎn)可以與高爾夫會(huì)員捆綁銷售，溫泉地產(chǎn)可以與溫泉泡浴年卡捆綁，同一家企業(yè)的若干個(gè)項(xiàng)目則可以通過會(huì)員卡實(shí)現(xiàn)組合權(quán)益大聯(lián)動(dòng)。

（2）企業(yè)運(yùn)營

從“項(xiàng)目開發(fā)商”到“區(qū)域運(yùn)營商”，做“一級半”開發(fā)。在企業(yè)運(yùn)營上，從“項(xiàng)目開發(fā)商”到“區(qū)域運(yùn)營商”，以“一級土地開發(fā)與二級土地開發(fā)相結(jié)合”（即一級半開發(fā)）的方式，部分重點(diǎn)項(xiàng)目引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴共同進(jìn)行開發(fā)，如度假酒店、溫泉SPA、養(yǎng)生項(xiàng)目、商業(yè)休閑街等，可分別引進(jìn)國際著名的酒店管理集團(tuán)、著名SPA、國家級中醫(yī)理療機(jī)構(gòu)、休閑商業(yè)街各類業(yè)態(tài)品牌店來合作開發(fā)，最終推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的大發(fā)展，而開發(fā)商將在降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，在土地增值與經(jīng)營分成中獲得巨大收益。