在海南旅游進入建設(shè)國際旅游島新時期，海南鄉(xiāng)村全面發(fā)展的背景下，海南柏瑞集團于2014年委托綠維創(chuàng)景進行《海南萬寧·老蔡村休閑鄉(xiāng)村項目策劃及概念性規(guī)劃》。從旅游資源來看，老蔡村并無明顯優(yōu)勢，基礎(chǔ)配套設(shè)施也相對落后，老蔡村旅游發(fā)展如何才能走出自己的特色之路？綠維創(chuàng)景通過深入研究分析，決定以百年荔枝園為特色，將老蔡村打造成具有濃郁鄉(xiāng)愁意境的鄉(xiāng)村休閑度假典范。該規(guī)劃思路得到了甲方高度認可。

一、項目背景

項目地位于海南省萬寧市禮紀鎮(zhèn)，距禮紀鎮(zhèn)區(qū)2公里，距離萬寧市城區(qū)10公里，總規(guī)劃面積3735畝，包括老蔡村、大占村、牛庭村、土節(jié)羅村。老蔡村處在萬寧城市發(fā)展的主要脊梁上，是未來萬寧城市發(fā)展的重點區(qū)域。同時，村莊西側(cè)有海南東線高速和東線鐵路，東線高速在項目地西南角設(shè)有高速出口，東線鐵路在項目地內(nèi)設(shè)有神州站，高速、高鐵、鄉(xiāng)村公路“三位一體”的交通格局為老蔡村的發(fā)展帶來了一流的交通條件，利用交通樞紐優(yōu)勢，打造萬寧鄉(xiāng)村旅游第一站的潛力很大。

二、項目難點

本項目面臨以下幾大問題：第一，處于萬寧城市發(fā)展重點區(qū)域的項目地在萬寧旅游發(fā)展中應定位自身角色？第二，項目地在海南鄉(xiāng)村旅游全面發(fā)展背景下應走什么樣的差異化路線，以打造自身獨特品牌？第三，如何協(xié)調(diào)旅游發(fā)展與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的多元化發(fā)展需求？第四，如何盤活土地存量，提升區(qū)域整體經(jīng)濟發(fā)展，為老蔡村的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)？

三、開發(fā)策略

（一）三重維度解讀項目方向

從城市空間維度看區(qū)域功能承載——縣域總體規(guī)劃中將禮紀鎮(zhèn)定位為生態(tài)旅游發(fā)展區(qū)。因此，老蔡村的發(fā)展可順應全縣發(fā)展戰(zhàn)略，成為萬寧鄉(xiāng)村度假第一村，秉承“為鄉(xiāng)土立境界，為生態(tài)傳精神”理念為美麗中國增光添色，以補充和平衡經(jīng)濟、社會、生態(tài)三種關(guān)系。

從項目區(qū)位維度看國內(nèi)消費供給——老蔡村規(guī)劃重點在發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、林業(yè)、服務(wù)業(yè)。生態(tài)農(nóng)業(yè)主要為檳榔和橡膠，集中在村域居住用地附近，林業(yè)主要分布在村民居住用地外，服務(wù)業(yè)主要分布在中心村北側(cè)農(nóng)家樂用地、西側(cè)的奧特萊斯和汽車營地?？梢越Y(jié)合項目地高鐵站區(qū)位優(yōu)勢，引入鄉(xiāng)愁意境理念，走美麗鄉(xiāng)村特色發(fā)展之路。

從泛旅游維度看差異化產(chǎn)品方向——美麗鄉(xiāng)愁是旅游產(chǎn)品的靈魂符號，要保護并表達這份珍貴的記憶，必須始終堅持讓鄉(xiāng)愁融入旅游發(fā)展規(guī)劃的全過程，融入旅游產(chǎn)品開發(fā)的肌體和血液。將當?shù)匚幕c農(nóng)業(yè)旅游項目相互融合，設(shè)計重參與、多體驗的產(chǎn)品將會成為消費市場的寵兒。

從城市空間的功能承載、項目區(qū)位維度看國內(nèi)消費供給、（泛旅游）產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會三個維度綜合考慮，開發(fā)具有“原鄉(xiāng)風情、鄉(xiāng)愁意境”的美麗鄉(xiāng)村，使老蔡村的鄉(xiāng)土風情具有獨特性、專屬性和可持續(xù)性，是本案如何進行戰(zhàn)略定位的關(guān)鍵所在。

（二）深度挖掘資源特色，創(chuàng)新開發(fā)方向

項目組經(jīng)過深入調(diào)研分析發(fā)現(xiàn)，百年荔枝林是項目地獨特資源，但其作為旅游吸引物資源結(jié)構(gòu)單一。熱帶農(nóng)業(yè)是項目基底資源，具有海南鄉(xiāng)村的典型特征。項目地在海南巡禮的民俗文化背景下，文化特色不凸顯。如何在資源不凸顯的情況下進行旅游開發(fā)？項目組以四大措施創(chuàng)新資源開發(fā)方向。

深度挖掘本土資源特色——百年荔枝林資源的保護性開發(fā)；延伸以百年荔枝林為核心的熱帶水果文化、熱帶農(nóng)業(yè)文化；延續(xù)老蔡村的鄉(xiāng)情風土，打造原鄉(xiāng)風情體驗。

引入創(chuàng)新休閑文化——以荔枝林、稻田濕地為環(huán)境本底創(chuàng)新休閑游憩方式；引入荔枝林下休閑、田園休閑度假休閑度假生活方式。

對接市場新潮流——依托田園環(huán)境和旅游氛圍搭建時尚創(chuàng)意休閑商業(yè)；依托農(nóng)業(yè)發(fā)展通過網(wǎng)絡(luò)平臺和快速物流發(fā)展定制農(nóng)業(yè)。

鄉(xiāng)愁的創(chuàng)新理念——以“美麗鄉(xiāng)愁”作為資源整合的主線，挖掘特色鄉(xiāng)愁，將鄉(xiāng)村旅游發(fā)展從低、散、小，走向新、聚、大，從產(chǎn)品創(chuàng)新走向業(yè)態(tài)多元，進而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)融合。伴隨著城鎮(zhèn)化進程，以“美麗鄉(xiāng)愁”為標簽的新型鄉(xiāng)村旅游將日益走俏。

（三）解決三農(nóng)問題，導入“政府+企業(yè)+農(nóng)民”的開發(fā)模式

政府——引導打造熱點亮點和開發(fā)重心，促進區(qū)域均衡發(fā)展；進行基建與公共設(shè)施投入；以產(chǎn)業(yè)、市場、優(yōu)惠政策等諸多措施引導開發(fā)商。

開發(fā)商——掌控開發(fā)主動權(quán)，根據(jù)總體策劃及規(guī)劃，規(guī)范開發(fā)行為和強度，掌控開發(fā)節(jié)奏。對原住民進行監(jiān)督管理，協(xié)調(diào)與原住民的利益關(guān)系，避免矛盾沖突；引導原住民轉(zhuǎn)換觀念，參與開發(fā)；引導原住民進行景觀打造；將鄉(xiāng)村旅游與新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合，帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展；調(diào)整利益分配結(jié)構(gòu)，消除農(nóng)民對立情緒。

原住民——積極參與，轉(zhuǎn)變觀念；向農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)農(nóng)民向職業(yè)農(nóng)民升級；向城鎮(zhèn)居民和商業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變。

四、核心思路

（一）定位先行，構(gòu)建獨特

1、總體定位

項目組通過對國內(nèi)與海南鄉(xiāng)村旅游市場的分析，以及項目地自身的資源特色的挖掘，決定將項目地打造成以熱帶田園為生態(tài)基底，以鄉(xiāng)愁意境為開發(fā)理念，以休閑度假為核心，集農(nóng)業(yè)休閑、特色餐飲、鄉(xiāng)村度假等功能于一體的熱帶鄉(xiāng)村休閑度假典范。

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