為響應(yīng)國家旅游局開展“國家全域旅游示范區(qū)”創(chuàng)建工作，促進江蘇景區(qū)的轉(zhuǎn)型和供給側(cè)改革，省旅游協(xié)會與無錫市旅游協(xié)會5月底共同舉辦了“江蘇省旅游景區(qū)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展論壇”。多名專家與江蘇省各旅游景區(qū)負責人參加，共話全域旅游和傳統(tǒng)景區(qū)轉(zhuǎn)型。綠維創(chuàng)景院長林峰博士受邀出席，并做了《景區(qū)設(shè)計創(chuàng)新與綜合開發(fā)突破》的主題演講。林峰院長針對全域旅游時代下的景區(qū)，系統(tǒng)闡述了景區(qū)的開發(fā)架構(gòu)、運營結(jié)構(gòu)、提升途徑、創(chuàng)新設(shè)計四個問題。

一、景區(qū)的開發(fā)架構(gòu)——帶動區(qū)域綜合發(fā)展

在全域旅游時代，把觀光性景區(qū)與養(yǎng)生、度假、休閑整合起來，同時結(jié)合地產(chǎn)、度假、產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成跨越式延伸，實際上已不僅僅是一個景區(qū)開發(fā)的問題，而是區(qū)域的綜合開發(fā)。中國的旅游開發(fā)，已經(jīng)與區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程全面結(jié)合，并在產(chǎn)業(yè)上趨于融合，形成了旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向下泛旅游產(chǎn)業(yè)聚合的區(qū)域經(jīng)濟與城鎮(zhèn)化綜合開發(fā)模式，這種以旅游為引擎的區(qū)域綜合開發(fā)模式，我們稱之為“旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)模式”。

旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)可以分解成四個層次，首先要尋找旅游吸引力，吸引游客來到目的地；當游客來到目的地后，需要創(chuàng)造消費吸引核，促使游客形成消費和夜間停留，從而留住游客；在此基礎(chǔ)上，為了配合旅游業(yè)的發(fā)展，需要發(fā)展泛旅游產(chǎn)業(yè)，從而形成產(chǎn)業(yè)聚集，進而也就需要區(qū)域在環(huán)境、就業(yè)、服務(wù)、居住等各方面提供支持，最終形成一個以旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合發(fā)展結(jié)構(gòu)。

旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)四個層次

在上面這四個層次中，每個階段的發(fā)展需要不同的載體來實現(xiàn)。

第一層次需要代表性景區(qū)來落實。第二層次是以休閑商街、休閑小鎮(zhèn)、休閑廣場為代表的休閑聚集結(jié)構(gòu)。第三層次是產(chǎn)業(yè)聚集的產(chǎn)業(yè)園、度假區(qū)及度假地產(chǎn)等。第四層次是區(qū)域發(fā)展的綜合配套體系建設(shè)。

在這四個層次中，代表性景區(qū)可以是單純的觀光型景區(qū)；也可以是集觀光、休閑聚集結(jié)構(gòu)于一體的綜合景區(qū)結(jié)構(gòu)；產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以成為龍頭景區(qū)，也可以是單純的產(chǎn)業(yè)聚集園區(qū)。

二、景區(qū)的運營結(jié)構(gòu)——四季全時

景區(qū)如何能夠按照一年四季+白天+晚上進行開發(fā)、建設(shè)、運營、營銷，實際上是景區(qū)發(fā)展中最核心的問題。為了解決淡旺季差異，讓資源實現(xiàn)有效利用，讓投資者實現(xiàn)最大化收益，綠維創(chuàng)景提出了三大解決方案，即工作日解決方案、夜間解決方案和四季解決方案。工作日解決方案，以研學(xué)旅行、老年旅游、會獎旅游為重點；夜間解決方案，是把夜間造景、民俗活動、商街夜市和旅游演藝作為激活旅游景區(qū)的主題；四季解決方案，可以概括為“春花、秋實、夏水和冬溫”，讓淡季不淡，旺季更旺，其中，以豐富冬季旅游項目設(shè)計為主。

冬季旅游項目創(chuàng)新主要體現(xiàn)在三個方面，一是以廟會為主題，大型民俗活動和民俗廟會休閑商業(yè)是激發(fā)冬季旅游的有效手段。二是冰雪嘉年華，這個快速在城市流行的活動，逐漸成為冰雪帶動下的景區(qū)冬季旅游解決方案。三是溫室，包括采摘溫室、兒童溫室、休閑溫室等。四是溫泉，對于北方項目而言，溫泉是項目盈利能力和投資的核心，是投資回報率最高的結(jié)構(gòu)。開發(fā)溫泉項目，首先要挖掘文化靈魂，其次要基于其自然生態(tài)環(huán)境，第三要創(chuàng)造項目的獨特性賣點。

三、景區(qū)的提升之路——多途徑尋找突破

綠維創(chuàng)景10余年來為包括山岳、森林、濱海、湖泊、濕地、文化遺產(chǎn)、鄉(xiāng)村田園、主題樂園等三十多類數(shù)百家景區(qū)（包括已經(jīng)創(chuàng)建成功的5A景區(qū)）問診把脈，通過實踐經(jīng)驗總結(jié)得出了景區(qū)市場化提升的創(chuàng)新思路——超越Ａ級景區(qū)標準的景區(qū)市場化提升，從而實現(xiàn)景區(qū)提升的真正價值。

從開發(fā)的角度深度研判與挖掘資源——綠維創(chuàng)景所提出的資源評價是一個主觀評價與深度挖掘的過程，是深度的研判與創(chuàng)造性挖掘的過程，與僅尊重原始基礎(chǔ)的本體評價有較大的思路差異。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：資源定位、獨特性及其吸引力評價；可進入性與進入條件評價；基礎(chǔ)設(shè)施條件及投入評價；展示條件與觀賞條件評價；游樂、康療與體驗等條件評價；產(chǎn)品現(xiàn)狀評價等。

符合市場邏輯的市場調(diào)研——要把握好市場，需要從五個方面進行深度研究與策劃：市場調(diào)研、旅游市場總體把握、項目的市場定位、對應(yīng)于目標市場需求的產(chǎn)品創(chuàng)造、市場核算與運作策劃。

文化找魂確定主題——景區(qū)提升很重要的一個方面是衡量現(xiàn)有的主題是否適合本景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。如果有清晰獨特、引人入勝的主題，并且旅游項目按照主題進行整合打造，景區(qū)的旅游吸引力就會得到極大的提升。綠維創(chuàng)景認為，通過文化的梳理，尋找出獨特性的賣點、唯一性的主題，進行主題整合與游憩方式設(shè)計，從而形成景區(qū)吸引核，是景區(qū)提升的一個重要途徑。

極富創(chuàng)意的游憩方式設(shè)計——從景區(qū)開發(fā)的角度講，游憩方式設(shè)計是對旅游者出游中涉及的各主要要素進行設(shè)計安排，使旅游者的旅游過程獲得最大滿足，景區(qū)資源獲得最佳利用，從而使旅游開發(fā)商、投資商獲得最大收益。主要包括游憩結(jié)構(gòu)要素分析（食、住、行）、觀賞方式設(shè)計（游覽）、游樂方式設(shè)計（娛樂、運動、游樂、游藝、參與性活動）、商品交易設(shè)計（購物方式、空間、類別）、游程設(shè)（路線選擇、交通工具、景點及滯留時間、游樂安排、娛樂安排、購物安排、住宿、夜間娛樂、餐飲等）等方面。

多元化的收入模式設(shè)計——收入總額的最大化、收入結(jié)構(gòu)的最優(yōu)化，是旅游項目成功運營的基礎(chǔ)。系統(tǒng)分析旅游產(chǎn)業(yè)運營中的各種收入模式，把游憩方式與收入方式結(jié)合起來，開發(fā)旅游產(chǎn)品的收入提升與附加價值，對景區(qū)的經(jīng)營與開發(fā)具有普遍的指導(dǎo)意義。

獨到的商業(yè)模式設(shè)計——景區(qū)商業(yè)模式，是旅游景區(qū)開發(fā)與經(jīng)營的商業(yè)靈魂。商業(yè)模式的設(shè)計，是景區(qū)項目策劃及提升的重點，是形成項目可行性、實現(xiàn)融資運作的前提。一個景區(qū)或一個旅游企業(yè)所采用的商業(yè)模式一般綜合了好幾種模式?？梢詮漠a(chǎn)業(yè)價值鏈、開發(fā)運作鏈、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動鏈三個維度考慮擴展商業(yè)模式方向。

合理的管理及服務(wù)模式——管理及服務(wù)體現(xiàn)了景區(qū)的“軟實力”，包括景區(qū)運營管理機制、景區(qū)標準化服務(wù)和個性化服務(wù)等方面，是景區(qū)有效運營及發(fā)展的保障，在景區(qū)提升中也不容忽視。

本文關(guān)鍵字：全域旅游 景區(qū)開發(fā) 度假地產(chǎn) 查看更多