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這四個分離和三個脫節(jié)，是一直困擾旅游開發(fā)，困擾旅游投資者，也困擾著規(guī)劃設(shè)計界的問題。

（二）旅游開發(fā)復(fù)雜性極強，需要整合各方資源

旅游開發(fā)是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)：投資商、開發(fā)商、運營商、規(guī)劃設(shè)計者、建造商、供應(yīng)商、服務(wù)商和營銷商，不同的細分角色，面對著景區(qū)、休閑區(qū)、度假區(qū)、溫泉、主題公園等不同的開發(fā)對象及產(chǎn)品類型，同時要實現(xiàn)吃住行游購娛等12大要素的整合……

二、旅游開發(fā)O2O平臺是如何產(chǎn)生的？

如何抓住旅游開發(fā)的大潮？如何擺脫旅游開發(fā)中的頑疾？如何理清旅游開發(fā)路線圖，讓這個復(fù)雜的系統(tǒng)互相支撐、有效運營？這需要從頂層設(shè)計，到開發(fā)，到運營整個環(huán)節(jié)全部打通。綠維文旅十余年來一直在探索與實踐，試圖找到一種方式，讓旅游實現(xiàn)有效科學(xué)的發(fā)展。

（一）2005年—2015年：形成了一整套技術(shù)體系與服務(wù)框架，為平臺的搭建提供了基礎(chǔ)

1、旅游產(chǎn)業(yè)特性的探索

旅游最核心的特性，我們稱之為“搬運”。旅游跟一般物質(zhì)生產(chǎn)最大的差別在于，物質(zhì)生產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)品，工廠是其核心，物流是其基本結(jié)構(gòu)。而旅游正相反，通過將人導(dǎo)入目的地，讓人在目的地實現(xiàn)消費，其核心是搬運。搬運的對象是“人”，搬運的本質(zhì)是“鈔票”。這一搬運，為目的地帶來了巨大的增量蛋糕。因此，對于區(qū)域發(fā)展來說，旅游便具有了戰(zhàn)略功能及帶動旅游發(fā)展的功能。旅游要實現(xiàn)這樣的搬運需要什么？需要的是吸引力和吸引核。無論旅游發(fā)展到什么階段，都離不開觀光，因為需要有超強的吸引核來帶動人流聚集的結(jié)構(gòu)。因此旅游最終是市場終端，是現(xiàn)金流終端構(gòu)。這就是旅游的投資特性。

2、旅游思維方式的探索

基于以上的特性，旅游就成為了帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要抓手。旅游思維方式就成為了市場邏輯的核心，成為了帶動“旅游+”大發(fā)展的前提。

旅游思維方式體現(xiàn)在四個層面：產(chǎn)業(yè)鏈思——旅游是一種行業(yè)，是多個產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)鏈；服務(wù)思維——旅游是一種以人為本的服務(wù)過程，是一種體驗過程；創(chuàng)新思維——運用互聯(lián)網(wǎng)、投行思維、創(chuàng)客思維，實現(xiàn)創(chuàng)新；綜合開發(fā)思維——旅游是一種區(qū)域綜合開發(fā)。

其中，綜合開發(fā)思維是旅游思維的關(guān)鍵。這些年，綠維文旅一直在探索旅游的綜合開發(fā)。從旅游區(qū)域綜合開發(fā)，到旅游綜合體開發(fā)，到旅游帶動的新型城鎮(zhèn)化開發(fā)，到旅游帶動的地產(chǎn)開發(fā)，我們一直在強調(diào)，旅游不只是景區(qū)開發(fā)，而是在帶動區(qū)域的一系列發(fā)展。我們稱之為旅游綜合開發(fā)的“65533”模式。

3、旅游吸引核打造技術(shù)的探索

旅游綜合開發(fā)需要什么樣的技術(shù)？綠維文旅這些年來一直遵循一個核心的技術(shù)，就是旅游產(chǎn)品設(shè)計技術(shù)，我們首先把自己看作為旅游產(chǎn)品的設(shè)計商或者是以景區(qū)設(shè)計為核心的旅游設(shè)計商。其中，最核心的就是游憩方式的設(shè)計，即游客如何玩，如何觀光，如何休閑，如何互動，如何游樂，如何體驗？

對于任何一個旅游項目的核心設(shè)計，首先是找魂，找出文化主題，提煉出最核心的品牌和影響力，構(gòu)建獨特性賣點，并以此為核心，把主題文化轉(zhuǎn)化為體驗過程與產(chǎn)品。在此基礎(chǔ)上，進行商業(yè)模式設(shè)計，形成收益結(jié)構(gòu)。同時，還要運用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維，進行智慧化、社交化、互動化提升。

以此技術(shù)為基礎(chǔ)，我們形成了旅游設(shè)計的方法論，包括旅游景觀設(shè)計的六大理念；旅游設(shè)計的六大技術(shù)及旅游設(shè)計的十大內(nèi)容。

旅游景觀設(shè)計的六大理念

旅游設(shè)計的六大技術(shù)

旅游設(shè)計的十大內(nèi)容

總結(jié)：在前十年這一階段，綠維文旅圍繞“創(chuàng)意經(jīng)典·落地運營”，形成了一整套服務(wù)于旅游策劃規(guī)劃設(shè)計的技術(shù)與手段，構(gòu)建了包括質(zhì)量控制體系在內(nèi)的一套有效的服務(wù)框架，完成了1200個規(guī)劃設(shè)計項目，200余個項目完成建設(shè)良好運營！可以說，這十年為綠維文旅的再次起航打下了堅實的基礎(chǔ)。

（二）2015以后：隆重推出了全產(chǎn)業(yè)鏈全程聯(lián)合服務(wù)平臺

2015年，整個市場受到極大沖擊，我們的工作模式與方法也隨之發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變。我們開始嘗試合伙人制度，將原來的12個分院轉(zhuǎn)化為12個合伙人公司，工作效率大大提升，到現(xiàn)在我們已經(jīng)擁有60個合伙人，新增加了48個，這48個都來自完全不一樣的領(lǐng)域，他們擁有水游樂、滑雪等以前我們并不熟悉的領(lǐng)域的經(jīng)驗。這樣一個上千人規(guī)模形成的智庫價值，已經(jīng)遠遠超過了我們最初設(shè)想的綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院的架構(gòu)。于是，我們開始謀求公司轉(zhuǎn)型，在原有規(guī)劃設(shè)計部的基礎(chǔ)上，按照運營、投融資、工程和培訓(xùn)形成了四個新的運營部門，這四個部門通過合作、合資、戰(zhàn)略合作等方式，整合社會上在該領(lǐng)域擁有特色和能力的公司與團隊，搭建平臺運作架構(gòu)。

從2016年下半年，我們開始研究如何整合以上五個環(huán)節(jié)進行服務(wù)，如何實現(xiàn)從前期到建造期，到開業(yè)期，到持續(xù)運營期的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，于是推出了全產(chǎn)業(yè)鏈全程聯(lián)合孵化服務(wù)模式，并形成了旅游項目孵化器、特色小鎮(zhèn)孵化器、全域旅游孵化器、運營IP孵化器四大孵化器。

三、旅游開發(fā)O2O平臺提供什么服務(wù)？

中國旅游開發(fā)O2O平臺是綠維文旅根植于10 余年的規(guī)劃設(shè)計服務(wù)及多元化的合作伙伴的積累，以“旅游運營網(wǎng)”作為旅游開發(fā)平臺網(wǎng)站，通過“頂層規(guī)劃設(shè)計—投融資規(guī)劃設(shè)計—全要素招商大會—建設(shè)規(guī)劃設(shè)計—旅游EPC 建造—開業(yè)引爆經(jīng)營—托管輔導(dǎo)經(jīng)營—成功業(yè)績移交”的全程孵化模式，實現(xiàn)了全體合作伙伴在特色?。ǔ牵╂?zhèn)開發(fā)全鏈結(jié)構(gòu)中的協(xié)同作戰(zhàn)，完成交鑰匙、交團隊、交現(xiàn)金流的全程孵化服務(wù)架構(gòu)。

（一）全程孵化模式

1、頂層規(guī)劃設(shè)計

頂層規(guī)劃設(shè)計，是運用系統(tǒng)論的方法，從全局的角度，通過文化、資源、產(chǎn)業(yè)等多方面的資源梳理，尋找項目的特色定位及特色產(chǎn)業(yè)，并進行整體發(fā)展架構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)、風(fēng)貌景觀、運營模式等設(shè)計，實現(xiàn)各方面、各層次、各要素的統(tǒng)籌規(guī)劃，從頂層戰(zhàn)略上給予旅游發(fā)展的宏觀指導(dǎo)。

頂層設(shè)計服務(wù)可歸納為“三劃”：旅游規(guī)劃、投融資規(guī)劃、三年/ 五年實施計劃。

2、投融資規(guī)劃

投融資規(guī)劃即在對宏觀經(jīng)濟政策、全局發(fā)展情況、可利用資源及資金等基礎(chǔ)情況進行盤整的基礎(chǔ)上，對區(qū)域發(fā)展模式進行設(shè)計，對土地價值、其他可利用資源進行價值評估，并以此為依據(jù)，設(shè)計投融資規(guī)劃模型，提出開發(fā)時序，并對實施管理提出建議。投融資規(guī)劃的內(nèi)容包括投資項目研究、基于規(guī)劃的土地價值評估、其他可利用資源的評估、投融資規(guī)劃模型編制、開發(fā)時序評價、實施管理建議等。在此基礎(chǔ)上，落實投融資計劃、旅游投融資平臺建設(shè)、旅游PPP 模式促進計劃、項目招商包裝，并落實招商引入服務(wù)。

投融資規(guī)劃

投融資平臺搭建

3、全要素一體化招商

全要素導(dǎo)入服務(wù)，即通過全要素招商大會，實現(xiàn)“四招、五引入”：招投資商、招開發(fā)商、招運營商、招服務(wù)商；引入資金資本、智庫平臺、品牌企業(yè)、人才團隊、IP 項目，從而為旅游的落地運營提供支撐。

全要素招商擯棄了“政府投資、招商引資”的傳統(tǒng)做法，通過投資、開發(fā)、運營、服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈的招商模式，保證了特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設(shè)的切實落地。這一階段的服務(wù)主要包括：招商信息的搜集；按照引擎項目、重點項目、帶動項目、支撐項目等層級確定項目分類及包裝方法；確定《招商項目手冊》；進行招商項目宣傳；舉辦全要素招商大會等。

4、建設(shè)規(guī)劃設(shè)計

這一階段，需進行規(guī)劃設(shè)計的模式創(chuàng)新，即以產(chǎn)業(yè)鏈整合為模式，有效利用“綠維旅游開發(fā)平臺”上的各種資源，突破原有的項目推進和開發(fā)時序，將后端導(dǎo)入前端，在進行策劃規(guī)劃設(shè)計的同時，引入后期的建造、成熟項目、營銷、管理、服務(wù)、投融資等資源，使得策劃規(guī)劃過程也成為一個推動項目落地的過程。

建設(shè)規(guī)劃設(shè)計服務(wù)內(nèi)容包括：游憩方式設(shè)計、修詳規(guī)、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、室內(nèi)設(shè)計、旅游建筑/景觀設(shè)計、標識系統(tǒng)設(shè)計、設(shè)施設(shè)備包裝設(shè)計、智慧旅游規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)模式與開發(fā)流程設(shè)計、營銷模式設(shè)計等

5、旅游EPC建造

EPC 合同模式下承包商對設(shè)計、采購和施工進行總承包，在項目初期和設(shè)計時就考慮到采購和施工的影響，避免了設(shè)計和采購、施工的矛盾，減少了由于設(shè)計錯誤、疏忽引起的變更，可以顯著減少項目成本，縮短工期，達到高效、快捷、資金節(jié)約化的交鑰匙工程。主要包括城鎮(zhèn)建設(shè)EPC 及溫泉、水樂園、漂流、游樂項目等旅游專項EPC 的設(shè)計、采購、施工、試運行服務(wù)等。

6、持續(xù)性服務(wù)（開業(yè)引爆—托管輔導(dǎo)經(jīng)營—成功業(yè)績移交）

如果只是交鑰匙，沒有“運營”這一軟件服務(wù)，無法實現(xiàn)特色?。ǔ牵?鎮(zhèn)的建設(shè)目標。因此，建造期間，就應(yīng)進行運營方案設(shè)計、營銷方案設(shè)計、開業(yè)方案設(shè)計。

通過運營輔導(dǎo)實現(xiàn)整個運營班子的本地化、比較好的人流基礎(chǔ)和收益現(xiàn)金流基礎(chǔ)后，整體團隊撤出，從而完成交鑰匙、交團隊、交現(xiàn)金流的全程孵化架構(gòu)。

（二）四大孵化器

目前，基于旅游項目的孵化，綠維文旅集團已經(jīng)形成了IP 孵化器、旅游綜合開發(fā)孵化器、特色小鎮(zhèn)孵化器及全域旅游孵化器四大孵化器。

IP 孵化器是一個孵化全過程的微縮結(jié)構(gòu)，形成了以綠維文旅旗下的創(chuàng)客社區(qū)空間——文旅創(chuàng)聯(lián)孵化器公司為支撐，以綠維旅游投資管理有限公司提供的VC 投資基金為資金來源的，面向輕資產(chǎn)、運營性旅游項目的孵化體系，包括水游樂、溫泉、農(nóng)莊、漂流、主題公園、低空飛行等。通過各種各樣的專業(yè)化輕資產(chǎn)運營團隊、運營能力以及項目產(chǎn)品的孵化，實現(xiàn)品牌運營模式的快速擴張，從而為整個孵化體系的構(gòu)建提供基礎(chǔ)支撐。

旅游項目孵化器是以旅游產(chǎn)品的設(shè)計為核心，運用旅游思維方式，遵循旅游搬運的市場規(guī)律，通過對由景區(qū)類項目、體驗消費型項目、住宿類項目等構(gòu)成的旅游綜合開發(fā)項目的孵化，形成人氣聚集、消費聚集，從而實現(xiàn)現(xiàn)金流。其孵化過程結(jié)合了A 級景區(qū)創(chuàng)建、度假區(qū)創(chuàng)建及各種各樣的旅游模式創(chuàng)建。

特色小鎮(zhèn)孵化器是基于旅游項目孵化，結(jié)合特色小鎮(zhèn)的創(chuàng)建與驗收，整合特色產(chǎn)業(yè)孵化、旅游目的地孵化、旅游+ 孵化、土地綜合開發(fā)孵化、房地產(chǎn)孵化、城鎮(zhèn)化孵化等體系，構(gòu)建的一個更為宏觀的完整孵化結(jié)構(gòu)。每一項的孵化，都有自身的規(guī)律。

特色小鎮(zhèn)孵化器六大內(nèi)容

全域旅游孵化，是基于全域旅游示范區(qū)創(chuàng)建與實質(zhì)性產(chǎn)業(yè)整合發(fā)展，囊括了以上三大孵化的一個區(qū)域孵化結(jié)構(gòu)。在整個孵化結(jié)構(gòu)中要把政府、企業(yè)、投融資各個環(huán)節(jié)相互整合，落實全域旅游的3~5 年創(chuàng)建計劃、落地建設(shè)的每一個步驟、創(chuàng)建過程的持續(xù)性輔導(dǎo)、創(chuàng)建過程的有序安排。

全域旅游孵化器頂層設(shè)計架構(gòu)

綜上所述，聯(lián)合孵化才能構(gòu)成最高的效益。我們想要解決旅游三脫節(jié)四分離的局面，希望提高旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的效益，希望在旅游開發(fā)大熱潮中，保持冷靜，希望不要出現(xiàn)爛尾，不要出現(xiàn)效率低下，不要出現(xiàn)低水平的重復(fù)，希望在未來的旅游開發(fā)，真正能夠?qū)崿F(xiàn)高效率的、聯(lián)合合作的、各有分工的一種面向市場的邏輯。因此，我們相信，能夠?qū)⒄Y源、社會資源有效整合在一起的這樣一種平臺的出現(xiàn)，是時代的呼喚。我們相信，綠維文旅正在探索的聯(lián)合服務(wù)、全產(chǎn)業(yè)鏈福、全程服務(wù)的孵化服務(wù)模式是新社會需要的。目前這個平臺已經(jīng)整合了兩百多家機構(gòu)，這只是一個開始，我們希望通過不斷的錘煉，不斷協(xié)作，能夠有更多的人，更多的單位共同在這個平臺上為中國旅游最好的黃金期做出貢獻！