旅游綜合開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為旅游投資的主流模式，綠維認(rèn)為，旅游投資的新綜合時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。綠維通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)模式的梳理，引導(dǎo)出良性的商業(yè)模型，使企業(yè)投資人成為真正的區(qū)域運(yùn)營(yíng)商，為政府決策和管理提供有力的支持。

我國(guó)旅游開(kāi)發(fā)已與區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程全面結(jié)合，并在產(chǎn)業(yè)上趨于融合，形成了旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向下泛旅游產(chǎn)業(yè)聚合的區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城鎮(zhèn)化綜合開(kāi)發(fā)模式，這種以旅游為引擎的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)模式，我們稱之為“旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)模式”。綠維認(rèn)為，旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)分為四個(gè)層次：吸客、留客、擴(kuò)展、綜合，從而形成游客聚集、消費(fèi)聚集、產(chǎn)業(yè)聚集、綜合發(fā)展。

這是中國(guó)當(dāng)前旅游產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)合最好的一套工具和模式，對(duì)省、市、縣一級(jí)區(qū)域的綜合發(fā)展具有很好的指導(dǎo)作用。

一、旅游開(kāi)發(fā)面臨的社會(huì)背景

1、居民消費(fèi)升級(jí)，旅游服務(wù)需求增長(zhǎng)，但增速低于旅游名義下的開(kāi)發(fā)投資增速

中國(guó)老百姓可支配收入的增長(zhǎng)，帶動(dòng)了旅游消費(fèi)需求的較快增長(zhǎng)，特別是人均GDP超過(guò)2500美元之后，休閑消費(fèi)增幅加大。2008年后，汽車消費(fèi)大幅增長(zhǎng)，休閑需求同步升級(jí)。這些，都對(duì)旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提出了較大的要求。

但2005年之后，旅游項(xiàng)目的投資常常給人以震撼，一不小心，就遇到投資額高達(dá)10億、100億、500億之類的項(xiàng)目。開(kāi)始時(shí)，我們拒絕接受：這明顯的不是旅游投資，是區(qū)域開(kāi)發(fā)、城鎮(zhèn)化投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。如果把這些項(xiàng)目都納入計(jì)算，旅游產(chǎn)業(yè)投資已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)階段市場(chǎng)的真實(shí)需求（我們所謂的旅游市場(chǎng)需求，是作為服務(wù)業(yè)的旅游市場(chǎng)需求，是旅游服務(wù)需求）。

綠維文旅.旅游投融資院《中國(guó)旅游投融資研究報(bào)告（2017）》顯示，2016年我國(guó)旅游市場(chǎng)在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢的背景下，依然保持快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，全國(guó)旅游投資約1.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)29.05%。預(yù)計(jì)到2020年，旅游投資總額將達(dá)2萬(wàn)億元。

2、旅游的引擎作用與附加價(jià)值凸顯

國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見(jiàn)》首次提出“旅游業(yè)是戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，資源消耗低，帶動(dòng)系數(shù)大，就業(yè)機(jī)會(huì)多，綜合效益好”。這一產(chǎn)業(yè)定位使得旅游產(chǎn)業(yè)的作用得到了明確的提升與鼓勵(lì)。同時(shí)受到黨中央、國(guó)務(wù)院的高度重視，地位得到不斷鞏固和攀升，旅游業(yè)列為“五大幸福產(chǎn)業(yè)”之首。

綠維認(rèn)為，旅游的戰(zhàn)略性，就在于其“引擎作用”。

旅游產(chǎn)業(yè)的實(shí)質(zhì)，是以“客流搬運(yùn)”為前提，產(chǎn)生游客在異地（非生活區(qū)域）進(jìn)行消費(fèi)的“出游型消費(fèi)經(jīng)濟(jì)”效果。這一搬運(yùn)，把“市場(chǎng)”搬運(yùn)到了目的地、景區(qū)、休閑度假區(qū)、郊區(qū)、鄉(xiāng)村，從而產(chǎn)生了極大的區(qū)域聚集和經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，形成了泛旅游產(chǎn)業(yè)。

3、中產(chǎn)階級(jí)及旅游房地產(chǎn)需求

中產(chǎn)階級(jí)是一種社會(huì)階層，在現(xiàn)代社會(huì)中，指擁有一定程度的經(jīng)濟(jì)獨(dú)立，在現(xiàn)代社會(huì)對(duì)社會(huì)的發(fā)展和穩(wěn)定起很大的作用，也可以被稱作小康階級(jí)；由于家庭是社會(huì)的細(xì)胞，且大部分人的財(cái)富是以家庭為單元擁有的，所以中產(chǎn)階級(jí)主要由“中產(chǎn)家庭”組成。

以中國(guó)4千萬(wàn)中產(chǎn)階級(jí)家庭為例，如果5年中每2個(gè)家庭需購(gòu)買1套度假房（60平米，40萬(wàn)元價(jià)格），合計(jì)2千萬(wàn)套，市場(chǎng)約8萬(wàn)億元,每年1.6萬(wàn)億元以上，400萬(wàn)套房子。

二、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、土地財(cái)政與旅游房地產(chǎn)商業(yè)利益合流，推升了旅游開(kāi)發(fā)新浪潮

實(shí)際上，隨著我國(guó)城市化的發(fā)展，旅游成為了提升城市化質(zhì)量的重要因素，是城市化中具有產(chǎn)業(yè)、居住支持雙重價(jià)值的要素，為其發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支撐。中國(guó)的旅游開(kāi)發(fā)，已經(jīng)與區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程全面結(jié)合，并在產(chǎn)業(yè)上趨于融合，形成了旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向下泛旅游產(chǎn)業(yè)聚合的區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城鎮(zhèn)化綜合開(kāi)發(fā)模式，這種以旅游為引擎的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)模式，我們稱之為“旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)模式”（Tourism-oriented regional integrated development model，簡(jiǎn)稱TORD模式）。

旅游具有引擎效應(yīng)，能夠推進(jìn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行聚集發(fā)展、形成新農(nóng)村建設(shè)的全面提升、帶動(dòng)土地升值、延伸商業(yè)房地產(chǎn)及休閑度假房地產(chǎn)等高利潤(rùn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)的快速回報(bào)。依托“服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集、土地升值、房地產(chǎn)高回報(bào)”這三要素，形成了旅游引導(dǎo)下區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)的模式，并已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流模式。

實(shí)際上，傳統(tǒng)旅游項(xiàng)目（以游客為服務(wù)對(duì)象，通過(guò)服務(wù)，獲取收益的項(xiàng)目）的投入產(chǎn)出比越來(lái)越低，特別是在一流觀光資源已經(jīng)全部開(kāi)發(fā)完成之后，旅游服務(wù)與旅游設(shè)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都是“高投資、低回報(bào)、長(zhǎng)周期”型項(xiàng)目。政府為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)導(dǎo)向，與投資商在泛地產(chǎn)高通脹時(shí)代的高回報(bào)率要求，在當(dāng)今的旅游服務(wù)與旅游設(shè)施產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上，已經(jīng)形成了明顯的矛盾結(jié)構(gòu)。

然而，由于國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到嚴(yán)重打壓，投資商亟需繞過(guò)調(diào)控政策，獲得開(kāi)發(fā)土地。而旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)環(huán)境相對(duì)來(lái)說(shuō)還比較寬松，高額的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和旅游休閑度假房產(chǎn)利潤(rùn)，可以抵消旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的高成本。據(jù)估算，只需要把旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中盈利的40%，用于開(kāi)發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施，就足以推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的綜合開(kāi)發(fā)了。

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