旅游與地產(chǎn)相輔相成、相互調(diào)節(jié)。近年來，國內(nèi)旅游市場發(fā)展迅猛，2016年中國旅游人次高達44.4億，國內(nèi)旅游收入高達3.9萬億元。隨著人們對于旅游需求愈加明顯，旅游地產(chǎn)市場發(fā)展十分突出。

中國旅游地產(chǎn)在經(jīng)歷了2007-2012年的井噴發(fā)展、2013-2015年的轉(zhuǎn)型回落，到2016年再次風(fēng)起云涌，中國的旅游地產(chǎn)業(yè)度過了全民參與式的非理性繁榮，也步出了大眾唱衰的陰霾，開始踏上模式清晰、百花齊放的健康發(fā)展之路。

地產(chǎn)類上市公司加速文旅布局

據(jù)《2016-2017年中國旅游地產(chǎn)發(fā)展報告》數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，累計旅游地產(chǎn)項目總數(shù)為8918個，旅游地產(chǎn)實際完成投資額高達12997億元。

受國民休閑度假旅游時代產(chǎn)品多樣化影響，項目數(shù)量和用地面積最多的是包含“主題公園”、“游艇碼頭”、“古鎮(zhèn)”等在內(nèi)的其他旅游地產(chǎn)，分別新增110個項目和6001萬平方米用地。隨著文化旅游和周末度假的需求，以文旅為特色的小鎮(zhèn)成為了最炙手可熱的部分。在特色小鎮(zhèn)、文旅產(chǎn)業(yè)利好政策，以及大量釋放的需求刺激之下，各個領(lǐng)域的企業(yè)依然看好旅游地產(chǎn)。

綠維文旅•旅游投融資研究院發(fā)布的《中國旅游投融資研究報告（2017）》顯示，房地產(chǎn)上市公司加速轉(zhuǎn)型，布局旅游行業(yè)，轉(zhuǎn)型文旅的意愿更加強烈；旅游地產(chǎn)板塊積極布局休閑度假、旅游演藝和酒店。（李洋解讀《中國旅游投融資研究報告（2017）》）

綠維文旅董事長林峰博士在《地產(chǎn)轉(zhuǎn)型文旅的方法與模式》一文中指出，當(dāng)前以單純的土地開發(fā)收益和居住地產(chǎn)開發(fā)收益為主體的房地產(chǎn)開發(fā)時代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型迫在眉睫。要以綜合發(fā)展為主體看房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，房產(chǎn)融一體化和服務(wù)整合平臺是核心結(jié)構(gòu)，地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、城鎮(zhèn)化結(jié)合是必要前提，未來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向是以旅游為龍頭和通道，整合五大幸福產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，旅文體康養(yǎng)商學(xué)金一體化的旅游引導(dǎo)的綜合開發(fā)架構(gòu)。

7月，萬達將13個文旅項目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)集團，借此，融創(chuàng)通過收購進入文旅地產(chǎn)行業(yè)，改變了自己在單一住宅開發(fā)的優(yōu)勢，進一步擴張了自己的多元化程度。事實上，融創(chuàng)進入旅游地產(chǎn)只是行業(yè)的一個縮影。在過去的一年里面，越來越多開發(fā)商都意識到旅游地產(chǎn)正在走向第二春，這個市場的前景正在不斷被打開。相比以往，2016年更多傳統(tǒng)企業(yè)和投資型企業(yè)進入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

烏鎮(zhèn)（圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

消費升級，剛需殺入文旅地產(chǎn)

公開數(shù)據(jù)顯示，2016年全國旅游地產(chǎn)銷售額同比增長大概40%，2017年上半年全國旅游地產(chǎn)銷售額同比增長已高達60%，是房地產(chǎn)市場中的一匹黑馬。有觀點認為，旅游地產(chǎn)上半年的大爆發(fā)，主要有三個方面的原因：一是消費升級背景下的度假需求剛需化；二是城市剛需客戶外溢；三是符合政策精神，在全面調(diào)控之下被保護。

在消費升級大背景之下，中國游客的消費模式發(fā)生了變化，從買買買變成了品質(zhì)型、體驗式消費，促使旅游地產(chǎn)開發(fā)的焦點進一步回歸到旅游度假的目的本身。另外，中產(chǎn)階級擴容之后，旅游消費的頻次和消費力都更強了，度假需求變成了度假剛需。

文旅地產(chǎn)收益與挑戰(zhàn)并存

文旅地產(chǎn)的大爆發(fā)，對于目前的房地產(chǎn)市場來說是一個機會點。從一些代表性企業(yè)的數(shù)據(jù)不難看出，文旅地產(chǎn)存在巨大收益。

華僑城以“地產(chǎn)+旅游”為主營業(yè)務(wù)表現(xiàn)突出，毛利率多年來高于行業(yè)平均值，2016年報顯示，公司2016年完成營業(yè)收入354.81億元，實現(xiàn)凈利潤68.88億元，分別比上年增長10.07%和48.44%，兩項指標均創(chuàng)下歷史新高。

數(shù)據(jù)摘自華僑城2016年報

華僑城表示，圍繞“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”和“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的創(chuàng)新發(fā)展模式，公司在優(yōu)質(zhì)項目拓展、重點項目建設(shè)、經(jīng)營模式創(chuàng)新、金融領(lǐng)域探索等方面都取得了良好進展。在城鎮(zhèn)化與舊改開發(fā)方面，積極參與小鎮(zhèn)開發(fā)和城市更新工作。并提出歡樂谷“百億發(fā)展”計劃，簽約“餅干警長”等國產(chǎn)原創(chuàng)動漫 IP，率先實現(xiàn)全國多點布局。

綠維文旅•旅游投融資研究院發(fā)布的《中國旅游投融資研究報告（2017）》顯示，華僑城位居2016年國內(nèi)旅游上市公司凈利規(guī)模排名首位，且投融資能力最強。（林峰：在《中國旅游投融資報告2017》中挖掘數(shù)據(jù)價值）

數(shù)據(jù)來源：綠維文旅•旅游投融資研究院

雖然文旅地產(chǎn)能賺錢，但也不是誰都能干，文旅地產(chǎn)門檻較高，挑戰(zhàn)和風(fēng)險同樣值得關(guān)注。有觀點認為，要賺到文旅地產(chǎn)的錢，必須具備兩個要求：一是產(chǎn)業(yè)價值整合能力；二是抗風(fēng)險和跨越周期的能力。

旅游+地產(chǎn)的開發(fā)模式，是一方面利用主題旅游公園提升房地產(chǎn)開發(fā)水準，推出風(fēng)格獨特的地產(chǎn)項目，利用主題公園高尚環(huán)境，提升房價；一方面反過來，又通過房地產(chǎn)的資金回收支持主題旅游業(yè)發(fā)展。

具備文旅地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的房企，例如華僑城，通過這種開發(fā)模式，在進入云南、京津冀、華中、西安等新城市投資拿地時，往往更有競爭優(yōu)勢，以旅游為突破口和政府的談判，拿地成本更低。對于其他沒有文旅地產(chǎn)背景的房企而言，門檻就要高得多。而且，華僑城這種成功的旅游地產(chǎn)運營經(jīng)驗也很難復(fù)制，旅游地產(chǎn)要運營成功，需要構(gòu)建出一整條的產(chǎn)業(yè)鏈，包括前端研發(fā)、推廣等以及后端商業(yè)、酒店、娛樂等細分領(lǐng)域的鏈條，具備很高的行業(yè)壁壘。

另外，旅游地產(chǎn)要形成一定的規(guī)模效應(yīng)，往往要經(jīng)歷8-10年甚至更長的開發(fā)周期，短時間內(nèi)難以有較大幅度的升值。

歡樂谷（圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

做好文旅地產(chǎn)需要注意四點

有地產(chǎn)專家指出，要做好文旅地產(chǎn)需要充分了解以下四點：

第一、大型房企更具優(yōu)勢

旅游地產(chǎn)完全是建立在資源的基礎(chǔ)之上的，包括自然景觀資源和嫁接商務(wù)資源。在這場資源爭奪戰(zhàn)中，顯然大型房企在廣泛、率先布局方面，相對小房企來說更有優(yōu)勢。旅游地產(chǎn)開發(fā)和投資企業(yè)在過去一年當(dāng)中也經(jīng)歷了不斷的兼并并購，行業(yè)集中度提升，兩極分化現(xiàn)象非常明顯。大房企在資源的獲取和整合方面的天然優(yōu)勢，在文旅地產(chǎn)領(lǐng)域，“量級碾壓”現(xiàn)象會更加嚴重，未來小房企將進一步被淘汰。

第二、善用運營思維

傳統(tǒng)住宅快進快出的開發(fā)思路，在文旅地產(chǎn)領(lǐng)域是行不通的。旅游前期投資大，屬于重資產(chǎn)項目，必須靠地產(chǎn)反哺，但是地產(chǎn)的后期溢價需要建立在旅游的成功運營來提升。而旅游的成功運用，實際上是產(chǎn)業(yè)價值鏈的競爭，未來的旅游地產(chǎn)，實際上就是文化產(chǎn)業(yè) ，有IP，是旅游地產(chǎn)開發(fā)的一個制高點，一個戰(zhàn)略性因素。目前對于一般大型房企來說，整合資源的能力并不弱，關(guān)鍵在于缺乏產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)的整體運營能力。

上海迪士尼（圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

第三、防控雙重風(fēng)險

企業(yè)做文旅地產(chǎn)必須要防范財務(wù)、內(nèi)容生產(chǎn)的雙重風(fēng)險。首先，企業(yè)要充分評估機會和風(fēng)險，評估是否能夠承受這種大規(guī)模、長周期的持續(xù)投入。從房企項目整體配置來看，旅游地產(chǎn)應(yīng)屬于中長期布局的一類項目，需要搭配一些短平快的項目以提供現(xiàn)金流和短期利潤。其次，文化產(chǎn)業(yè)最大的特點就是失敗率高，依托內(nèi)容來做主題式度假地產(chǎn)，需要充足的調(diào)研，高度防范內(nèi)容風(fēng)險。

第四、旅游+地產(chǎn)+X 大有可期

文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為文旅地產(chǎn)的發(fā)展提供了非常多的可能性。目前比較熱的“旅游+地產(chǎn)+X”模式，這個X就是文化內(nèi)容的核心。而文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，目前已經(jīng)成為北上深等城市重要的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值占城市GDP比重均超過了10%。但是最關(guān)鍵的還是要整合政府資源。

2016年有一個有趣且重要的現(xiàn)象，有評論比喻為“大象比猴子跑得更快”，大型品牌企業(yè)的發(fā)展速度驚人，產(chǎn)業(yè)化、全球化成為主流發(fā)展趨勢，萬達、碧桂園、復(fù)星等名企的文旅版塊已經(jīng)踏上產(chǎn)業(yè)化和全球化的征途。隨著“旅游+地產(chǎn)+X”的模式被詮釋出更多的可能性，旅游地產(chǎn)作為一種重要的投資領(lǐng)域越來越受到更多投資方、投資主體和產(chǎn)業(yè)運營商的關(guān)注。

綠維文旅認為隨著地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型做旅游，旅游地產(chǎn)項目逐漸生活化，休閑度假、親子游樂、養(yǎng)生養(yǎng)老等，越來越成為旅游地產(chǎn)項目所需要突顯的功能，由功能帶動潛在人群、由功能引導(dǎo)和聚集消費用戶和服務(wù)，通過打造旅游核心吸引力，實現(xiàn)地產(chǎn)的更大價值和作用。綠維文旅專注于文化旅游地產(chǎn)、休閑度假地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計，致力于為地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型做旅游，為旅游項目開發(fā)運營提供全產(chǎn)業(yè)鏈全程服務(wù)。

綠維文旅董事長林峰博士認為：以旅游為龍頭和通道，整合五大幸福產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建旅文體康養(yǎng)商學(xué)金一體化的旅游引導(dǎo)的綜合開發(fā)架構(gòu)，已成為旅游地產(chǎn)發(fā)展的潮流和方向。更多詳細觀點，請點擊-->地產(chǎn)轉(zhuǎn)型文旅的方法與模式

綠維綜合報告數(shù)據(jù)、明源地產(chǎn)研究院、旅游地產(chǎn)觀察、第一財經(jīng)等編輯整理

本文關(guān)鍵字：文旅地產(chǎn) 查看更多