民宿是“美好生活”的重要載體，在我國(guó)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與精準(zhǔn)扶貧背景下，以民宿為依托與帶動(dòng)，鄉(xiāng)村的“綠水青山”將成為鄉(xiāng)村振興的重要抓手。民宿開(kāi)發(fā)要樹(shù)立商業(yè)化思維，它首先是個(gè)生意，然后才是門(mén)有情懷的生意。

綠維文旅將推出系列文章，從民宿的選址、建設(shè)、投資、運(yùn)營(yíng)四方面詳細(xì)剖析民宿籌建的全流程。

選址的重要性

決定一個(gè)民宿成功的因素有很多，建設(shè)和運(yùn)營(yíng)都是完全依靠后天的控制，而選址是先天性極強(qiáng)的因素，基本上選址一經(jīng)確定，市場(chǎng)方向就大致確立?？梢哉f(shuō)，好的選址是成功的一半。選址不理想，后期其他方面做得再成熟也會(huì)事倍功半。成熟的民宿及民宿聚集區(qū)無(wú)不具備極佳的選址條件。裸心谷為代表的莫干山地區(qū)是全國(guó)首屈一指的休閑度假游市場(chǎng)，它背靠的是全國(guó)最大的江浙滬市場(chǎng)，距離上海蘇州不超過(guò)2個(gè)半小時(shí)車(chē)程，距離杭州半小時(shí)車(chē)程，是全國(guó)著名的兼具人文資源和自然資源的四大避暑勝地之一。而在2016年就已經(jīng)入住率達(dá)到80%、融資超過(guò)1億元的詩(shī)莉莉的選址均是洱海、麗江、漓江等景觀資源在全國(guó)范圍都是絕無(wú)僅有的區(qū)域。

選址的重要因素

影響選址的因素很多，重要因素可歸納為以下幾類(lèi)。

1.區(qū)位

民宿從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，是住宿業(yè)消費(fèi)升級(jí)的產(chǎn)物，是旅游配套的升級(jí)產(chǎn)品。中國(guó)地域遼闊，各地區(qū)自然環(huán)境、人文風(fēng)貌、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平千差萬(wàn)別，各地區(qū)的消費(fèi)水平，消費(fèi)偏好也隨之各異。一二線城市或城市群相對(duì)全國(guó)其他經(jīng)濟(jì)水平偏弱的城市來(lái)說(shuō)，居民出游率和出游消費(fèi)水平都高出許多。這些地區(qū)具有較大的中高端旅游消費(fèi)市場(chǎng)，民宿發(fā)展具有堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。而對(duì)收入水平相對(duì)較差的地區(qū)來(lái)說(shuō)，鄉(xiāng)村旅游住宿往往還停留在農(nóng)家樂(lè)的水平，發(fā)展條件相對(duì)滯后。另外，隨著旅游業(yè)整體的發(fā)展，有相當(dāng)一部分地區(qū)具有全國(guó)性的旅游資源優(yōu)勢(shì)，或氣候宜人，或景觀奇麗、或人文深厚，這些地區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是孕育民宿的絕佳土壤。也有些區(qū)位天生就同時(shí)具有旅游資源優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，莫干山地區(qū)就是這樣的例子。

從民宿的區(qū)位和市場(chǎng)劃分，可將民宿劃分為城市依托型和景區(qū)依托型。顧名思義，景區(qū)依托型即依托景區(qū)景點(diǎn)的吸引力，借助先天的旅游住宿市場(chǎng)，發(fā)展而成的民宿類(lèi)型。景區(qū)依托型民宿與周邊娛樂(lè)、餐飲等旅游配套共同形成旅游區(qū)旅游服務(wù)體系，其選址與旅游區(qū)及周邊配套關(guān)系密切。洱海周邊民宿集群就屬于這一類(lèi)型，洱海地處中國(guó)獨(dú)特的地理氣候區(qū)域，享有絕佳的湖景、山景和人文資源，并形成了良好的旅游環(huán)境，這個(gè)地區(qū)的民宿自然應(yīng)運(yùn)而生，其主要服務(wù)前來(lái)旅游區(qū)觀光旅游的消費(fèi)人群。

而城市依托型民宿，最主要的形成動(dòng)力在于其臨近城市龐大的消費(fèi)市場(chǎng)。這類(lèi)民宿首先出現(xiàn)在一線城市或城市群近郊，這類(lèi)民宿的消費(fèi)群體有很大一部分屬于休閑度假型，有時(shí)候往往沒(méi)有明確的目的，僅僅是身心的放松。這類(lèi)民宿與主城區(qū)的區(qū)位與交通的關(guān)系成為制約其發(fā)展的重要因素，但良好的自然環(huán)境同樣是硬性條件，就近的旅游景點(diǎn)和資源也會(huì)提高民宿的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)。這兩種不同類(lèi)型的民宿，在前期定位和后期建設(shè)運(yùn)營(yíng)上都有一定的差別，需要具體分析對(duì)待。

2.交通

作為一個(gè)需要到達(dá)目的地才能消費(fèi)的行業(yè)，交通的便利性對(duì)于民宿是一個(gè)重要因素，距離市場(chǎng)的遠(yuǎn)近決定了潛在消費(fèi)群體的數(shù)量。交通的可達(dá)性對(duì)定位不同的民宿來(lái)說(shuō)，有不同的要求。對(duì)于定位觀光游，景區(qū)配套型民宿來(lái)說(shuō)，對(duì)便利的公共交通有著較強(qiáng)的要求，公共交通可達(dá)核心景觀的時(shí)長(zhǎng)不宜超過(guò)30分鐘。對(duì)于客群定位以城市近郊自駕休閑度假為主的民宿來(lái)說(shuō)，主要指距離城區(qū)的遠(yuǎn)近。從市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)分析來(lái)看，對(duì)于一二線城市自駕不宜超過(guò)2小時(shí)。同樣距離臨近知名景點(diǎn)不宜超過(guò)半小時(shí)車(chē)程。而在三四線城市，對(duì)自駕時(shí)間要求則更短。

3.區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境是選址當(dāng)中最為重要的因素，消費(fèi)者群體選擇民宿作為住宿的目的地，首先是對(duì)其區(qū)域環(huán)境的認(rèn)可。區(qū)域景觀的獨(dú)特性尤為重要，意味著先天性帶來(lái)的客流量的多少。在評(píng)價(jià)區(qū)域景觀的時(shí)候，不僅僅把山水生態(tài)景觀的品質(zhì)作為唯一要素，在所針對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境范圍內(nèi)，其景觀越是具有稀缺性、唯一性，其價(jià)值就越大。如果民宿選址處在5A級(jí)景區(qū)、世遺景點(diǎn)或一個(gè)有著某種象征意義的地區(qū)，對(duì)應(yīng)的客流量會(huì)比普通景區(qū)大很多。

4.地塊狀況

在確定良好的區(qū)域環(huán)境之后，具體地塊的狀況也具有一定影響。地塊與周邊水系、景點(diǎn)、交通干道的關(guān)系都影響著建成民宿的品質(zhì)。依山傍水的位置、古樹(shù)、文化遺跡以及絕佳的觀景視野都會(huì)給民宿加分。

5.資源

資源對(duì)于民宿來(lái)說(shuō)沒(méi)有固定的范圍和界定，但基本可以劃分為兩種類(lèi)型。一類(lèi)是能帶來(lái)美好境遇和體驗(yàn)的環(huán)境事物，周邊方便可達(dá)的景區(qū)，地塊周邊獨(dú)特的草木山水，都是這類(lèi)資源，地區(qū)文化氛圍也是這類(lèi)資源重要的要素。這類(lèi)資源具有鮮明的先天性，選址的時(shí)候占有資源越多，資源稟賦也就越強(qiáng)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)中也要充分利用這些資源，發(fā)揮各資源價(jià)值，讓這類(lèi)資源最終成為吸引游客的重要載體。另一類(lèi)則是能完善補(bǔ)充民宿功能的相關(guān)業(yè)態(tài)。旅游產(chǎn)業(yè)六大供給要素吃、住、行、游、購(gòu)、娛，民宿為代表的非標(biāo)住宿主要承擔(dān)的是“住”這一項(xiàng)，在建設(shè)中，民宿可適度延伸承擔(dān)其他要素功能。實(shí)際建設(shè)過(guò)程中，民宿很難把其他要素都囊括，難以建立整個(gè)旅游服務(wù)體系。但在一定范圍內(nèi)，具有一定的其他配套業(yè)態(tài)對(duì)于民宿無(wú)疑是很重要的，這不僅能增加民宿的吸引力，也能減少民宿建設(shè)的公共服務(wù)投入。如醫(yī)療、安保等社會(huì)服務(wù)類(lèi)的配套為旅游消費(fèi)者，乃至民宿自身都提供了保障。

6.基礎(chǔ)設(shè)施

民宿體量較小，設(shè)計(jì)及布局上靈活性強(qiáng)，而作為經(jīng)營(yíng)主體，給水、排水、強(qiáng)弱電、消防、污染處理等方面都需要細(xì)細(xì)考慮。如果民宿所建區(qū)域配套設(shè)施不全面，建設(shè)成本及運(yùn)營(yíng)成本也會(huì)增高;如果電容量不夠需要增容，或是缺乏穩(wěn)定健康的生活用水，可能電力增容或增加生活用水供給設(shè)施比改造民宿的成本還要高。特別是在一些距離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)的村落，所有基礎(chǔ)設(shè)施都要在確定選址之時(shí)做系統(tǒng)的規(guī)劃。

7.政策

民宿的選址也要考察所在地區(qū)的政府態(tài)度與相關(guān)政策，這是行業(yè)最不可控的一個(gè)因素。民宿屬于新興的旅游住宿方式，很多地方政策法規(guī)并不明朗，不同地區(qū)政府也有著不同的態(tài)度，這就決定了所需辦理證件的難易程度。民宿選定地址之前必須要和當(dāng)?shù)氐男姓挝贿M(jìn)行溝通，確保各級(jí)行政機(jī)構(gòu)和當(dāng)?shù)鼐用竦闹С帧：炗喿赓U合同的時(shí)候確認(rèn)土地屬性和房屋的權(quán)屬，避免糾紛。目前，大多政府都扶植民宿產(chǎn)業(yè)，會(huì)提供政策、資源甚至資金方面的支持，另外也會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)靥厣o予適當(dāng)引導(dǎo)。

(本專(zhuān)題由綠維文旅度假分院研究)

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