綠維文旅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理顧問(wèn)服務(wù)模式

2023-07-14 標(biāo)簽：全過(guò)程;管理咨詢;開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)

綠維導(dǎo)語(yǔ)：第五屆中國(guó)國(guó)際旅游景區(qū)裝備博覽會(huì)于2023年6月30-7月1日，在安徽合肥濱湖國(guó)際會(huì)展中心隆重拉開(kāi)帷幕。中國(guó)旅游景區(qū)協(xié)會(huì)專家委員會(huì)副主任委員、綠維文旅董事長(zhǎng)林峰博士在博覽會(huì)主論壇上發(fā)表題為《文旅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新：FEPCO+全過(guò)程咨詢——合肥“我的園藝家”的實(shí)踐探索》演講，我們將分三篇文章介紹演講內(nèi)容。

本次演講，林峰博士向大家介紹了綠維文旅在EPCO領(lǐng)域總結(jié)出的文旅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)高效模式——文旅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)模式。他認(rèn)為文旅開(kāi)發(fā)低效時(shí)代必須過(guò)去，以EPCO模式和文旅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)模式引領(lǐng)的高效率模式正在成熟！

01 旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的四大階段

旅游項(xiàng)目的綜合開(kāi)發(fā)往往有很強(qiáng)的綜合性效益，可以帶動(dòng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也可以提升該地區(qū)的文化品牌，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人文、生態(tài)都具有深刻的影響。項(xiàng)目的從無(wú)到有，涉及到多方面利益，必須科學(xué)規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，做好旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)各階段的管理工作。

根據(jù)旅游項(xiàng)目特點(diǎn)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的客觀情況，可以把旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程劃分為四個(gè)階段：開(kāi)發(fā)前期籌備階段、開(kāi)發(fā)招商投資階段、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)階段。每個(gè)階段對(duì)應(yīng)的核心任務(wù)。

1.開(kāi)發(fā)前期籌備階段

投資決策與可研研究：投資決策過(guò)程中，重要的是對(duì)旅游資源及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值的評(píng)價(jià)。投資方可委托旅游投資顧問(wèn)公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)資源價(jià)值、市場(chǎng)環(huán)境、客源區(qū)域、游客結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣、價(jià)格接受度的初步考察之后，對(duì)項(xiàng)目總體進(jìn)行可行性研究，平衡好項(xiàng)目總投資額、成本回收期及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益，而后出具一份《可行性研究報(bào)告》作為決策依據(jù)。

策劃、規(guī)劃咨詢方案：通過(guò)產(chǎn)品策劃明確項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)配比、產(chǎn)品組合、經(jīng)營(yíng)周期，并與此同步編制旅游總體發(fā)展規(guī)劃，確定規(guī)劃條件，或直接編制控制性詳細(xì)規(guī)劃。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)、運(yùn)作策劃：項(xiàng)目設(shè)計(jì)不是旅游規(guī)劃，項(xiàng)目設(shè)計(jì)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作的策劃，主要解決主題定位、市場(chǎng)定位、游憩方式設(shè)計(jì)、收入模式、營(yíng)銷模式、運(yùn)作模式、盈利估算、投資分期等問(wèn)題。必須聘請(qǐng)專業(yè)的旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)咨詢顧問(wèn)公司，提供《旅游項(xiàng)目總體策劃報(bào)告》及《旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作計(jì)劃》。

政府審批事項(xiàng)辦理：通過(guò)政府的各項(xiàng)審批非常重要，主要是用地審批與手續(xù)報(bào)審。其中涉及發(fā)改委立項(xiàng)、可行性研究報(bào)告審批、規(guī)劃評(píng)審、市級(jí)/省級(jí)/國(guó)家級(jí)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目立項(xiàng)與申請(qǐng)、國(guó)債項(xiàng)目等特殊扶持申請(qǐng)；規(guī)劃委批準(zhǔn)；土地規(guī)劃審批；建設(shè)土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實(shí)；施工圖的審查；建設(shè)準(zhǔn)備與報(bào)建批復(fù)等，這些工作為政府資金申請(qǐng)、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項(xiàng)目投資人招商引資等方面的工作奠定基礎(chǔ)。同時(shí)投資商與旅游資源控制方簽訂合同前，須劃定紅線，確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)用地和建設(shè)用地，確定核心土地購(gòu)買權(quán)、門票收益權(quán)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與招商權(quán)等所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2.開(kāi)發(fā)招商引資階段

資金運(yùn)作與招商引資：旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)一般都是回收期較長(zhǎng)的長(zhǎng)線投資，分階段的招商引資成為旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的具體和持續(xù)工作，目前往往通過(guò)“引智”達(dá)到“引資”，將“資源”在“智力”的創(chuàng)意下轉(zhuǎn)化為“資本”，邀請(qǐng)專業(yè)咨詢公司，借用其專業(yè)的、廣泛的人才和資源渠道，對(duì)旅游項(xiàng)目進(jìn)行推介。

3.開(kāi)發(fā)建設(shè)階段

開(kāi)發(fā)建設(shè)階段以建設(shè)工程管理為主，重在建設(shè)的招標(biāo)管理工作和后期的驗(yàn)收管理。

工程招標(biāo)與建設(shè)管理：以項(xiàng)目經(jīng)理為首協(xié)調(diào)各方，負(fù)責(zé)工程招標(biāo)、建設(shè)準(zhǔn)備和工程施工期間的管理工作，監(jiān)督、控制工程進(jìn)度、安全與質(zhì)量，協(xié)調(diào)各施工單位的交叉作業(yè)，保證工程按設(shè)計(jì)要求和合同要求完成。旅游工程中主要有基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、重點(diǎn)引擎與一般項(xiàng)目、區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等。

工程竣工驗(yàn)收：項(xiàng)目建設(shè)工程結(jié)束后，項(xiàng)目法人要組織建設(shè)單位會(huì)同設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備供應(yīng)單位及工程質(zhì)量監(jiān)督等部門，全面檢查是否符合設(shè)計(jì)要求和工程質(zhì)量，并取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證，促進(jìn)項(xiàng)目及時(shí)發(fā)揮投資效果。

4.開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)階段

開(kāi)業(yè)前籌備：項(xiàng)目建設(shè)完工階段，必須著手管理團(tuán)隊(duì)的架構(gòu)與服務(wù)人員的培訓(xùn)工作，確保管理體系和相應(yīng)的管理制度的完整。人員管理涉及到導(dǎo)游、保安、環(huán)衛(wèi)人員、技術(shù)維護(hù)、營(yíng)銷人員等服務(wù)人員，必須通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)操、崗位培訓(xùn)、應(yīng)急演練等夯實(shí)性基礎(chǔ)工作的培訓(xùn)管理，才能運(yùn)行到位。另外旅游標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等也要在開(kāi)業(yè)初期保證正常運(yùn)營(yíng)。開(kāi)業(yè)前還要有切實(shí)可行的開(kāi)業(yè)營(yíng)銷方案，營(yíng)銷隊(duì)伍要理清渠道、展開(kāi)品牌推廣和活動(dòng)促銷，提高項(xiàng)目的社會(huì)影響力。

開(kāi)業(yè)試運(yùn)營(yíng)：重點(diǎn)是樹(shù)立品牌意識(shí)，做好文化體系建設(shè)和特色服務(wù)。推進(jìn)旅游項(xiàng)目的文化體系建設(shè)和加強(qiáng)主題服務(wù)設(shè)施，實(shí)施豐富多樣主題活動(dòng)、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)與營(yíng)銷相互促進(jìn)、完善提升管理水平，建立預(yù)防為主、防消結(jié)合的安全保障體系，強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)和人才培養(yǎng)，以“外樹(shù)品牌，內(nèi)立品質(zhì)”為理念，保證項(xiàng)目的良好口碑和品牌知名度，促使客流量穩(wěn)步上升、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)體系規(guī)范高效。

持續(xù)運(yùn)營(yíng)升級(jí)提檔：隨著已開(kāi)發(fā)旅游資源價(jià)值的逐步釋放，要不斷進(jìn)行旅游延伸產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)和完善，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)新需求不斷推進(jìn)旅游產(chǎn)品的深度開(kāi)發(fā)與更新，適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行持續(xù)性包裝并打造項(xiàng)目IP。

02 旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)流程

由于各種原因，現(xiàn)在也出現(xiàn)了“邊規(guī)劃、邊報(bào)批、邊建設(shè)、邊開(kāi)放”的開(kāi)發(fā)現(xiàn)象。綠維文旅在多年研究和實(shí)踐的基礎(chǔ)上，提煉出了旅游項(xiàng)目的一般開(kāi)發(fā)流程。在一般開(kāi)發(fā)流程里，綠維文旅特別強(qiáng)調(diào)了“四先定律”：一是先進(jìn)行產(chǎn)品策劃，再編制規(guī)劃，而非先規(guī)劃后策劃；二是先規(guī)劃，再建設(shè)，而非盲目建設(shè)，或搞四邊工程；三是先確保旅游特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，再鎖定核心地塊的資源權(quán)益；四是先設(shè)計(jì)商業(yè)運(yùn)作模式，清晰的把握資金運(yùn)作思路，找準(zhǔn)盈利點(diǎn)再投入資金。

旅游項(xiàng)目從投資意向產(chǎn)生到項(xiàng)目建成交付使用，必須經(jīng)歷一個(gè)完整的開(kāi)發(fā)過(guò)程。這個(gè)過(guò)程由若干個(gè)環(huán)節(jié)組成，每環(huán)節(jié)相對(duì)獨(dú)立，卻不孤立存在，它們之間相互聯(lián)系，環(huán)環(huán)相扣。

旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)流程圖

03 文旅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)模式

綠維文旅正在全力推廣文旅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)模式。

1、模式由來(lái)

這個(gè)咨詢服務(wù)也是來(lái)源于《旅游開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)》書籍?！堵糜伍_(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)教程》于2019年中國(guó)旅游出版社出版，被評(píng)為十三五精品教材。這本書是在上百個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)案例研究的基礎(chǔ)上形成的一本具有“旅游開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)“全新知識(shí)架構(gòu)的方法論教程。這本書立足旅游發(fā)展新階段，創(chuàng)建旅游開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)知識(shí)體系，結(jié)合經(jīng)典案例教學(xué)，形成了覆蓋旅游開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全要素、全產(chǎn)業(yè)鏈、全過(guò)程的新理念、新模式、新方法，以旅游引領(lǐng)區(qū)域綜合發(fā)展的視角和市場(chǎng)化的理念，對(duì)現(xiàn)階段旅游管理學(xué)科的知識(shí)架構(gòu)形成了結(jié)構(gòu)補(bǔ)充，對(duì)旅游目的地綜合開(kāi)發(fā)、旅游策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)、旅游投融資、旅游運(yùn)營(yíng)與管理都能夠起到有效的整合指引作用。

這本書基于綠維文旅近二十年的工作經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了文旅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)從前期開(kāi)發(fā)、中期建設(shè)到后期運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程以及各階段的任務(wù)要點(diǎn)。

2、模式介紹

林峰博士表示現(xiàn)在文旅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)需要一個(gè)機(jī)構(gòu)從頭到尾為我們的投資企業(yè)、開(kāi)發(fā)企業(yè)等，從前端到后端提供全方位服務(wù)。綠維文旅過(guò)去做的是規(guī)劃和設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)，今天我們不只是做這些，我們做這些內(nèi)容的咨詢服務(wù)，這個(gè)咨詢服務(wù)包括投融資咨詢顧問(wèn)服務(wù)、策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問(wèn)咨詢服務(wù)、工程建造顧問(wèn)咨詢服務(wù)、運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)咨詢服務(wù)。

林峰博士認(rèn)為，文旅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)模式是中國(guó)文旅產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的咨詢服務(wù)創(chuàng)新模式，需要深入探索其管理要求和咨詢服務(wù)內(nèi)容。文旅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理咨詢服務(wù)模式，即包括文旅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的財(cái)務(wù)顧問(wèn)咨詢、策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢、工程管理咨詢和運(yùn)營(yíng)管理咨詢四位一體的訂單式管理咨詢服務(wù)模式。該模式解決了三個(gè)脫節(jié)和四大分離的問(wèn)題。該模式以運(yùn)營(yíng)全程參與為前提，使前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)規(guī)、報(bào)建等高效落地，土建、房建、市政、景觀、室內(nèi)、游樂(lè)互動(dòng)等建設(shè)過(guò)程緊密結(jié)合，大幅提升項(xiàng)目工程效率和持續(xù)經(jīng)營(yíng)回報(bào)能力。

林峰博士指出綠維文旅將提供基于整個(gè)文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)的咨詢服務(wù)，從前期籌備階段的咨詢、招商引資階段的咨詢、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的咨詢到開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)階段的咨詢。圍繞四個(gè)方面的咨詢，構(gòu)架咨詢服務(wù)的方案，形成咨詢服務(wù)的內(nèi)容，落地實(shí)現(xiàn)咨詢服務(wù)的效果，構(gòu)成一個(gè)服務(wù)模式。全過(guò)程管理咨詢?cè)诠こ踢^(guò)程中已經(jīng)非常成功，主要是造價(jià)管理、項(xiàng)目管理、工程監(jiān)理等內(nèi)容，綠維文旅不做工程管理，我們做的是開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理，解決的是資金問(wèn)題、土地問(wèn)題、策劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品與后端運(yùn)營(yíng)之間的關(guān)系問(wèn)題，這樣一個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程管理，是在工程管理之外的更大的全過(guò)程管理。

林峰博士表示中國(guó)非常需要這樣的全過(guò)程的咨詢服務(wù)，這將是中國(guó)未來(lái)文旅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)非常重要的推手模式和經(jīng)濟(jì)化的模式。

歡迎合作

綠維文旅是文旅康養(yǎng)與鄉(xiāng)村振興EPCO綜合服務(wù)商，“四甲”規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)總包、文旅運(yùn)營(yíng)全程服務(wù)機(jī)構(gòu)。從2005年創(chuàng)立之初，便提出了“創(chuàng)意經(jīng)典·落地運(yùn)營(yíng)”的理念，經(jīng)過(guò)十幾年創(chuàng)新發(fā)展，目前已經(jīng)形成了頂層設(shè)計(jì)、投融資、EPCO、招商、運(yùn)營(yíng)、智慧旅游、博物館展陳設(shè)計(jì)等全產(chǎn)業(yè)鏈多引擎驅(qū)動(dòng)發(fā)展新格局。

從頂層設(shè)計(jì)到落地運(yùn)營(yíng)，綠維文旅形成了“運(yùn)營(yíng)為基礎(chǔ)、資源全整合、規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化”的全流程操作的核心能力，將更好地為文化、旅游、大健康、體育、農(nóng)業(yè)、教育、房地產(chǎn)等區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)及項(xiàng)目落地建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理提供全鏈全程的服務(wù)。

綠維文旅期待與大家的合作！