綠維創(chuàng)景亮相上海城博會論壇

2013-08-23 14:08:05 綠維創(chuàng)景 字號：T|T

2013城市投資暨產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)博覽會于8月15-17號于上海新國際博覽中心隆重舉行。本次城博會主題涵蓋城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)新轉(zhuǎn)型、小城鎮(zhèn)可持續(xù)發(fā)展等，旨在通過聚焦轉(zhuǎn)型、投資、合作實現(xiàn)共贏。2013城博會同期舉辦“2013產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市轉(zhuǎn)型暨小城鎮(zhèn)發(fā)展高峰論壇”，我院綜合開發(fā)分院羅紅寶院長參加論壇并發(fā)表《新型城鎮(zhèn)化與旅游綜合體開發(fā)》的演講，羅院長從六個角度認(rèn)識新型城鎮(zhèn)化的“新”，提出旅游是新型城鎮(zhèn)化的新型動力產(chǎn)業(yè)，并以旅游綜合體為例介紹旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化模式。其演講內(nèi)容豐富，針對性強，獲得與會嘉賓高度認(rèn)可，掌聲經(jīng)久不息。

工作人員在展臺接受咨詢

綜合開發(fā)分院羅紅寶院長發(fā)表精彩演講

以下為精彩觀點摘錄：

新型城鎮(zhèn)化是未來十年中國經(jīng)濟的總綱領(lǐng)

在當(dāng)前全球經(jīng)濟形勢背景下，要實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值不低于7%的增長率，完全靠出口和投資，已經(jīng)非常吃力，它需要一種新的支撐創(chuàng)造內(nèi)需，什么途徑最能創(chuàng)造內(nèi)需？新型城鎮(zhèn)化是最有效的擴大內(nèi)需途徑。新型城鎮(zhèn)化是基于城鎮(zhèn)建設(shè)，包括了產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會進步的系統(tǒng)工程，是經(jīng)濟社會發(fā)展的綱領(lǐng)性方針，行行業(yè)業(yè)都在這個網(wǎng)絡(luò)之中。新型城鎮(zhèn)化被認(rèn)為是保持未來中國持續(xù)增長的關(guān)鍵架構(gòu)，受到新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子的極大重視，將是中國未來5-10年綜合發(fā)展結(jié)構(gòu)中頂層設(shè)計的核心主題。

六個角度認(rèn)識新型城鎮(zhèn)化的“新”

第一個是“新核心”，原來是以利益為重，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)向以人為本，從關(guān)注空間到對人的關(guān)注的轉(zhuǎn)變。第二個是“新歷程”。從產(chǎn)城分離到產(chǎn)城融合，這是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的路徑。第三個是“新驅(qū)動”，從傳統(tǒng)的引擎到新型的動力。以前很多的城鎮(zhèn)化都是靠工業(yè)來帶領(lǐng)，但不能把眼光只盯在工業(yè)上，從旅游的角度，就是一個非常好的機會。第四個是“新要求”，從原來比較粗放，比較浪費土地的方式走向生態(tài)、集約和節(jié)約的路徑。第五個是“新目標(biāo)”，要從“城鄉(xiāng)二元”結(jié)構(gòu)到“城鄉(xiāng)一體化”，使城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)體系更合理化。第六個是“新突破”，要從“千城一面”到“各具特色”，城鎮(zhèn)的發(fā)展定位要差異化。

旅游地產(chǎn)商參與新型城鎮(zhèn)化的途徑

第一是旅游地產(chǎn)的土地開發(fā)。它屬于一級或一級半開發(fā)，包括旅游項目地的征地補償、拆遷安置、七通一平等基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)，這是旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)。第二是旅游公共設(shè)施建設(shè)。包括游客中心、旅游專線交通、旅游景觀、旅游環(huán)境整治、資源保護等，由此形成旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。第三是旅游休閑項目建設(shè)。主要形成旅游休閑度假環(huán)境、休閑內(nèi)容及接待能力的基礎(chǔ)，是旅游休閑度假產(chǎn)品開發(fā)的主體，與房地產(chǎn)相配套。第四是旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)。它作為銷售加持有的房地產(chǎn)產(chǎn)品，既有經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)項目，又有銷售型商業(yè)或居住產(chǎn)品，是旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的核心內(nèi)容。

旅游是區(qū)域發(fā)展中重要的新型動力

依靠什么動力，才能保持中國經(jīng)濟持續(xù)高速增長，不僅僅是黨中央國務(wù)院考慮的大事，也是我們每一個人要面對的問題。綠維認(rèn)為，中國在逐步喪失勞動力“人口紅利”之時，又獲得了巨大的消費“人口紅利”。13億人口中真正的中等收入市民的增長，將是世界發(fā)展的最大動力。旅游通過“搬運”實現(xiàn)消費聚集、產(chǎn)業(yè)聚集帶動土地升值、延伸商業(yè)房地產(chǎn)及休閑度假房地產(chǎn)等高利潤項目，為城鎮(zhèn)化提供了產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、環(huán)境、服務(wù)和居住五大支持，成為城鎮(zhèn)化的直接動力。

旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化模式

綠維創(chuàng)景根據(jù)多年的實踐經(jīng)驗總結(jié)出旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化模式，從現(xiàn)有大型城市的擴張與升級到中小城鎮(zhèn)特色化發(fā)展，從產(chǎn)城一體化項目開發(fā)與非建制性旅游城鎮(zhèn)化到新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)等方面，具體模式可以分為七種：旅游中心城市（旅游大中型城市及旅游集散中心城市）、休閑衛(wèi)星城（大城市周邊休閑聚集城鎮(zhèn)）、旅游小城（旅游小城及較大的旅游中心鎮(zhèn)）、旅游小鎮(zhèn)（較小旅游中心鎮(zhèn)與旅游建制鎮(zhèn)）、旅游綜合體（非建制產(chǎn)居一體化）、旅游休閑度假區(qū)（產(chǎn)業(yè)區(qū)）、旅游新型農(nóng)村社區(qū)（產(chǎn)居一體社區(qū)）。

羅紅寶院長向與會嘉賓介紹公司圖書《旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化》

旅游綜合體是未來發(fā)展的主流模式

旅游綜合體是基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ)，以旅游休閑為導(dǎo)向進行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動發(fā)展的旅游吸引核、休閑聚集區(qū)、旅游地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架，相關(guān)配套設(shè)施與延伸產(chǎn)業(yè)為支撐保障，整體服務(wù)品質(zhì)較高的旅游休閑聚集區(qū)。它是青出于藍而異于藍。旅游首先要進行吸引力打造，通過旅游核心吸引力形成游客聚集，例如：高爾夫球場、主娛樂園、溫泉等。其次是構(gòu)建休閑集聚區(qū)。要讓人停留下來并且形成消費。通過前兩個方面打造形成消費聚集、產(chǎn)業(yè)聚集，帶動土地的價值提升。旅游綜合體是非建制型城鎮(zhèn)化，其架構(gòu)主要體現(xiàn)在五方面：第一是核心吸引中心，第二是休閑集聚區(qū)，第三個是利潤創(chuàng)造中心，第四個是產(chǎn)業(yè)延伸，第五個是社區(qū)的配套化。通過完善相關(guān)的服務(wù)設(shè)施配套，才能留下人安心的休閑度假。由此，旅游綜合體項目是房地產(chǎn)商切入新型城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)里最重要的模式。

旅游綜合體開發(fā)規(guī)劃咨詢需求特點

一般項目會經(jīng)歷兩個階段：拿地階段與開發(fā)階段。在拿地階段，考慮最多的是怎樣才能賺錢及向政府展示通過項目怎樣帶動區(qū)域的發(fā)展。開發(fā)階段要考慮的是投入多少錢，在這個階段要做詳細的規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計與營銷等。一般拿到一塊地，如果想做旅游綜合開發(fā)，要打通這四個環(huán)節(jié)：第一個環(huán)節(jié)是策劃的環(huán)節(jié)，要關(guān)注商業(yè)模型，弄明白怎么賺錢，項目定位、產(chǎn)品等基本方向要搞明白。第二個環(huán)節(jié)是規(guī)劃，需要考慮入網(wǎng)，景觀、土地、建筑的目的等方面。第三個環(huán)節(jié)是算賬，要考慮項目大概能夠吸引多少人前來，項目的投入等。第四個環(huán)節(jié)是運營，在運營環(huán)節(jié)中首先考慮的是定位，同時包括分期開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、相關(guān)配套等。所有旅游項目，一般都要把這些細節(jié)打通。作為一家規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)，綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院一直要求：創(chuàng)意經(jīng)典，落地運營。旅游要講創(chuàng)意，經(jīng)典的創(chuàng)意一般要考慮三個方面：第一個是商業(yè)模式，第二個是主題概念，第三個是產(chǎn)品策劃的設(shè)計。對于項目的運營要考慮：第一是經(jīng)濟，要求算出投入產(chǎn)出的賬；第二是市場，如果沒有人來，那是白費，再有創(chuàng)意也沒用；第三個是建設(shè)，這要結(jié)合當(dāng)?shù)氐娜宋臍夂?、場地的特征等?

與會嘉賓在閱讀《旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化》