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受資金逐利性影響，相比住宅地產(chǎn)，金融投資機(jī)構(gòu)并不偏愛(ài)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，原因在于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值需要更長(zhǎng)時(shí)間的培養(yǎng)過(guò)程，且其多選址偏離市區(qū)的經(jīng)濟(jì)低洼地，眼前經(jīng)濟(jì)價(jià)值并不高。這給旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了較大的資金壓力。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者就旅游地產(chǎn)融資問(wèn)題采訪了我院投融資分院院長(zhǎng)李洋。李洋表示中國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資狀況分化明顯，很多運(yùn)作較好的項(xiàng)目未來(lái)潛力并未被投資機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)。他鼓勵(lì)更多形式的資本進(jìn)入旅游地產(chǎn)，更期待旅游地產(chǎn)盡快形成一個(gè)成熟的投資環(huán)境。采訪內(nèi)容已經(jīng)刊至2013年12月2日《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》文旅地產(chǎn)板塊。

旅游地產(chǎn)較之傳統(tǒng)地產(chǎn)存在更大的投資風(fēng)險(xiǎn)

提及旅游地產(chǎn)融資過(guò)程中的特殊性，李洋表示，旅游地產(chǎn)是通過(guò)旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，只有經(jīng)過(guò)核心旅游區(qū)域的帶動(dòng)，待景區(qū)和商業(yè)的人氣做起來(lái)之后，才能促使地產(chǎn)價(jià)值的提升。相反，在旅游沒(méi)有做起來(lái)之前，這個(gè)地方的價(jià)值也是很難被提前看清的。因此，相較于傳統(tǒng)地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在最初階段的未來(lái)價(jià)值卻很難被提前評(píng)估，或常常被低估。以上特點(diǎn)決定了旅游地產(chǎn)較之傳統(tǒng)地產(chǎn)存在更大的投資風(fēng)險(xiǎn)，融資相對(duì)來(lái)說(shuō)較為困難。

旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資情況呈現(xiàn)出兩極分化趨勢(shì)

李洋認(rèn)為，目前旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資情況呈現(xiàn)出兩極分化的趨勢(shì)。一端為大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及旅游開(kāi)發(fā)商，這些開(kāi)發(fā)商的融資工具極為豐富；另一端為微小的旅游地產(chǎn)企業(yè)，此類企業(yè)可借助民間私募基金解決融資問(wèn)題。兩極分化的格局，使處于中端市場(chǎng)的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難融資，即便是房企經(jīng)常使用的類信托基金，也難以拿到，或者面臨著更高的成本。

目前旅游地產(chǎn)投資仍以純財(cái)務(wù)投資為主

針對(duì)記者提到的金融機(jī)構(gòu)是否有偏向的旅游項(xiàng)目形態(tài)，李洋很明確地表示，除了證券、基金外，投行、中小企業(yè)債等金融機(jī)構(gòu)也在逐漸進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)中來(lái)。但就旅游形態(tài)而言，我國(guó)至今還未形成像住宅地產(chǎn)項(xiàng)目一樣專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)，旅游地產(chǎn)投資仍以純財(cái)務(wù)投資為主；就開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，目前已形成了具備自身特色的旅游項(xiàng)目投資，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也正與城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一樣，要么專注于一個(gè)地域，要么精耕于一類產(chǎn)品；但從投資角度講，由于目前旅游地產(chǎn)尚未形成一個(gè)成熟的市場(chǎng)，因此業(yè)界至今也未形成純財(cái)務(wù)投資的力量。

傳統(tǒng)融資工具在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域很難被有效利用

以“先發(fā)展旅游，待旅游拉動(dòng)地產(chǎn)升值后，再以地產(chǎn)發(fā)哺旅游”的節(jié)奏開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期。李洋坦言，此種情況下，傳統(tǒng)地產(chǎn)融資工具將很難被有效利用。從期限上講，目前與旅游地產(chǎn)更加吻合的資金是保險(xiǎn)，遺憾的是，目前此類資金往往更偏向于投資養(yǎng)老地產(chǎn)。

李洋進(jìn)一步提出，目前旅游綜合體的未來(lái)潛力很大，若開(kāi)發(fā)商能形成一個(gè)核心的旅游項(xiàng)目，在形成長(zhǎng)期收益的基礎(chǔ)上，又形成一定的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，包括度假產(chǎn)品和商業(yè)產(chǎn)品，這樣便可快速回現(xiàn)。該模式不失為一種很好的融資形式。與此同時(shí)，旅游綜合體在快速回現(xiàn)的基礎(chǔ)上，若能繼續(xù)形成一個(gè)長(zhǎng)期收益結(jié)構(gòu)，便可進(jìn)一步形成新的融資渠道，比如華僑城推出的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品將很有可能為其所用。

采訪全文，詳見(jiàn)《李洋：旅游地產(chǎn)融資分化明顯》