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與常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目相比，創(chuàng)意農(nóng)業(yè)地產(chǎn)受規(guī)模龐大的前期投資、漫長(zhǎng)的回報(bào)周期，以及農(nóng)業(yè)和土地方面的政策、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中“裸奔”的風(fēng)險(xiǎn)等種種不可抗拒因素的制約。并在開發(fā)商天然逐利性和地方政府政績(jī)效應(yīng)的推波助瀾之下，地產(chǎn)上位，農(nóng)業(yè)、旅游淪為附屬。日前，我院度假養(yǎng)老分院院長(zhǎng)劉祎接受了《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》采訪，針對(duì)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展困境、盈利模式等問題發(fā)表了自己的觀點(diǎn)。訪談已于2014年4月21日在《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》旅游地產(chǎn)板塊B-2版刊載。主要觀點(diǎn)如下：

雙線分化

目前創(chuàng)意農(nóng)業(yè)地產(chǎn)存在兩種開發(fā)模式：以農(nóng)業(yè)種植為主的模式、以地產(chǎn)開發(fā)為主的模式。這兩種模式與真正意義上的創(chuàng)意農(nóng)業(yè)都還有很長(zhǎng)的距離，目前均沒有形成成熟的農(nóng)業(yè)旅游形態(tài)，其發(fā)展也逐步呈現(xiàn)分化趨勢(shì)，主業(yè)低迷，依靠?jī)深^產(chǎn)品盈利。

劉祎院長(zhǎng)認(rèn)為，“房地產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品銷售是讓產(chǎn)品走出去，而真正創(chuàng)意農(nóng)業(yè)是讓消費(fèi)者主動(dòng)走進(jìn)來完成消費(fèi)。” 這被看作是創(chuàng)意農(nóng)業(yè)最核心的特征，即項(xiàng)目利潤(rùn)不依賴于地產(chǎn)項(xiàng)目和農(nóng)產(chǎn)品銷售，而是旅游度假及經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入。

業(yè)主盈利難，地產(chǎn)上位

對(duì)于目前國(guó)內(nèi)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)，劉祎告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，創(chuàng)意農(nóng)業(yè)投資回報(bào)周期至少在5年以上。“一個(gè)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，要想做得好，首先是農(nóng)業(yè)不賠錢，通過出讓一部分土地和地產(chǎn)使用權(quán)回收建設(shè)成本，而后通過農(nóng)業(yè)觀光、旅游度假等項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的盈利。”

但實(shí)際情況是，多數(shù)項(xiàng)目難以完整實(shí)現(xiàn)，地產(chǎn)上位現(xiàn)象屢見不鮮。“依照我們的經(jīng)驗(yàn)，如果沒有相應(yīng)的地產(chǎn)支撐，基本只能靠政府補(bǔ)貼維持現(xiàn)狀。” 劉祎院長(zhǎng)如是表示。至于地產(chǎn)比例占多大，劉祎認(rèn)為主要看地方政府和開發(fā)商之間博弈結(jié)果，對(duì)于開發(fā)商而言，整個(gè)項(xiàng)目中，地產(chǎn)所占比例越大，意味著其回報(bào)率越高；對(duì)于地方政府而言，由于有國(guó)家政策限制，其希望開發(fā)商把更多資金和精力投放在主業(yè)上面。

多因素制約，破題艱難

創(chuàng)意農(nóng)業(yè)在國(guó)外并不乏成功案例，在法國(guó)、德國(guó)、荷蘭和日本等國(guó)家及中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，創(chuàng)意農(nóng)業(yè)不僅帶來了穩(wěn)定的收益，也成為一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的主要名片。但劉祎院長(zhǎng)表示，“國(guó)內(nèi)基本沒有成功案例，主要原因是盈利模式和資本滾動(dòng)回收問題。” 由于受到政策、市場(chǎng)等大環(huán)境的影響，國(guó)外成熟的商業(yè)模式在國(guó)內(nèi)幾乎不具有可行性，這一行業(yè)要想發(fā)展好，還要走出具有中國(guó)特色的發(fā)展模式來，這需要政府、開發(fā)商和社會(huì)大眾的共同努力。