一面是人均收入水平提高后，大都市的人們對(duì)旅游和第二居所的需求急劇增加，另一面則是調(diào)控常態(tài)化以來，住宅市場(chǎng)受到極大限制后，房企必須尋找新的轉(zhuǎn)型方向，兩者的共同作用催生了近年來的旅游地產(chǎn)熱潮。不過與住宅相比，開發(fā)旅游地產(chǎn)要復(fù)雜得多，如何走出單純賣房完事的老路，在運(yùn)營(yíng)和配套上將對(duì)開發(fā)商提出不小挑戰(zhàn)。

旅游地產(chǎn)熱潮延續(xù)

近日，國(guó)內(nèi)房企中以開發(fā)旅游地產(chǎn)聞名的華僑城舉行投資者見面會(huì)，華僑城董秘倪征表示，2012年公司的整體認(rèn)購(gòu)面積是85萬平方米，認(rèn)購(gòu)金額是240億元。2012年旅游綜合收入已突破100億元，而未來幾年所擁有和運(yùn)營(yíng)的主題公園數(shù)量要進(jìn)一步擴(kuò)大至20個(gè)，同時(shí)入園接待人數(shù)能夠突破3000萬大關(guān)。華僑城在繼續(xù)打造其主題公園與地產(chǎn)結(jié)合的旅游地產(chǎn)模式的同時(shí)，還將在集合商業(yè)和旅游為一體的歡樂海岸模式上發(fā)力。

商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達(dá)曾聯(lián)合泛海、聯(lián)想、一方集團(tuán)等民企共同投資，“圈地”21平方公里，投資總額超過200億元，打造長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)。其近年來不斷在自然景觀豐富的地區(qū)拿地的同時(shí)，也提出將商業(yè)、文化、旅游、影業(yè)、娛樂等各類資源整合在一起的“萬達(dá)城”模式。據(jù)傳此前萬達(dá)在北京拿到的總體量達(dá)40萬平方米的通州永順鎮(zhèn)地塊，將被打造成北京的第一個(gè)“萬達(dá)城”。在傳統(tǒng)商業(yè)綜合體的商業(yè)中心和酒店外，萬達(dá)的新綜合體還將包含秀場(chǎng)、主題樂園、電影院及舞臺(tái)演藝項(xiàng)目等極具旅游地產(chǎn)特色的配套。

來自重慶的協(xié)信地產(chǎn)，近日也開啟了了自己的旅游地產(chǎn)“圈地模式”。協(xié)信官網(wǎng)顯示，該公司近日在重慶和昆明拿下總規(guī)模達(dá)數(shù)千畝的文化旅游項(xiàng)目用地，預(yù)計(jì)總投資近250億元。此外龍湖、中坤等房企也在云南開發(fā)有大面積的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)排名前100位的大型房企，有三分之一已經(jīng)大舉進(jìn)軍旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。2012年一季度，全國(guó)旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項(xiàng)目就有近70個(gè)，總規(guī)模超過2600億元。

房企甚至將開發(fā)旅游地產(chǎn)的步伐邁到了海外市場(chǎng)。碧桂園位于馬來西亞的兩大項(xiàng)目計(jì)劃在今年正式面市，力圖打造旅游投資的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。上海綠地集團(tuán)投資9億美元，建設(shè)韓國(guó)濟(jì)州島“六大核心項(xiàng)目”中的健康醫(yī)療城項(xiàng)目。深圳光耀集團(tuán)也參與開發(fā)韓國(guó)濟(jì)州島的“中國(guó)城”旅游項(xiàng)目。首創(chuàng)置業(yè)位于法國(guó)的項(xiàng)目，也已進(jìn)入招商階段。來自中國(guó)海外投資聯(lián)合會(huì)一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，2012年以來，包括碧桂園、中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃，投資規(guī)模已達(dá)上百億美元?！皬姆科笤诤Ｍ獾耐顿Y項(xiàng)目來看，多為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，而鎖定的客戶多為國(guó)內(nèi)客戶，企業(yè)也可借此整合產(chǎn)業(yè)鏈，吸引國(guó)內(nèi)客戶投資?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉表示。

發(fā)展模式遇挑戰(zhàn)

不過在房企如火如荼地投入到旅游地產(chǎn)開發(fā)大潮的同時(shí)，也有不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)其表達(dá)了自己的擔(dān)憂。在2013年國(guó)際旅游地產(chǎn)專家評(píng)審委員會(huì)年會(huì)上，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)所所長(zhǎng)蔡為民表示，盡管未來十年可能是旅游業(yè)發(fā)展的“黃金十年”，卻并非旅游地產(chǎn)的好日子?！奥糜蔚禺a(chǎn)的價(jià)值在賣出去之后才剛剛開始體現(xiàn)，后續(xù)的租金、帶來的就業(yè)量、門票收入等才是旅游地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)。無規(guī)則、無秩序、監(jiān)管不力，種種問題都可能將旅游地產(chǎn)推向?yàn)?zāi)難?！?蔡為民表示。

中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波也曾表達(dá)過類似觀點(diǎn)，他認(rèn)為不少房企進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，主要是因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)所受限制少，對(duì)于投入其中實(shí)際上欠缺考量?！斑@些房企將住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式野蠻復(fù)制到旅游地產(chǎn)上，結(jié)果就是旅游項(xiàng)目與當(dāng)?shù)匕l(fā)展嚴(yán)重?cái)嗔??！秉S怒波在接受媒體采訪時(shí)表示。

旅游地產(chǎn)往往面臨著旅游資源保護(hù)的問題，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)楊樂渝就把旅游地產(chǎn)和文化遺產(chǎn)保護(hù)聯(lián)系到一起。他在微博中表示，文化旅游地產(chǎn)將在新型城鎮(zhèn)化的過程中發(fā)揮獨(dú)特的動(dòng)力;保護(hù)村鎮(zhèn)的自然遺產(chǎn)和文化遺產(chǎn)，結(jié)合現(xiàn)代人的生活需求創(chuàng)新文化體驗(yàn)方式和度假方式，建設(shè)中國(guó)美麗鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是從業(yè)者的新夢(mèng)想。

業(yè)內(nèi)人士表示，國(guó)內(nèi)的房企大多習(xí)慣于住宅地產(chǎn)那種拿地、建設(shè)、賣房、回款的開發(fā)模式，而旅游地產(chǎn)的更核心內(nèi)容，在于“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”幾大要素，在于對(duì)項(xiàng)目所擁有的自然和人文資源的合理開發(fā)，以及后期各項(xiàng)配套的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)?！百I房人對(duì)于旅游地產(chǎn)的要求也在不斷提高，不再單純地為了購(gòu)置一套度假用的房產(chǎn)而選擇購(gòu)買旅游地產(chǎn)，他們希望旅游地產(chǎn)能夠給他們提供一種完全不同的生活方式，提供一種度假式的生活。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，配套的建設(shè)需要開發(fā)商投入大量資金，而通過運(yùn)營(yíng)獲得資金回流的速度又會(huì)明顯慢于住宅地產(chǎn)，對(duì)開發(fā)商的資金狀況和團(tuán)隊(duì)專業(yè)性都提出了更高要求。

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