導讀：由中國地產(chǎn)金融拓展聯(lián)盟主辦的“2013中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇（深圳）”于5月24-25號在東莞觀瀾湖度假酒店召開，本次論壇以“商業(yè)地產(chǎn)的模式創(chuàng)新與金融創(chuàng)新”為主題，邀請權(quán)威行業(yè)專家、重量級房地產(chǎn)企業(yè)家、重點金融機構(gòu)聚首，就新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下深度解析商業(yè)地產(chǎn)的前行之路。林峰院長在在論壇發(fā)表主題演講，結(jié)合新型城鎮(zhèn)化課題，提出休閑消費業(yè)態(tài)升級是商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵，觀點引起論壇現(xiàn)場廣泛關(guān)注。

林峰院長發(fā)表主題演講

林峰院長演講精彩實錄：

以消費體驗過程為核心的業(yè)態(tài)是商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注的重點

商業(yè)地產(chǎn)聚集人氣的方式由購物向構(gòu)建消費體驗過程轉(zhuǎn)變。消費體驗過程和多種多樣以消費體驗過程為核心的業(yè)態(tài)成今天商業(yè)地產(chǎn)商關(guān)注的重點。如何讓人在商業(yè)區(qū)停留更長的時間？如何運用各種各樣消費體驗過程來支撐商業(yè)區(qū)運行？如何促進消費延時與增長，并讓消費價值帶動地產(chǎn)價值？以消費體驗過程為核心的業(yè)態(tài)是未來商業(yè)地產(chǎn)升華購物結(jié)構(gòu)最重要的方向。

基于土地升值的財富效應(yīng)成為中國最大的長效增長機制

新型城鎮(zhèn)化是希望借力于土地升值效應(yīng)和房產(chǎn)價值效益所帶來的財富增長，來解決中國經(jīng)濟發(fā)展、城市化、就業(yè)等各種各樣的困難。實際上土地和土地財政模式的調(diào)整，始終都要面對土地從農(nóng)民手上、從非城市化低成本到相對高價格的拍賣水平，再到配套完善過程中的升值，再到房產(chǎn)開發(fā)后相對更高的房產(chǎn)價值之間的一個升值結(jié)構(gòu)，這個升值結(jié)構(gòu)在未來發(fā)展中仍然是一條主線。這條主線，是客觀存在的現(xiàn)實價值升值過程，是城市化過程必然伴隨的良性結(jié)構(gòu)。

向產(chǎn)城一體化開發(fā)運營商轉(zhuǎn)型，是房地產(chǎn)商的金光大道

未來的新型城鎮(zhèn)化開發(fā)，重點是產(chǎn)業(yè)引導的就地城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)商不能局限于居住社區(qū)或一般的商業(yè)物業(yè)開發(fā)模式，以快速銷售為前提進行房地產(chǎn)運作的路子越來越窄。依托產(chǎn)業(yè)帶動的區(qū)域開發(fā)，城鎮(zhèn)開發(fā)，綜合體開發(fā)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等，前途最為廣闊。產(chǎn)城一體化過程中如何利用產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市居住、城市配套相結(jié)合的這種城鎮(zhèn)化開發(fā)，是房地產(chǎn)商發(fā)展最有效的或者盈利能力最強的一種路徑。向產(chǎn)城一體化開發(fā)運營商轉(zhuǎn)型，是房地產(chǎn)商發(fā)展的金光大道。

旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的黃金交叉形成休閑商業(yè)地產(chǎn)，是最具價值的方向

旅游地產(chǎn)的人流聚集帶來消費效應(yīng)，實際是旅游帶動城鎮(zhèn)化。休閑商業(yè)地產(chǎn)首先是休閑，不僅僅是一種購買行為，應(yīng)該延伸成消費體驗過程。以過程消費為主體的商業(yè)業(yè)態(tài)已成為休閑商業(yè)開發(fā)最重要的問題。研究怎么去吸引人、怎么聚集人流、怎么讓消費過程延長、怎么形成消費休閑配合等。旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)交匯在這樣一個核心結(jié)構(gòu)上是一種黃金交叉，這種黃金交叉由此形成商業(yè)地產(chǎn)最重要的價值。

休閑商業(yè)地產(chǎn)是基于休閑消費經(jīng)營的房地產(chǎn)形態(tài)

很多商業(yè)地產(chǎn)同樣可以做住宅使用，除了公寓以外，酒店現(xiàn)在也可以銷售，例如產(chǎn)權(quán)式酒店。既可以做商業(yè)，也可以做住宅的可持續(xù)經(jīng)營的地產(chǎn)形態(tài)都可以看成是商業(yè)地產(chǎn)。創(chuàng)造既可以有人住，又可以經(jīng)營的地產(chǎn)產(chǎn)品在某種意義上都帶了一個“商”字，這個“商”不是購物的“商”，而是可經(jīng)營的商業(yè)概念。休閑商業(yè)地產(chǎn)實際上就是可經(jīng)營的休閑業(yè)態(tài)的地產(chǎn)方式。常見的有三類：第一類稱之為人文復(fù)興的商業(yè)，主要是民族、民俗、歷史文化或者生活樂趣式的休閑商業(yè)地產(chǎn)；第二類是好看又好玩的帶著娛樂化的商業(yè)地產(chǎn)；第三類是帶著消費體驗性的商業(yè)地產(chǎn)。

休閑商業(yè)地產(chǎn)需要業(yè)態(tài)創(chuàng)新

從城市商業(yè)步行街區(qū)的休閑化到美食街、創(chuàng)意街、工坊街、酒吧街、RBD、濱水休閑區(qū)、新建古鎮(zhèn)、休閑小鎮(zhèn)等都是休閑商業(yè)不同形態(tài)，休閑商業(yè)地產(chǎn)主要有兩個要素：第一是吸引力要素；第二是業(yè)態(tài)創(chuàng)新。

打造吸引力模式并不斷創(chuàng)新形成持續(xù)發(fā)展和價值是未來休閑商業(yè)發(fā)展最重要的方向。豐富的商品包括折扣商品、開放的演出、景區(qū)、創(chuàng)意業(yè)態(tài)、體驗消費等基本構(gòu)成中國旅游休閑商業(yè)的業(yè)態(tài)。

休閑小鎮(zhèn)，是當前休閑商業(yè)一種成功的經(jīng)典模式，休閑小鎮(zhèn)是一個景區(qū)，同時又是休閑區(qū)，它的物業(yè)80%是可銷售形成快速回款，同時通過回租經(jīng)營，控制經(jīng)營結(jié)構(gòu)實現(xiàn)經(jīng)營上人流聚集，主要是業(yè)態(tài)配置合理，使整個項目商業(yè)價值最大化、地產(chǎn)價值最大化。

以中小投資人為主體的創(chuàng)意型業(yè)態(tài)成為了中國旅游休閑商業(yè)里面最有貢獻、最有價值的生力軍。休閑商業(yè)實際上無論在遠離城市區(qū)域或城郊型區(qū)域，還是城市中心區(qū)域都是具有巨大魅力的一種模式。正如綠維創(chuàng)景曾經(jīng)做了一個項目――位于鹽城城郊的休閑商業(yè)區(qū)十五萬平米建筑設(shè)計，通過運用文化打造主題，把業(yè)態(tài)做得非常休閑，這個項目如果按照人口做一個大的Mall是行不通的，想要調(diào)動30公里之內(nèi)的人關(guān)鍵還是要做吸引力和業(yè)態(tài)。吸引力和業(yè)態(tài)創(chuàng)新是未來休閑商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要要素。

本文已刊登于《地產(chǎn)薈》2013年8月刊（總第25期）

本文關(guān)鍵字：商業(yè)地產(chǎn) 查看更多