旅游地產(chǎn)可以說是是近幾年來房地產(chǎn)市場上最受人關(guān)注的投資領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)與網(wǎng)絡(luò)營銷正在深度結(jié)合，住宅領(lǐng)域的電商運動方興未艾。在帶薪休假制度有望于近年落實的大背景下，旅游業(yè)與地產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的旅游地產(chǎn)也頻繁借助網(wǎng)絡(luò)這一平臺，開展卓有成效的推廣和運營。近日，記者了解到，由國際旅游地產(chǎn)專家評審委員會和旅游財富網(wǎng)聯(lián)合主辦的2013“第二屆國際最佳旅游地產(chǎn)項目評選活動”自7月啟動以來，受到了市場的廣泛關(guān)注，有上千個項目通過自主報名或由專家委員提名參與。目前各主任評審委委員根據(jù)評審標(biāo)準(zhǔn)，已確認(rèn)100家獲得提名的項目，屆時將在旅游財富網(wǎng)上建立所有獲得提名的項目網(wǎng)站，并聯(lián)合國內(nèi)60余家主流媒體，接受網(wǎng)民的網(wǎng)上評選。同時由主任委員評審團組織專家組，對所有提名獎獲獎項目實地考察，并進行專業(yè)評分，最終角逐出“2013國際最佳候鳥式度假項目獎”、“2013國際最佳5＋2生活度假項目獎”、“2013國際最佳產(chǎn)權(quán)式酒店項目獎”三大獎項。

旅游地產(chǎn)尚存三大缺陷

與消費市場相距甚遠

據(jù)了解，2012年的最佳旅游地產(chǎn)項目評選活動活動顯示，一批具有創(chuàng)新模式的獲獎項目，如世茂大連御龍海灣、綠城清水灣、碧桂園十里銀灘、恒大海上威尼斯、魯能三亞灣、奧宸納帕溪山、萬達長白山國際度假區(qū)、中南西海岸等，越來越注重項目的旅游度假接待和服務(wù)功能配套，并從購房者的實際使用出發(fā)，切實完善項目的整體商業(yè)模式，在市場上獲得了成功。但從行業(yè)整體來看，旅游地產(chǎn)離消費者需求仍相距甚遠。

專家表示，旅游地產(chǎn)自身尚存在三大缺陷：90%是因為項目定位不精準(zhǔn)（產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位）；70%是因為服務(wù)不完善（配套服務(wù)、度假服務(wù)、物業(yè)經(jīng)營服務(wù)）；60%是因為營銷渠道不對口（沿襲傳統(tǒng)住宅營銷模式、缺乏與傳統(tǒng)旅游的融合）。消費者市場調(diào)研方面，根據(jù)旅游財富網(wǎng)線上線下《2012旅游地產(chǎn)投資消費市場調(diào)查問卷》共計96280份有效問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析顯示：已經(jīng)投資旅游地產(chǎn)的人數(shù)占比15%，計劃投資的占45%，不打算投資的占比40%。大多數(shù)中高端人士對旅游地產(chǎn)缺乏投資熱情。究其原因，不外乎三點：其一是每年在同一地方度假，單一乏味；其二是高空置率，投資收益無法實現(xiàn)；其三物業(yè)配套和服務(wù)都不完善，度假品質(zhì)無保障。

有數(shù)據(jù)顯示，2012年中國旅游地產(chǎn)項目超過3000個，全年投資總額破萬億元，國內(nèi)房地產(chǎn)前100強企業(yè)都已進入或是準(zhǔn)備進入旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。與此同時，對于旅游地產(chǎn)開發(fā)存在一哄而上、低價圈地、生態(tài)破壞、空置率高等問題的詬病也未曾減少。旅游地產(chǎn)開發(fā)亟須破解“有量無質(zhì)”的困境，走上一條健康發(fā)展之路。

國際旅游地產(chǎn)專家評審委員會常務(wù)副主任、旅游財富網(wǎng)CEO曾曉成在接受記者采訪時表示，根據(jù)市場預(yù)測，按中國現(xiàn)有家庭戶數(shù)40151萬戶計算，到2020年，近20%的中產(chǎn)家庭(8030萬戶)將購置旅游地產(chǎn)，以每戶50萬元資產(chǎn)計算，規(guī)模將達到40萬億元。在這樣的市場前景下，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)清醒地認(rèn)識到旅游地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該從過去的“概念性旅游地產(chǎn)”轉(zhuǎn)移到以“旅游為核心、地產(chǎn)為載體”的思路上來。在房地產(chǎn)投機時代，開發(fā)商或者營銷策劃公司一般都會使用海景房、山地別墅、溫泉公寓/別墅、養(yǎng)老公寓等概念吸引投資者眼球?！半S著投機潮水的退落，一切概念的東西終歸只是一個空洞的宣傳口號，旅游地產(chǎn)的價值必須體現(xiàn)在投資者的實際需求和消費使用上?！痹鴷猿烧f。

山東政府率先發(fā)力

探索網(wǎng)絡(luò)合作新模式

山東是我國旅游地產(chǎn)大省。在山東沿海，聚集著數(shù)量可觀的旅游地產(chǎn)項目。但旅游財富網(wǎng)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2009年以前在山東半島出售的候鳥式度假項目，實際上絕大部分都是普通住宅物業(yè)，由于缺乏相應(yīng)的度假設(shè)施和生活服務(wù)配套，許多地區(qū)的度假類物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的“售后空置”現(xiàn)象。山東政府也意識到了這一問題，并采取了相應(yīng)的應(yīng)對措施。日前，山東省旅游局局長于沖在吉林長白山旅游高端論壇上指出，旅游地產(chǎn)大發(fā)展需要整合提升中小企業(yè)，但目前的問題是中小旅游地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不均衡，特別是在一些風(fēng)景名勝區(qū)、濱海、濱湖等旅游環(huán)境好的地區(qū)，很多企業(yè)打著旅游地產(chǎn)的旗號做地產(chǎn)，使旅游地產(chǎn)變了味，不僅使旅游景區(qū)、旅游度假區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境遭到破壞，而且在很多地方形成了空城、“鬼城”，這種現(xiàn)象在山東濱海也大量存在。于沖透露，山東正在借助市場手段，積極利用全新的旅游地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式，推動這一問題得到較好解決。

山東采用的模式之一是途家模式。途家網(wǎng)的“途家”模式是為不動產(chǎn)持有者提供的入戶管理服務(wù)和增值服務(wù)模式。其基本模式為O2O模型，即不僅為游客提供線上搜索預(yù)訂平臺，而且提供線下標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。其中，線上搜索預(yù)訂平臺是在不改變業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)的情況下，通過房產(chǎn)“托管”服務(wù)，將地產(chǎn)商或居民閑置房源按照美國斯維登五星級酒店客房標(biāo)準(zhǔn)整理優(yōu)化，憑借其成熟穩(wěn)定的電子商務(wù)平臺向市場推廣，實現(xiàn)業(yè)主閑置房屋的靈活增值。線下標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)是建立專門的管理團隊，在各地設(shè)置接待處，游客在網(wǎng)上完成預(yù)定以后即可在接待處辦理入住手續(xù)，由專門工作人員直接送游客到度假公寓，并提供保姆家政、物品代購、設(shè)備維修等生活服務(wù)。它既可以盤活房地產(chǎn)商及房主的房產(chǎn)資源，又可以拉動當(dāng)?shù)刂懈邫n休閑度假消費。

不可否認(rèn)，途家是一個成功的商業(yè)模式，在盤活閑置旅居產(chǎn)品方面，有其積極的作用。途家模式發(fā)端于海南三亞，上世紀(jì)90年代中后期，為了盤活當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)，海南的開發(fā)商提出了“旅游地產(chǎn)”這個概念，但其實質(zhì)是打著旅游開發(fā)的旗號開發(fā)住宅物業(yè)，欠缺完善的物業(yè)管理和度假配套設(shè)施，結(jié)果造成大量的空置現(xiàn)象。這類中小開發(fā)商的概念投機行為給途家模式提供了生存空間，而山東半島早期開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目與海南類似，需要途家模式來盤活閑置的物業(yè)。

事實上，當(dāng)下不少品牌開發(fā)商出于對項目品質(zhì)及業(yè)主的責(zé)任，越來越注重自身的服務(wù)功能配套，一些品牌企業(yè)已經(jīng)開始成立自己的酒店管理公司。例如中南西海岸就依托中南集團多年的高端物業(yè)管理經(jīng)驗，正在籌建高水平的酒店物業(yè)管理團隊，為業(yè)主度假居住時提供包括上門清掃、接送機等管家式優(yōu)質(zhì)服務(wù)。顯然，這才是真正對客戶負(fù)責(zé)任的旅游地產(chǎn)項目。

而山東正在迎來貨真價實的旅游地產(chǎn)大發(fā)展的一個契機。據(jù)了解，為鼓勵大的旅游地產(chǎn)商盡快進入山東市場，最近山東省政府出臺的意見明確提出，鼓勵各地對省級以上旅游度假區(qū)、大型度假酒店集群等重大旅游項目給予扶持。當(dāng)前，山東正計劃在3100公里的“仙境海岸”和濟南、泰安、濟寧等省會旅游城市圈重點城市打造一批旅游地產(chǎn)項目。對于如此大體量的旅游地產(chǎn)項目開發(fā)，需要從源頭上開始介入，科學(xué)定位，合理規(guī)劃，有序營銷，以及后續(xù)的無憂服務(wù)，一站式解決。在整個產(chǎn)業(yè)鏈的貫通上，需要一個更為全面的網(wǎng)絡(luò)平臺。

旅游財富網(wǎng)全程解決方案

實現(xiàn)旅游與地產(chǎn)深度融合

山東業(yè)界顯然也意識到了這一問題。途家模式之外，山東還采用了旅游財富網(wǎng)模式，以期徹底解決旅游地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前面臨的根本問題。旅游財富網(wǎng)是國內(nèi)首家“旅游地產(chǎn)B2C全程服務(wù)解決方案”系統(tǒng)供應(yīng)商和業(yè)主物業(yè)售后增值服務(wù)平臺，可以為旅游地產(chǎn)項目提供“項目定位、系統(tǒng)整合營銷、品牌推廣和售后服務(wù)”四大服務(wù)模塊，幫助開發(fā)商實現(xiàn)地產(chǎn)與旅游的結(jié)合，促進地方旅游經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，幫助購房者實現(xiàn)旅游地產(chǎn)“度假、養(yǎng)生、投資”三大核心價值。

據(jù)曾曉成介紹，旅游財富網(wǎng)發(fā)起制定了中國首份旅游地產(chǎn)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，以中產(chǎn)收入群體對“度假、養(yǎng)生、投資”需求為導(dǎo)向，將旅游地產(chǎn)細(xì)分為度假養(yǎng)生類項目、“5+2”生活度假物業(yè)、投資類產(chǎn)權(quán)酒店項目等，并對各類細(xì)分項目的具體指標(biāo)，如區(qū)域選址、產(chǎn)品定位、服務(wù)功能配套、商業(yè)模式和運營管理服務(wù)等做了詳盡的規(guī)定，切實幫助開發(fā)商完善項目的旅游度假服務(wù)功能。

旅游財富網(wǎng)利用其開發(fā)的“新房電子交易系統(tǒng)”，“度假置業(yè)游系統(tǒng)”和“代理商異地分銷系統(tǒng)”，整合旅行社和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司門店資源，通過線上系統(tǒng)技術(shù)對接和線下產(chǎn)業(yè)跨界整合營銷的模式，解決旅游地產(chǎn)面臨的開發(fā)商異地推廣成本高、購房者異地看房上當(dāng)受騙，項目售后高空置率等一系列影響產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的難題。尤其值得關(guān)注的，是其將傳統(tǒng)旅行社業(yè)務(wù)模式引入旅游地產(chǎn)項目，不僅為旅行社創(chuàng)造了進軍度假產(chǎn)品的商機，也將有效解決旅游地產(chǎn)的“空城”現(xiàn)象。

同時，旅游財富網(wǎng)發(fā)起組織的國際最佳旅游地產(chǎn)評選活動，為真正優(yōu)秀的旅游地產(chǎn)項目提供了很好的品牌推廣平臺，也將引導(dǎo)更多的旅游地產(chǎn)開發(fā)商真正實現(xiàn)旅游與地產(chǎn)的結(jié)合。另外，旅游財富網(wǎng)還為業(yè)主物業(yè)后期服務(wù)開發(fā)出了旅居交換、物業(yè)出租、二手交易三大增值服務(wù)系統(tǒng)。特別是其開發(fā)的“旅居交換系統(tǒng)”以及發(fā)起成立的“國際旅居交換聯(lián)盟”，可以幫助業(yè)主實現(xiàn)一處置業(yè)全球免費度假的夢想，提升旅游地產(chǎn)項目的附加值。

據(jù)了解，在2013最佳旅游地產(chǎn)項目評選活動展開的同時，評選委聯(lián)合旅游財富網(wǎng)將在全國3000多個開發(fā)項目中挑選至少50個真正兼具旅游度假、養(yǎng)生養(yǎng)老功能的高端、優(yōu)質(zhì)旅游地產(chǎn)的獲選項目，發(fā)起組建“國際旅居交換聯(lián)盟”。通過旅游財富網(wǎng)的旅居交換系統(tǒng)，使購房者購買聯(lián)盟內(nèi)任何一家的物業(yè)，都能和所有聯(lián)盟單位及海外優(yōu)秀旅游地產(chǎn)項目的業(yè)主物業(yè)實現(xiàn)全球免費度假交換。目前，海陽寶龍城、云南的大理公館和露美雅閣等50多個地區(qū)近100個項目，已經(jīng)進入“國際旅居交換聯(lián)盟”備選名單。

同時，國際旅游地產(chǎn)專評委顧問團將輔導(dǎo)所有獲得提名獎的項目調(diào)整商業(yè)模式，提供包括項目定位、商業(yè)模式建議、推薦管理公司、項目精準(zhǔn)營銷等一攬子咨詢服務(wù)，解決旅游地產(chǎn)項目售前、售中和售后遇到的各種難題，確保每個聯(lián)盟項目都能達到“國際旅居交換聯(lián)盟”所必須的軟硬件規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

曾曉成表示，國內(nèi)旅游地產(chǎn)已進入到迎合小康社會中產(chǎn)品質(zhì)生活需求的發(fā)展時代，在細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)下，越來越多的開發(fā)商正在擺脫傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式，從實現(xiàn)旅游度假服務(wù)功能的角度，更加注重項目的選址、整體規(guī)劃，環(huán)境保護、配套、產(chǎn)品定位和后續(xù)運營管理服務(wù)。同時，標(biāo)準(zhǔn)的出臺對引導(dǎo)地方政府以大型旅游度假綜合體開發(fā)為契機，實施新城鎮(zhèn)建設(shè)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)整體規(guī)劃、項目定位，招商引資、土地出讓等重大決策上，具有較強的指導(dǎo)作用，也讓廣大中產(chǎn)消費者清晰了解旅游地產(chǎn)項目的各類細(xì)分產(chǎn)品，及如何辨別不同的旅游地產(chǎn)必須具備相應(yīng)的后續(xù)管理服務(wù)來實現(xiàn)投資和度假的價值。

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