日前，十八屆三中全會已落下帷幕，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（下稱《決定》）發(fā)布，引發(fā)了媒體、專家“解讀熱”。雖然《決定》對公眾關注的房地產話題表述十分有限，只有“加快房地產稅立法并適時推進改革”，沒有“房地產調控”的字眼。但分析人士認為，配合土地改革、財稅體制改革等舉措，房地產市場走向將深受影響。業(yè)界普遍認為，三中全會給房地產行業(yè)吹響積極的號聲。

熱點1：弱化政府調控 凸顯市場作用

知名地產商人、萬達集團董事長王健林接受媒體專訪時表示，《決定》沒有再提“地產調控”是進步，說明未來會加強市場的決定性作用，弱化調控，政府抓保障，市場做商品房。

中國房地產研究會副會長顧云昌認為，“習李房地產新政”日漸清晰，調控的手段、方法、立足點、途徑都在發(fā)生變化。與過去的調控思路有所不同，首先是調控手段的變化。過去，政府有形的手干預太多，而未來無形之手將起更大的作用。其次是方法的變化，過去以“限”為主，以堵為主，現在強調千方百計地增加供應。再次，調控的立足點也在發(fā)生變化。過去的調控，是就房價而言的調控，房價被視為政治問題，調控始終在短期的房價漲跌方面做文章，現在更加注重長效制度的建立。最后是途徑的變化，過去常常是一刀切?，F在，隨著房地產市場的分化，各地區(qū)表現不同，調控給了地方更大的自主權。

中國房地產學會副會長陳國強則表示，盡管《決定》全文沒有提到房地產調控，但從內容對市場化的多次強調，也能看出中央對房地產調控的市場化思路。在未來樓市調控長效機制建立方面，逐步淡化行政手段，回歸市場化是大方向。

在中國房地產協會副會長朱中一看來，如果三中全會的精神能夠得到全面貫徹，那么房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展將是必然。與以往“圍繞房價調房價”的調控不同，改革聚焦在更深層次的問題之上，雖然沒有直接談及房價的漲落，但高房價的問題勢必隨著市場化改革的逐漸推進而得到有效的解決。同時朱中一也指出，在一線城市房價上漲過快的背景下，短期內脫離有效的行政調控，市場必然存在失控的危險。如何將既有的政策與未來的改革有效銜接，維護市場的穩(wěn)定，將是很重要的問題。

熱點2：農地流轉不局限于農村

國家開發(fā)銀行研究院副院長、中國社科院金融所金融市場室主任曹紅輝此前指出，三中全會“建立城鄉(xiāng)統一的建設用地市場”提法值得注意。曹紅輝認為，這個提法表明農村土地流轉將不再局限于農村，而是跟城市市場并軌，單獨提出“建設用地”，接下來更多農村土地將進入供應，意味著城市房地產價格將受到沖擊。

但《中國證券報》日前發(fā)表文章稱，宅基地暫時難入市，城市房價不會受沖擊。按十八屆三中全會的精神，宅基地暫時不會實現與國有土地同等入市、同權同價。未來5年，集體經營性建設用地即便實現入市，也不會大規(guī)模增加全國的商品住宅，更談不上沖擊現有的房價體系。

中國社會科學院研究員曹建海對媒體表示，給予農民更多產權，是化解中國土地財政的重要舉措。一方面，這將會減少地方政府對農村土地的征用，農民土地或不再辦理征地手續(xù)，由農民直接開發(fā)；另一方面，農民的土地使用權或可以轉讓，土地產權多元化，將使得土地市場更加豐富，不再局限于地方政府征地。曹建海認為，這一政策是對地方政府土地財政的沉重打擊，地方政府饑餓營銷下的土地供應短缺問題將得到解決，由此造成的房價高漲問題也將因此減弱。

熱點3：房地產泡沫不會馬上破裂

上周，中金公司首席經濟學家彭文生在11月11日發(fā)表的一篇報告中認為，三中全會推出的改革藍圖可能會加速房地產泡沫的破裂，改革越成功，房地產泡沫破裂的時間越早。然而，也有人不同意這個看法。

王健林認為，中國房地產市場有泡沫，但還沒到馬上要破裂的程度；《決定》中以“賦予農民更多財產權利”為核心的土地政策，可能會造成土地價格短期內較大幅度的上升。農民收入的增加，加上賣地少了，進入市場的土地的減少，地價會傳導到房價，短期內帶動房價的上漲。在他看來，關鍵要看政府的保障房怎么安排，如果保障房也少，可能導致房價更快速的上漲。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為，國家實施多年的樓市調控一直沒有采取增供應平抑房價，而是限購令等行政手段，這是因為“限購令”不僅不會影響土地財政收入，也沒有影響到經濟發(fā)展。由于市場供不應求局面未有任何改變，一旦取消限購令，房價繼續(xù)大踏步上漲難以避免。再考慮到房產稅等長效機制的建立尚需全國住房信息聯網等條件的完善，且效果如何尚待觀察。因而，未來一段時間內，樓市限購令或將延續(xù)。

熱點4：房地產稅立法勢在必行

《決定》中提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”。據此，財政部財政科學研究所所長賈康對媒體表示，房地產稅立法非常必要。據了解，今年年初起，已經有部分城市陸續(xù)上報房產稅試點方案；此前國務院發(fā)展研究中心發(fā)布的“383”改革方案中也提到要擴大房產稅試點范圍。賈康認為，房地產稅先行先試也十分必要，在肯定上海、重慶試點的前提下，可繼續(xù)擴大房產稅試點范圍和力度。未來有條件時，制定相關法律。

國務院參事、中央財經大學稅務學院副院長劉桓指出，中國房地產調控已經走到了一個十字路口，作為調控的一個重要手段，房產稅有利于改變人們對于房地產發(fā)展的預期、改變房地產脫離其本來屬性，變?yōu)橥顿Y品的趨勢。他預計，房產稅的推進在最近一兩年“會有大的動作”。

不過，中央財經大學房地產金融與投資教授喬志敏表示，就目前的表述來看，房產稅很難全面開征，相關的產權關系還沒有理清，在之后修訂的土地管理法中，可能會給農民高出現在很多的土地補償。

中國房地產數據研究院執(zhí)行院長陳晟在接受媒體采訪時表示，房產稅征收的難點是涉及面太廣，征稅要考慮到保護絕大多數低收入人群，包括剛需人群置業(yè)減免的考量。這就涉及稅基，包括征稅對象。這就需要一些信息手段來完善房產稅征收的界定和減免的范圍。由于住房信息系統還不配套，業(yè)內人士認為，短期內房產稅可能還主要針對增量住房。加之立法先行，房產稅改革總體將呈現分區(qū)域、差別化征收的漸進路徑。

熱點5：小產權房投資有風險

據媒體報道，小產權房長期以來處境尷尬，十八屆三中全會的召開，使其再次進入公眾視野。目前小產權房轉正賭局中，大部分受訪者均表示購房是出于投資的心態(tài)。

對于試圖從小產權房轉正變革中投資獲利的這種心態(tài)，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示風險太大，并不看好。同時，胡景暉認為，一旦小產權房轉正，農村土地可以入市，再加上房產稅等種種政策出來，房價未來下跌的可能性就很難說。

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞認為，轉正如果使得小產權房的建設者、出售者、購買者受益，就不可能抑制下一輪大規(guī)模的小產權房建設。

財經專欄作家禪宗七祖也持相似意見，一旦開啟小產權房合法化的道路，雖然會給城鄉(xiāng)結合地帶的農民帶來一筆財富，卻也可能加劇這些地方的違建。

專攻房地產領域的北京中銀律師事務所律師王國章認為，十八屆三中全會后，小產權房完全轉正是不可能的，因為這既無法律基礎，也無政策支持，更與我國的土地制度相違背。

經濟學者馬光遠指出，小產權房“轉正”難度非常大，因為涉及土地的問題、城鄉(xiāng)二元的問題、農民土地的收益問題，包括地方政府對于土地與市場的壟斷問題等，矛盾非常大，問題非常多。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，宅基地不屬于經營性建設用地，未來幾年內不可能實現與國有土地同等入市，主要與宅基地相關的小產權房，暫時也看不到轉正的希望。

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