近年旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮中，如何抓準(zhǔn)與住宅開(kāi)發(fā)模式不同的特色和優(yōu)勢(shì)，應(yīng)更受到開(kāi)發(fā)業(yè)者關(guān)注。近段時(shí)間，在廣東省內(nèi)的惠州、陽(yáng)江以及云南、海南等地方，一些大型的項(xiàng)目開(kāi)始浮出水面。與以往所不同的是，這些項(xiàng)目都打出了與住宅地產(chǎn)相區(qū)別的旗號(hào)。越來(lái)越多的樓盤(pán)開(kāi)始將自己冠以“旅游地產(chǎn)”的旗號(hào)。的確，無(wú)論是云南還是海南，甚至于廣東的陽(yáng)江，都是現(xiàn)時(shí)旅游業(yè)發(fā)展得較為興旺的地方。憑借著當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)的自然資源以及旅游業(yè)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐所建設(shè)的樓盤(pán)，都多多少少擁有著當(dāng)?shù)氐奶厣?，而面向的目?biāo)也是投資客。因此，以旅游地產(chǎn)的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)是頗具吸引力的。而更為關(guān)鍵的是，這些區(qū)域盡管旅游行業(yè)發(fā)展得不錯(cuò)，但是仍然處于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初始階段，土地的價(jià)格低廉使得這些項(xiàng)目前期成本較低，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是一大優(yōu)勢(shì)。但在這些優(yōu)勢(shì)背后，房企所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目卻也充滿(mǎn)了令人擔(dān)憂的因素。

筆者近期參觀了幾個(gè)大型的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，有一個(gè)明顯的感覺(jué)，就是作為打著特色地產(chǎn)旗號(hào)而進(jìn)行開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)卻不太容易發(fā)現(xiàn)其“特色”的地方。這并非說(shuō)是區(qū)域優(yōu)勢(shì)不明顯，相反，很多項(xiàng)目所選擇的區(qū)位都是非常優(yōu)秀的。例如在云南，不少開(kāi)發(fā)商就在騰沖、西雙版納等旅游圣地拿下了非常多的土地資源，而建設(shè)的樓盤(pán)項(xiàng)目也與當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情以及自然資源極為契合。這就可以說(shuō)明，這些項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)當(dāng)中已經(jīng)融入了當(dāng)?shù)刈詈玫脑?，?duì)于投資者來(lái)說(shuō)也具備了非常大的吸引力。而上面所說(shuō)的“特色”，也并非是說(shuō)這些地方有哪里不好，而是說(shuō)這些項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)所考慮的問(wèn)題仍然停留在買(mǎi)房賣(mài)房的層面，而對(duì)于產(chǎn)品特色、區(qū)域特色的經(jīng)營(yíng)上，卻未看到與以往住宅開(kāi)發(fā)有本質(zhì)區(qū)別的地方。

事實(shí)上，無(wú)論是旅游地產(chǎn)還是養(yǎng)老地產(chǎn)，這些在房地產(chǎn)市場(chǎng)中處于特殊地位的板塊，其本身最為關(guān)鍵的內(nèi)容除了區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)以外，還有其經(jīng)營(yíng)理念以及后續(xù)經(jīng)營(yíng)模式。后者顯得比前者更為重要。

前不久，與一位業(yè)內(nèi)的專(zhuān)家討論時(shí)就提及到旅游地產(chǎn)的問(wèn)題。而他的觀點(diǎn)是值得注意的。按照這位專(zhuān)家的說(shuō)法，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)這些特色地產(chǎn)應(yīng)該是要走商業(yè)地產(chǎn)之路。換句話來(lái)說(shuō)，這些項(xiàng)目由于是面向投資者，這部分買(mǎi)家關(guān)注的是后期的運(yùn)營(yíng)獲利，而并非僅是買(mǎi)房。按照這種思路，此前的海南旅游地產(chǎn)盡管受到了比較多的批評(píng)，但實(shí)際上卻是特色地產(chǎn)做得最好的一個(gè)地區(qū)?！疤厣禺a(chǎn)是要往深挖的?！爆F(xiàn)時(shí)不少開(kāi)發(fā)商都在用住宅地產(chǎn)的觀念來(lái)進(jìn)行特色地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，這很大程度上是限制了項(xiàng)目的前景。

在未來(lái)，可以看到將會(huì)有更多的特色地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入到市場(chǎng)，而隨著投資者參與度的越來(lái)越高，這些項(xiàng)目如果不具備自身更獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式，其競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)同質(zhì)化。而更為值得注意的是，項(xiàng)目越來(lái)越大，越來(lái)越多，只有在經(jīng)營(yíng)上找到自身的方向才有可能保持產(chǎn)品的市場(chǎng)活力，不然，大量的特色地產(chǎn)也將承受著高空置率的負(fù)擔(dān)。

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