不同于傳統(tǒng)城市“地產(chǎn)開發(fā)周期短，資金流轉(zhuǎn)快”的特點(diǎn)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值需要更長(zhǎng)時(shí)間的培養(yǎng)過程，且其多選址偏離市區(qū)的經(jīng)濟(jì)低洼地，盡管眼前經(jīng)濟(jì)價(jià)值不高，卻往往具有較高的升值潛力。

旅游綜合體盛行的背景下，旅游地產(chǎn)相比住宅地產(chǎn)更加需要資金支持，但由于受資金逐利性影響，金融投資機(jī)構(gòu)并不偏愛此類項(xiàng)目，這給旅游地產(chǎn)開發(fā)帶來了較大的資金壓力。

近日，北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院投融資分院院長(zhǎng)李洋在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，中國旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資狀況分化明顯，很多運(yùn)作較好的項(xiàng)目未來潛力并未被投資機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)。李洋鼓勵(lì)更多形式的資本進(jìn)入旅游地產(chǎn)，更期待旅游地產(chǎn)盡快形成一個(gè)成熟的投資環(huán)境。

中國房地產(chǎn)報(bào)：相比傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在融資過程中有哪些特殊性？

李洋：由于一個(gè)傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值很容易通過周邊地價(jià)、房?jī)r(jià)、項(xiàng)目客戶定位、管控能力測(cè)算出來，因此此類項(xiàng)目在建設(shè)之初，開發(fā)商便可事先計(jì)算出項(xiàng)目的未來市場(chǎng)定價(jià)及利潤。而投資機(jī)構(gòu)在投資項(xiàng)目時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也是可控的。

相比之下，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在最初階段的未來價(jià)值卻很難被提前評(píng)估，或常常被低估，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)是通過旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，只有經(jīng)過核心旅游區(qū)域的帶動(dòng)，待景區(qū)和商業(yè)的人氣做起來之后，才能促使地產(chǎn)價(jià)值的提升。相反，在旅游沒有做起來之前，這個(gè)地方的價(jià)值也是很難被提前看清的。比如北京歡樂谷區(qū)域，該區(qū)域之前只是一片地價(jià)極低的洼地，歡樂谷建成之后，隨著人氣的帶動(dòng)，周邊的社區(qū)價(jià)值和地價(jià)也均隨之實(shí)現(xiàn)了明顯提升。

以上特點(diǎn)決定了旅游地產(chǎn)較之傳統(tǒng)地產(chǎn)存在更大的投資風(fēng)險(xiǎn)，很多類信托地產(chǎn)基金近兩年來甚至不敢染指此類項(xiàng)目，因?yàn)榇蠖嘭?cái)務(wù)投資者既看不懂，也看不透旅游地產(chǎn)項(xiàng)目背后的深層本質(zhì)。

中國房地產(chǎn)報(bào)：不同的旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否同樣面臨著融資困難？現(xiàn)在是否有好的突破方式？

李洋：目前旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資情況呈現(xiàn)出兩極分化的趨勢(shì)。一端為大型地產(chǎn)開發(fā)商、旅游地產(chǎn)開發(fā)商及旅游開發(fā)商，這些開發(fā)商的融資工具極為豐富，比如華僑城就憑借集團(tuán)實(shí)力及歡樂谷產(chǎn)品在市場(chǎng)上的極高認(rèn)可度，拿著未來門票收益進(jìn)行資產(chǎn)證券化，最終與中信證券合作開拓了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的第一單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，這是一般旅游地產(chǎn)企業(yè)很難做到的；再如萬達(dá)集團(tuán)能有實(shí)力到香港發(fā)債，而其他房企卻往往難以企及。另一端為微小的旅游地產(chǎn)企業(yè)，此類企業(yè)可借助民間私募基金解決融資問題。兩極分化的格局，使處于中端市場(chǎng)的旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難融資，即便是房企經(jīng)常使用的類信托基金，也難以拿到，或者面臨著更高的成本。

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目單純做旅游是一件投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)的事，且很難估值。若旅游部分做不起來，整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)持續(xù)加大，加之此類項(xiàng)目多屬非剛需產(chǎn)品，缺少創(chuàng)新融資手段，資金流將更加吃緊。

中國房地產(chǎn)報(bào)：在與金融機(jī)構(gòu)的交流中，你是否發(fā)現(xiàn)此類機(jī)構(gòu)有偏向的旅游項(xiàng)目形態(tài)？

李洋：除了證券、基金外，目前很多銀行的中間業(yè)務(wù)均在關(guān)注旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，如針對(duì)華僑城的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，我國已有幾家券商在進(jìn)行相關(guān)嘗試和報(bào)批。此外，投行、中小企業(yè)債等金融機(jī)構(gòu)也在逐漸進(jìn)入。建議金融機(jī)構(gòu)能把更多的錢投到旅游產(chǎn)業(yè)中來。

就旅游形態(tài)而言，我國至今還未形成像住宅地產(chǎn)項(xiàng)目一樣專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)，旅游地產(chǎn)投資仍以純財(cái)務(wù)投資為主。就開發(fā)企業(yè)而言，目前已形成了具備自身特色的旅游項(xiàng)目投資，旅游地產(chǎn)開發(fā)商也正與城市地產(chǎn)開發(fā)商一樣，要么專注于一個(gè)地域，要么精耕于一類產(chǎn)品。

除去知名度高的萬達(dá)、華僑城、華強(qiáng)、中坤等旅游集團(tuán)，近日頗受業(yè)內(nèi)關(guān)注的云南彝人古鎮(zhèn)也是一個(gè)典型的例子，該開發(fā)商目前已經(jīng)在全國做了七八個(gè)類似的古鎮(zhèn)產(chǎn)品。從投資角度講，由于目前旅游地產(chǎn)尚未形成一個(gè)成熟的市場(chǎng)，因此業(yè)界至今也未形成純財(cái)務(wù)投資的力量。

中國房地產(chǎn)報(bào)：你曾提出“科學(xué)的旅游地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)先做旅游，待旅游拉動(dòng)地產(chǎn)升值后，再依靠地產(chǎn)反哺旅游”的觀點(diǎn)。若按照這樣的開發(fā)節(jié)奏，旅游地產(chǎn)或?qū)⒁?jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展過程，那么，傳統(tǒng)融資工具是否與旅游地產(chǎn)的以上特點(diǎn)相匹配？

李洋：正如你所言，以“先發(fā)展旅游，待旅游拉動(dòng)地產(chǎn)升值后，再以地產(chǎn)發(fā)哺旅游”的節(jié)奏開發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，確實(shí)會(huì)拉長(zhǎng)開發(fā)周期。此種情況下，傳統(tǒng)地產(chǎn)融資工具將很難被有效利用。從期限上講，目前與旅游地產(chǎn)更加吻合的資金是保險(xiǎn)，遺憾的是，目前此類資金往往更偏向于投資養(yǎng)老地產(chǎn)。

目前旅游綜合體的未來潛力很大，若開發(fā)商能形成一個(gè)核心的旅游項(xiàng)目，在形成長(zhǎng)期收益的基礎(chǔ)上，又形成一定的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，包括度假產(chǎn)品和商業(yè)產(chǎn)品，這樣便可快速回現(xiàn)。該模式不失為一種很好的融資形式。與此同時(shí)，旅游綜合體在快速回現(xiàn)的基礎(chǔ)上，若能繼續(xù)形成一個(gè)長(zhǎng)期收益結(jié)構(gòu)，便可進(jìn)一步形成新的融資渠道，比如華僑城推出的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品將很有可能為其所用。

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