2014年3月19日，洲際酒店集團(tuán)對外宣布，因云南地區(qū)管理的度假酒店經(jīng)營上升，下一步會增加在這一區(qū)域的度假酒店管理項目。

截至目前，洲際酒店集團(tuán)在云南已經(jīng)擁有麗江和府皇冠假日酒店、西雙版納避寒皇冠假日度假酒店、麗江古城英迪格酒店和昆明洲際酒店4家開業(yè)酒店。同時，還有昆明西環(huán)皇冠假日酒店、騰沖騰越皇冠假日酒店等8家度假酒店正在建設(shè)。從洲際酒店集團(tuán)對度假酒店的熱烈追捧，度假酒店市場熱可見一斑。

據(jù)中國房地產(chǎn)報調(diào)查了解，萬豪、萬達(dá)、凱悅、希爾頓……越來越多的國際酒店品牌正在不斷加大度假酒店的業(yè)務(wù)布局。

“中國度假人群的喜好在改變，目的地度假和休閑式度假比例明顯增加。未來度假酒店的市場預(yù)期回報大為可觀?！眲P悅酒店集團(tuán)大中華區(qū)首席副總裁夏農(nóng)對中國房地產(chǎn)記者說。

面對度假酒店市場的增長行情，華美酒店顧問有限公司首席知識官、高級經(jīng)濟(jì)師趙煥焱提出預(yù)警，酒店增長過快過猛必然會帶來經(jīng)營下降，甚至泡沫化傾向，這需要企業(yè)警惕。

市場熱逐

云南已成為酒店品牌發(fā)力的熱土。

據(jù)中國房地產(chǎn)報了解，除洲際酒店布局云南外，皇冠假日酒店及度假村、英迪格酒店、假日酒店及度假村、智選假日酒店及華邑酒店等酒店品牌都已進(jìn)入云南。

趙煥焱提供的數(shù)據(jù)顯示，云南酒店業(yè)景氣度自2011年以來的12個季度7升5降，總體態(tài)勢良好，旅游收入上漲。

云南旅游酒店的繁榮得益于中國旅游市場的興旺。

隨著我國經(jīng)濟(jì)水平提升、人均收入增加和消費(fèi)轉(zhuǎn)型，旅游度假業(yè)的地位日益凸顯。相關(guān)統(tǒng)計指出，2015年中國國內(nèi)旅游人數(shù)有望突破33億人次，旅游消費(fèi)相當(dāng)于居民消費(fèi)總量的比例將達(dá)到10%。與此同時，中國酒店客人比例將從商務(wù)75%、休閑25%演變到商務(wù)50%、休閑50%?！笆苈糜握咧С郑蓍e度假、旅游目的地偏好的轉(zhuǎn)變，旅游產(chǎn)業(yè)的核心實(shí)體度假酒店將迎來新契機(jī)?！壁w煥焱表示。

而這也是凱悅酒店集團(tuán)大舉進(jìn)軍旅游酒店市場的初衷。“居民收入和消費(fèi)需求的增加，休閑度假客源的轉(zhuǎn)變，都使我們看到了度假酒店市場的潛力?！毕霓r(nóng)說。

夏農(nóng)稱，包括凱悅在內(nèi)很多酒店管理公司現(xiàn)在都很重視度假酒店。“對旅游人群來說，現(xiàn)在住酒店不是睡一覺而已，他們期望可以從中尋找到更多休閑生活，包括健身、娛樂活動等。這對度假酒店的生意有很大促進(jìn)作用，且可以為市場增加諸多亮點(diǎn)?！眲P悅目前已在三亞、麗江、上海崇明島、長白山建有度假酒店。

但因中國休閑度假模式剛剛興起，度假酒店總體占比仍不高。在夏農(nóng)看來，這是因?yàn)槟壳爸袊燃倬频曛饕艿赜蛐院图竟?jié)性影響較大，政務(wù)會議也有較大沖擊，且由于中國度假酒店市場還處于初級階段，所以比重并不太大?！暗磥黼S著家庭旅游、體驗(yàn)式旅游的提升，對度假酒店的需求將會加大，市場潛力也很大。想抓住將來的市場，現(xiàn)在必須進(jìn)入，因?yàn)橐粋€酒店從設(shè)計開始到運(yùn)營大概需要4年時間。我相信大多數(shù)擴(kuò)張的度假酒店都是這樣考慮的?！?/P>

“地中海”模式與差異化發(fā)展

凱悅、洲際、萬豪、萬達(dá)等還在旅游酒店的市場不斷開疆辟地。紅樹林、悅榕莊、世紀(jì)金源等度假酒店品牌已經(jīng)開始鞏固其經(jīng)營模式。

由于度假酒店大都定位于高端，投入大，僅靠普通短租、入住形式難以實(shí)現(xiàn)盈利。因此產(chǎn)權(quán)式、分時度假式、產(chǎn)權(quán)分時度假混合式等快速回籠的現(xiàn)金收益經(jīng)營模式在國內(nèi)市場較為多見。

產(chǎn)權(quán)式度假酒店經(jīng)營戰(zhàn)略的佼佼者是悅榕莊。

悅榕莊以全球知名度假酒店品牌為最大驅(qū)動點(diǎn)，不僅帶動上下游產(chǎn)業(yè)，還實(shí)現(xiàn)了區(qū)域的規(guī)模效應(yīng)。

“悅榕莊由知名度假酒店品牌做趨力，很容易實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，而且分期開發(fā)控制銷售節(jié)奏，保障產(chǎn)品去化率，不可謂不成功。但對其他企業(yè)而言，這種模式的優(yōu)勢有待進(jìn)一步證明。”分析人士指出。

分時度假是指使用權(quán)分割，旅游酒店將使用權(quán)分割銷售，讓顧客可以分享某個度假資產(chǎn)的不同時段。這種模式不僅可以提高資源的使用效率，與持有不動產(chǎn)相比，消費(fèi)者也可以節(jié)省一定度假成本。

但由于分時度假多由小開發(fā)商操刀，長期以來在消費(fèi)者中口碑并不好。

產(chǎn)權(quán)式和分時度假的混血兒是今典集團(tuán)的三亞灣紅樹林。今典將其稱為股權(quán)式度假酒店，其購買人通過購買分割酒店產(chǎn)權(quán)的方式，享受全國置換入住公司旗下開發(fā)的系列酒店的權(quán)利，且根據(jù)酒店經(jīng)營情況在年底享受一定分紅。

對于這一模式，日信證券負(fù)責(zé)投行業(yè)務(wù)的王先生卻持謹(jǐn)慎態(tài)度。他表示，“有錢人可能不在乎分紅，直接住酒店，而普通老百姓卻做不起這樣的投資”。對于三亞灣酒店的小股東來說，真正能夠從三亞灣項目中獲得股東回報則需要等待更長的時間。

在中國房地產(chǎn)報記者的走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，來自海外的“地中海俱樂部”模式日漸成為了酒店管理公司推崇的模式。
“地中海俱樂部”倡導(dǎo)的是“一價全包”的奢華度假體驗(yàn)，為游客提供“一站式”服務(wù)。所謂“一站式全包”，就是酒店定出一個套餐價格，吃、住、行、娛的一切費(fèi)用，都包括在內(nèi)。

“現(xiàn)在旅游已經(jīng)過了‘上車睡覺，下車拍照’的階段，旅游是為了放松。地中海俱樂部模式，可以吸引游客在一個地方呆上幾天，吃喝玩樂都不用操心，也不用急著趕路，非常放松?！北本﹥?yōu)尼華盛國際酒店管理咨詢有限公司董事總經(jīng)理王冰說。

夏農(nóng)也表示，凱悅也極為推崇“地中海俱樂部”模式?！暗刂泻＞銟凡啃问礁现袊M(fèi)者需求，在酒店的吃喝玩樂全包含了，沒有任何隱藏費(fèi)用，可以提前做好預(yù)算。而且有兒童俱樂部、親子空間，夫妻帶孩子旅游也可以完全享受自己的度假時光?！薄暗刂泻＞銟凡刻峁┑氖橇眍愋蓍e模式，有很多娛樂項目可供選擇，有較高的軟硬件和服務(wù)水準(zhǔn)，這也是旅游酒店市場模式競爭的關(guān)鍵?！壁w煥焱說。

趙煥焱進(jìn)一步指出，盡管市場處于崛起期，但度假酒店市場同樣出現(xiàn)了泡沫化跡象，主要是同質(zhì)化嚴(yán)重。這需要企業(yè)警惕。

中投顧問酒店餐飲行業(yè)研究員康建華也指出，國內(nèi)度假酒店目前存在的軟肋主要包括酒店服務(wù)主體模糊，缺乏個性。度假酒店未來的發(fā)展前景盡管看好，但是要結(jié)合地方旅游資源特色、地方文化來走差異化競爭路線，才能成功。

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