農(nóng)村土改方案有望明年出臺(tái)
十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》)提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),“在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”;“完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)”。新的政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了新的契機(jī)。
國(guó)土資源部規(guī)劃司司長(zhǎng)董祚繼在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示,《決定》顯示出了中央推進(jìn)集體土地改革的決心。中央已經(jīng)明確要加快修訂相關(guān)法律;在立法之外,適時(shí)推出農(nóng)村集體土地改革的試點(diǎn)。董祚繼透露,與以往不同的是,農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地試點(diǎn)是中央統(tǒng)一布置。目前相關(guān)部門(mén)正在進(jìn)行方案討論,預(yù)計(jì)2014年上半年有望出臺(tái)具體辦法。
集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市,能否緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)不足的問(wèn)題?恐怕短期內(nèi)不可抱過(guò)高期望。
改革的難度
正如董祚繼所言,農(nóng)村問(wèn)題相當(dāng)復(fù)雜,不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,更是社會(huì)問(wèn)題。集體土地制度改革,不管是修法還是試點(diǎn),都需要很大決心。
《決定》明確提出:“賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能,允許農(nóng)民以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)?!钡@個(gè)表述,與《土地管理法》的規(guī)定,存在矛盾之處。按照現(xiàn)行的《土地管理法》,宅基地使用權(quán)和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)都是不可以抵押的。
《土地管理法》1986年頒布后,曾于1988年、1998年和2004年進(jìn)行三次修改,2012年底,第十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第三十次會(huì)議對(duì)《土地管理法》修正案草案進(jìn)行首次審議,但至今未進(jìn)入二審。董祚繼稱(chēng),如果要修法,不僅《土地管理法》要修改,配套的《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)條例》、《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償安置條例》也要修改。“中央肯定會(huì)抓緊,但修法的事情不好說(shuō)?!?/P>
董祚繼透露,與修法相比,在中央統(tǒng)一部署的前提下,集體建設(shè)用地試點(diǎn)的進(jìn)程將會(huì)很快。他透露,包括農(nóng)業(yè)部、國(guó)土部、林業(yè)部以及相關(guān)中農(nóng)辦等相關(guān)部門(mén)正聯(lián)合研究試點(diǎn)方案,預(yù)計(jì)2014年上半年有望出臺(tái)。
集體土地改革方面,不少省市進(jìn)行了試點(diǎn)。比如,重慶、成都創(chuàng)新出土地指標(biāo)交易的“地票”模式。11月12日,安徽省發(fā)布的一份《安徽省人民政府關(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》中提出,今后,農(nóng)村集體建設(shè)用地可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、出租等方式依法進(jìn)行流轉(zhuǎn),用于工業(yè)、商業(yè)、旅游和農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè),未來(lái)還將建設(shè)統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地交易市場(chǎng)?!稄V州市南沙新區(qū)條例(草案)》對(duì)外征求意見(jiàn)稿,關(guān)于“新區(qū)規(guī)劃和土地利用”的問(wèn)題,首次表示南沙新區(qū)可以探索集體建設(shè)用地使用的流轉(zhuǎn)機(jī)制。杭州、寧波等地實(shí)行“土地?fù)Q股權(quán)”模式,在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和村辦企業(yè)建設(shè)的過(guò)程中,農(nóng)民可以土地承包權(quán)作為資產(chǎn)入股,并享受分紅。
與房地產(chǎn)關(guān)系不大?
我國(guó)城鄉(xiāng)二元體制的分割,土地是最集中的體現(xiàn)。
中國(guó)指數(shù)研究院研究總監(jiān)何田稱(chēng),長(zhǎng)期以來(lái),地方政府通過(guò)在土地開(kāi)發(fā)中的壟斷地位,造成土地交易過(guò)程中出現(xiàn)明顯的“剪刀差”:一方面,城鄉(xiāng)二元化造成農(nóng)地價(jià)值被低估,政府通過(guò)低價(jià)收購(gòu)農(nóng)地高價(jià)轉(zhuǎn)讓為城市建設(shè)用地,獲取一級(jí)開(kāi)發(fā)價(jià)差;另一方面,工業(yè)用地與經(jīng)營(yíng)性用地價(jià)差懸殊。城鎮(zhèn)化過(guò)程中,土地的增值被轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤秸氖杖牒烷_(kāi)發(fā)商收益,被征地農(nóng)民的利益缺乏有效的保護(hù),人為拉大了城鄉(xiāng)差距。
任志強(qiáng)(微博)對(duì)此深有體會(huì)。在2013年網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)上,任志強(qiáng)再度對(duì)現(xiàn)行的土地制度進(jìn)行了抨擊。任志強(qiáng)稱(chēng),在各種類(lèi)型的土地中,住宅土地供給只占到20%多,大量的土地都被工業(yè)用地所占用。而在所有的建設(shè)用地中,開(kāi)發(fā)商所能開(kāi)發(fā)的比例少得可憐,但所有的罪狀都扣在開(kāi)發(fā)商頭上。
任志強(qiáng)再次直言,目前房地產(chǎn)的問(wèn)題不在開(kāi)發(fā)商,而是土地制度。“如果我們的城鎮(zhèn)化不改變宅基地的擁有量,不能讓農(nóng)民從土地中解放出來(lái),把土地真正變成剩余人口的人均耕地,這個(gè)城鎮(zhèn)化一定是偽城鎮(zhèn)化。
各界最為關(guān)注的焦點(diǎn)是,農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地直接入市,能否解決當(dāng)前的高地價(jià)問(wèn)題?董祚繼的答案是,不能說(shuō)沒(méi)有關(guān)系,但此次改革與房地產(chǎn)關(guān)系不大。
董祚繼稱(chēng),農(nóng)村集體建設(shè)土地分為農(nóng)村宅基地、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地以及農(nóng)村公益性用地。其中,農(nóng)村宅基地至少占據(jù)了70%以上的比例,但此次改革并沒(méi)有涉及,而只涉及其中的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地入市。這只能緩解城市經(jīng)營(yíng)性用地不足,解決不了商品房用地不足的問(wèn)題。不過(guò),農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)土地入市,至少增加了城市經(jīng)營(yíng)性工業(yè)用地的供給渠道,可緩解城市經(jīng)營(yíng)性工業(yè)用地壓力,對(duì)平抑這部分地價(jià)仍然有好處。會(huì)受到影響的包括工業(yè)用地、旅游地產(chǎn)用地等。
公眾的期待
董祚繼多次向記者提醒,集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市,必須是“在符合規(guī)劃和用途管制前提下”。
比如,小產(chǎn)權(quán)房之所以不能轉(zhuǎn)正,正是因?yàn)樗环弦?guī)劃和用途管制,屬于違法用地。這一點(diǎn),任志強(qiáng)理解得相當(dāng)透徹。“用途上不合理的小產(chǎn)權(quán)房是不能得到承認(rèn)的,還是得遵守法律?!?/P>
公眾最關(guān)心的只是地價(jià)與房?jī)r(jià)什么時(shí)候才能回歸合理。任志強(qiáng)稱(chēng),當(dāng)土地實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的時(shí)候,地價(jià)就會(huì)合理。但他高興地發(fā)現(xiàn),2013年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要減少工業(yè)用地供給,增加住宅用地供給。
全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員賀鏗(微博)稱(chēng),只有土地私有的時(shí)候,地價(jià)才可以回歸到合理。地價(jià)的推手主要是政府。政府之所以能把地價(jià)推高,就是利用了土地集體所有制和國(guó)家所有制兩種土地形式。如果我們的土地是私有的,政府就不可能有土地財(cái)政。
現(xiàn)在的土地市場(chǎng),決定權(quán)在政府手上,使用者沒(méi)有決定權(quán),“換一個(gè)說(shuō)法,是不是把土地的處分權(quán)交給農(nóng)民?”賀鏗別有意味地表示。他的意思是,處分權(quán)交給農(nóng)民,與土地私有化是相同的。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國(guó)英在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示,十八屆三中全會(huì)并沒(méi)有針對(duì)土地規(guī)劃管理體制做改革,也就是說(shuō)土地改革目前仍處在“不敢放,放了就亂”的糾結(jié)狀態(tài)。土地的規(guī)劃和用途管制問(wèn)題比較大,但并沒(méi)有提出改革。
CRIC研究員李瑩認(rèn)為,盡管由于多項(xiàng)法律條文的障礙及農(nóng)村土地確權(quán)工作尚未完成等諸多原因,短期內(nèi)不能實(shí)現(xiàn)土地改革制度的根本破局,但增減掛鉤、土地流轉(zhuǎn)信托及土地?fù)Q股權(quán)等農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式,均為我國(guó)土地改革開(kāi)辟了新的道路。
盡管改革難度重重,但終究意義重大。人們有理由對(duì)土地制度改革充滿期待。
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