游客蜂擁而至，開(kāi)發(fā)商重金投入，借中國(guó)的東風(fēng)，韓國(guó)濟(jì)州島博彩業(yè)日漸興旺。《21CBR》記者獨(dú)家采訪藍(lán)鼎國(guó)際、博彩巨頭云頂及韓國(guó)濟(jì)州島政府等當(dāng)事方，還原地產(chǎn)商“豪賭”濟(jì)州島的歷程和商業(yè)邏輯。這些開(kāi)發(fā)商，將如何投資濟(jì)州島？

“萬(wàn)科等國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商的企業(yè)毛利率一般在18%到19%，這個(gè)項(xiàng)目的毛利率高達(dá)20%多甚至30%?！毕颉抖皇兰o(jì)商業(yè)評(píng)論》(下文簡(jiǎn)稱《21CBR》)記者計(jì)算未來(lái)濟(jì)州島項(xiàng)目的利潤(rùn)時(shí)，安徽藍(lán)鼎控股集團(tuán)董事局主席仰智慧樂(lè)不可支。

仰智慧控制著內(nèi)地和香港兩家上市公司藍(lán)鼎控股(000971.SZ)和藍(lán)鼎國(guó)際(00582.HK)， 坐擁資產(chǎn)過(guò)百億，為內(nèi)地房地產(chǎn)界新秀?！榜R上有一切”的春節(jié)剛過(guò)，藍(lán)鼎國(guó)際高調(diào)宣布與博彩巨頭云頂集團(tuán)旗下“云頂新加坡”組建合營(yíng)公司，赴韓國(guó)濟(jì)州島建度假村并開(kāi)設(shè)賭場(chǎng)，總投資額達(dá)22億美元，雙方各占一半股權(quán)。巧合的是，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商新華聯(lián)近期也進(jìn)軍濟(jì)州島，傳聞將聯(lián)手本土合作伙伴涉足博彩業(yè)。

近年來(lái)，內(nèi)地地產(chǎn)商海外擴(kuò)張已漸成規(guī)模，足跡遍布馬來(lái)西亞、泰國(guó)、美國(guó)、澳大利亞和歐洲各地，聯(lián)手博彩業(yè)進(jìn)軍濟(jì)州島，開(kāi)發(fā)商所看中的已不只是地產(chǎn)銷(xiāo)售?！?1CBR》記者獨(dú)家采訪藍(lán)鼎國(guó)際、博彩巨頭云頂及韓國(guó)濟(jì)州島政府等當(dāng)事方，還原了地產(chǎn)商“豪賭”濟(jì)州島的歷程和商業(yè)邏輯。

濟(jì)州島，便宜!

在香港中環(huán)國(guó)際金融中心干凈整潔的辦公室，仰智慧接受《21CBR》記者獨(dú)家采訪時(shí)，用“一定偶然性”形容當(dāng)初對(duì)濟(jì)州島房地產(chǎn)投資價(jià)值的發(fā)現(xiàn)：“2012年，我?guī)ьI(lǐng)公司11個(gè)人到韓國(guó)考察一商貿(mào)城項(xiàng)目，學(xué)習(xí)韓國(guó)在本土農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)的成功經(jīng)驗(yàn)?！笨疾靾F(tuán)周末結(jié)束工作之后，一行人在當(dāng)?shù)嘏笥训慕榻B下參觀濟(jì)州島。此前，仰智慧連濟(jì)州島具體位置都不清楚，“只在韓劇里看過(guò)風(fēng)景，實(shí)地一看確實(shí)很漂亮”。

除了漂亮風(fēng)景，更令仰智慧驚詫的是濟(jì)州島的地價(jià)與房?jī)r(jià)：“環(huán)島游路過(guò)一處世界文化遺產(chǎn)附近的一片房子，特別漂亮，問(wèn)當(dāng)?shù)厝朔績(jī)r(jià)，告訴我折合人民幣大概兩萬(wàn)多一平方米，地價(jià)幾十萬(wàn)一畝?！毖鲋腔哿⒖虒?jì)州島投資房地產(chǎn)的回報(bào)率與內(nèi)地對(duì)比：“國(guó)內(nèi)土地動(dòng)輒幾百萬(wàn)一畝，合肥等二三線城市的房子都數(shù)千元錢(qián)一平方米，后來(lái)韓國(guó)當(dāng)?shù)卣?1萬(wàn)元人民幣一畝的價(jià)格出讓，在中國(guó)縣城都買(mǎi)不到這么便宜的地!”

國(guó)內(nèi)地產(chǎn)大鱷綠地集團(tuán)的進(jìn)駐也堅(jiān)定了仰智慧的信心：“藍(lán)鼎跟綠地很熟，拍地、投資經(jīng)常一起琢磨。綠地向濟(jì)州島政府購(gòu)買(mǎi)1200畝地，推出的第一期房子目前已售罄，買(mǎi)家90%以上為中國(guó)人。既然綠地可以，我們也能在那里干?！庇谑牵鲋腔酆芸炫沙霭üこ?、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)、法律等集團(tuán)各部門(mén)骨干赴濟(jì)州島調(diào)研兩周，根據(jù)調(diào)研材料決定投資。

相比綠地僅在開(kāi)發(fā)住宅，仰智慧在濟(jì)州島的野心更大。藍(lán)鼎國(guó)際聯(lián)合云頂集團(tuán)向韓國(guó)濟(jì)州國(guó)際自由城市開(kāi)發(fā)中心(相當(dāng)于濟(jì)州島的國(guó)土局)購(gòu)買(mǎi)3490畝地，位于濟(jì)州島神話歷史公園的開(kāi)發(fā)地盤(pán)。該地塊共包括三宗地，即A區(qū)、R區(qū)及H區(qū)。其中A區(qū)76.9萬(wàn)平方米，用于建設(shè)視覺(jué)主題樂(lè)園、水上樂(lè)園、康樂(lè)及住宿設(shè)施;R區(qū)95.2萬(wàn)平方米，為商業(yè)及住宅用地;H區(qū)總面積59.8萬(wàn)平方米，將建成有關(guān)世界飲食文化的主題樂(lè)園。

顯然，覬覦濟(jì)州島的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商不止藍(lán)鼎國(guó)際一家。濟(jì)州國(guó)際自由城市開(kāi)發(fā)中心理事長(zhǎng)金漢旭告訴《21CBR》記者，曾有深圳、廣州等多地開(kāi)發(fā)商曾表示濃厚興趣。為摸清藍(lán)鼎的經(jīng)營(yíng)能力，韓國(guó)考察團(tuán)先后6次到其安徽的大本營(yíng)調(diào)研，據(jù)金漢旭透露：“調(diào)研的核心項(xiàng)目一是企業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，二是支持項(xiàng)目運(yùn)作的財(cái)力?！?/P>

2013年4月，仰智慧與韓國(guó)濟(jì)州島當(dāng)局簽訂協(xié)議備忘錄，臨近簽約，濟(jì)州島房?jī)r(jià)已上漲不少，當(dāng)?shù)卣廊灰宰畛鯀f(xié)議價(jià)出讓，目前濟(jì)州島政府已沒(méi)有可賣(mài)的土地。韓國(guó)土地多為私人所有，地產(chǎn)商若有興趣，可向濟(jì)州島私人所有者收購(gòu)?fù)恋?，“不同土地所有者收?gòu)價(jià)格應(yīng)盡量一致，否則易引起紛爭(zhēng)?！苯饾h旭建議說(shuō)。

聯(lián)姻博彩

盡管信心十足，仰智慧十分明白，濟(jì)州島項(xiàng)目需要一個(gè)在娛樂(lè)業(yè)極其強(qiáng)大的合作伙伴共同開(kāi)拓，“我們基本只懂房地產(chǎn)?！毖鲋腔巯颉?1CBR》記者獨(dú)家透露，當(dāng)初洽談的公司不乏銀河娛樂(lè)、澳門(mén)博彩、美高梅等博彩業(yè)巨頭，經(jīng)綜合考量，最終確定與云頂集團(tuán)合作：“項(xiàng)目并不純粹經(jīng)營(yíng)博彩，而是房地產(chǎn)、環(huán)球影城、免稅店、酒店等多業(yè)態(tài)融合，需要合作伙伴對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及資金運(yùn)營(yíng)具備深刻理解。云頂曾經(jīng)操作過(guò)的圣淘沙等項(xiàng)目，就符合我們?cè)跐?jì)州島所打造的業(yè)態(tài)?！?/P>

除了多業(yè)態(tài)的經(jīng)驗(yàn)，仰智慧也希望合作方更了解東方企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式及公司文化：“有些美國(guó)博彩公司，他們的標(biāo)準(zhǔn)和限制太多，資金介入緩慢，不符合項(xiàng)目的需求，而云頂在我們帶他們過(guò)去考察的第一天，就確定了股權(quán)對(duì)半分的合作意向?！?/P>

就云頂而言，可觀的人流，尤其不斷增長(zhǎng)的中國(guó)游客，正是該大型旅游綜合項(xiàng)目的財(cái)源。云頂新加坡總裁陳啟德告訴《21CBR》記者：“濟(jì)州島本身定位于一座旅游城市，對(duì)全球180多個(gè)國(guó)家和地區(qū)實(shí)行免簽，大大拓寬了客源地，飛行時(shí)間半徑小于3.5小時(shí)的地區(qū)都是潛在目標(biāo)游客的來(lái)源地，比如濟(jì)州島大量游客來(lái)自日本。2013年，濟(jì)州島總計(jì)吸引游客1085萬(wàn)人次，其中181萬(wàn)來(lái)自中國(guó)，中國(guó)前往濟(jì)州島較近的恰是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的華東地區(qū)，只需要1.5個(gè)小時(shí)的航程?！?014年截至2月10日，濟(jì)州島接待中國(guó)游客同比劇增87.5%，達(dá)13.5萬(wàn)人次。

就博彩業(yè)最核心的賭牌部分，陳啟德表示沒(méi)有任何擔(dān)憂：“根據(jù)濟(jì)州島的規(guī)定，企業(yè)在指定觀光區(qū)投入3億美元，即可獲得賭牌的經(jīng)營(yíng)許可，進(jìn)行試營(yíng)業(yè)，經(jīng)營(yíng)之后的兩年內(nèi)投入達(dá)到5億美元，則能拿到正式賭牌?！痹跐?jì)州島博彩業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)上，仰智慧透露，目前濟(jì)州島政府共發(fā)放8張賭牌，最早的有35年歷史，最晚的已經(jīng)營(yíng)20年左右，只是上世紀(jì)90年代因曝光賭場(chǎng)丑聞，當(dāng)?shù)夭┎蕵I(yè)曾一蹶不振，中國(guó)游客的蜂擁而入正帶來(lái)新機(jī)遇。此前有報(bào)道稱，目前濟(jì)州島8家賭場(chǎng)的銷(xiāo)售額中，約80%~90%來(lái)自于中國(guó)游客，新羅賓館的賭場(chǎng)甚至為中國(guó)VIP客戶推出“勞斯萊斯”接機(jī)服務(wù)。2013年，韓國(guó)博彩業(yè)的總收入為27億美元。

至于項(xiàng)目的賭場(chǎng)規(guī)模，藍(lán)鼎在調(diào)研時(shí)曾作預(yù)判，合作伙伴在新加坡圣淘沙整個(gè)賭場(chǎng)的面積是12000平方米，全部賭桌500張左右;濟(jì)州島項(xiàng)目整個(gè)賭場(chǎng)面積計(jì)劃為27000平方米，貴賓賭桌占比約25%，料總賭桌數(shù)會(huì)超過(guò)圣淘沙項(xiàng)目。

操盤(pán)者對(duì)濟(jì)州島項(xiàng)目十分看好，但是，龐大的資金投入也令業(yè)界心生憂慮。除了日后借力資本市場(chǎng)融資，仰智慧亦計(jì)劃將項(xiàng)目中部分房地產(chǎn)盡快出售以回籠資金：“如果審批等順利的話，今年下半年住宅出售會(huì)回籠人民幣50億左右，明年可能再出售50億，還有16萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)?shù)厥蹆r(jià)大概每平方米4萬(wàn)元(人民幣)，總銷(xiāo)售額約150億?！?/P>

韓國(guó)政府規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)50萬(wàn)美元以上房子就可以獲得濟(jì)州島永久居留權(quán)，仰智慧相信，該政策將成為其房產(chǎn)銷(xiāo)售的一大動(dòng)力，而潛在埋單者主要是內(nèi)地客源。

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