我國房地產(chǎn)住宅市場仍然處于高壓調(diào)控深水區(qū)，大部分資本開始轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)。由于盲目投資造成過度開發(fā)、資源破壞等現(xiàn)象嚴(yán)重，旅游地產(chǎn)亟須變革。而此次龍湖跨界合作，在已有的別墅、住宅等長項(xiàng)基礎(chǔ)上，借助烏鎮(zhèn)在旅游景區(qū)的開發(fā)和運(yùn)營管理方面的優(yōu)勢，打造古北水鎮(zhèn)，顛覆旅游地產(chǎn)固有模式，打破以往“地產(chǎn)獨(dú)大，旅游滯后”的做法，為旅游地產(chǎn)行業(yè)樹立新標(biāo)準(zhǔn)。

旅游地產(chǎn)亂象不斷

到“十二五”期末，旅游業(yè)初步建設(shè)成為國家經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，大量投資者對(duì)旅游業(yè)發(fā)展前景的看好使得旅游地產(chǎn)成為投資熱門。不少地產(chǎn)大鱷紛紛投入旅游地產(chǎn)行業(yè)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前已有60多家知名房企涉足旅游地產(chǎn)，總投資額超過8000億元，同時(shí)從煤炭等行業(yè)撤出的大量資金也瞄準(zhǔn)了旅游地產(chǎn)。國家旅游局綜合協(xié)調(diào)司司長張堅(jiān)鐘表示，旅游地產(chǎn)正在成為從其他行業(yè)撤出游資的新出路。

國際旅游地產(chǎn)專家評(píng)審委員會(huì)調(diào)查報(bào)告顯示，目前國內(nèi)絕大部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，都是以旅游開發(fā)為名義，大肆圈地建造“高端住宅”，房地產(chǎn)綁架旅游的亂象比比皆是。

旅游地產(chǎn)投資過度還伴隨著一系列負(fù)面現(xiàn)象，旅游景區(qū)的生態(tài)與人文環(huán)境遭到破壞。“在旅游地產(chǎn)的名義下，我國風(fēng)景名勝區(qū)正遭受著有史以來最嚴(yán)重的破壞?！苯K省社科院院長宋林飛認(rèn)為，由于地方政府錯(cuò)位開發(fā)，那些最精華、最優(yōu)美的自然和歷史文化遺產(chǎn)，正成為城市鬧市區(qū)、一般的旅游商業(yè)區(qū)，有的甚至成了權(quán)勢和資本的附屬品。

同時(shí)，市場消化能力不足導(dǎo)致大量“空城”、“鬼城”的出現(xiàn)。與其他類型的地產(chǎn)不同，由于缺乏產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，維護(hù)也非常困難，高空置率的旅游地產(chǎn)很難獲得發(fā)展轉(zhuǎn)機(jī)。

地產(chǎn)獨(dú)大成亂象主因

北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長林峰用“一半火焰、一半海水”來形容旅游地產(chǎn)目前的亂象。一半是火焰，是指旅游地產(chǎn)投資火熱；一半是海水，意思是旅游地產(chǎn)銷售市場冷清，“空城”、“鬼城”頻現(xiàn)。

旅游地產(chǎn)亂象的背后是旅游業(yè)開發(fā)滯后，片面進(jìn)行地產(chǎn)一支獨(dú)大的開發(fā)。“大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是掛羊頭賣狗肉，地產(chǎn)開發(fā)商不注重旅游的服務(wù)功能和旅游價(jià)值，不注重旅游地產(chǎn)本身的服務(wù)價(jià)值，而只注重賣房子。”林峰分析道。

“地產(chǎn)獨(dú)大，旅游滯后”成為我國旅游地產(chǎn)的基本現(xiàn)狀，與旅游和地產(chǎn)這兩者本身存在的差異性有關(guān)。旅游業(yè)的開發(fā)包含旅游景點(diǎn)、服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，開發(fā)周期長、涉及范圍廣，需要政府、企業(yè)等各方力量的配合。以往我國的旅游項(xiàng)目多為政府主導(dǎo)開發(fā)，強(qiáng)調(diào)旅游業(yè)的公益性。相對(duì)而言，房地產(chǎn)的市場化程度較高，屬于資金高度密集的行業(yè)，保證資金鏈的良性循環(huán)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)至關(guān)重要，尤其是在宏觀調(diào)控不斷深入、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資日趨困難的背景下，資金的高效周轉(zhuǎn)能夠很大程度上化解投資風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)向投資旅游業(yè)、開發(fā)旅游地產(chǎn)的過程中，容易形成旅游、地產(chǎn)兩張皮，所謂的旅游地產(chǎn)很難實(shí)至名歸。

目前國內(nèi)一些比較知名的旅游景區(qū)開發(fā)，也都是由旅游行業(yè)專業(yè)公司開發(fā)完成，地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)的成功的旅游度假區(qū)較為罕見，如浙江烏鎮(zhèn)等。不過，一些開發(fā)商也開始改變思路，采取與專業(yè)旅游開發(fā)團(tuán)隊(duì)合作的模式來進(jìn)行旅游地產(chǎn)的開拓。

龍湖地產(chǎn)引領(lǐng)新模式

作為龍湖在北京的首個(gè)度假產(chǎn)品，此次長城源著項(xiàng)目合作開發(fā)模式引人注目。該項(xiàng)目臨近中青旅主導(dǎo)開發(fā)的古北水鎮(zhèn)，龍湖牽手中青旅，與烏鎮(zhèn)團(tuán)隊(duì)合作形成旅游和居住的互補(bǔ)格局，打造“別墅質(zhì)感+烏鎮(zhèn)模式”的新型旅游地產(chǎn)。

龍湖?長城源著項(xiàng)目作為龍湖合作開發(fā)開山之作，也將成為龍湖品牌升級(jí)的標(biāo)桿項(xiàng)目。龍湖“旅游產(chǎn)業(yè)+房地產(chǎn)”的模式預(yù)示著旅游地產(chǎn)新時(shí)代的到來。

傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)認(rèn)為，旅游地產(chǎn)只是簡單的旅游資源和地產(chǎn)銷售的堆疊。業(yè)內(nèi)人士稱，旅游地產(chǎn)是一項(xiàng)綜合的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，但國內(nèi)大部分旅游地產(chǎn)仍停留在“圈地”開發(fā)住宅的模式?！皢渭円月糜螢楦拍畹娜Φ刭u房模式難以為繼?！碧m德咨詢總裁宋延慶稱，只有打造好度假旅游模式，才能找到旅游地產(chǎn)真正的藍(lán)海盈利模式。與圈地賺錢的做法不同，龍湖將旅游度假視作一種升級(jí)版的消費(fèi)與生活方式，追求旅游地產(chǎn)持久性發(fā)展動(dòng)力，“旅游在景區(qū)，生活在社區(qū)”成為其發(fā)展方向。

不同于傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)，在長城源著項(xiàng)目中，龍湖實(shí)行“景區(qū)環(huán)境+城市設(shè)施”并存的開發(fā)模式，依據(jù)長城腳下的自然資源和特色文化元素，加強(qiáng)景區(qū)配套設(shè)施和服務(wù)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，通過旅游項(xiàng)目帶動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)，同時(shí)地產(chǎn)開發(fā)也反哺旅游業(yè)。

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