2015年3月28日下午，2015中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇暨中國地產(chǎn)金融拓展聯(lián)盟年會(huì)在北京瑪雅島酒店盛大召開。北京綠景創(chuàng)維規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長林峰在大會(huì)上作了關(guān)于分權(quán)度假與度假地產(chǎn)眾籌的演講。

非常高興今天有這個(gè)機(jī)會(huì)跟大家一起溝通。綠維創(chuàng)景本來是以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院，去年年底的時(shí)候我們開發(fā)了一個(gè)新的運(yùn)作平臺(tái)——分權(quán)寶。我今天跟大家分享的題目是“分權(quán)度假和度假地產(chǎn)眾籌”，等一下還有一個(gè)沙龍要一起討論互聯(lián)網(wǎng)思維下的地產(chǎn)開發(fā)。實(shí)際上這又是一個(gè)寶寶產(chǎn)品，涉及分權(quán)度假、分時(shí)度假、地產(chǎn)眾籌等等。他們這之間到底是什么關(guān)系？和地產(chǎn)的發(fā)展有什么關(guān)聯(lián)？我想從幾個(gè)方面跟大家來分享。

一、大眾度假時(shí)代到來

2014年中國的人均GDP是7485美元，而超過5000美元以后，實(shí)際上整個(gè)社會(huì)進(jìn)入到一個(gè)休閑時(shí)代。前年國民休閑綱要正式由國務(wù)院頒發(fā)出臺(tái)，換句話說休閑生活和度假生活已經(jīng)成為民生非常重要的組成部分。我們預(yù)計(jì)到2020年我國人均GDP可以達(dá)到一萬美金左右，到時(shí)整個(gè)中國人對于度假生活的要求和享受會(huì)完全不一樣。

從觀光旅游到休閑旅游到度假旅游是我們稱之為旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)或者產(chǎn)業(yè)差異。2014年休閑與度假旅游在整個(gè)產(chǎn)業(yè)中的占比還不到28%，到2020年的時(shí)候預(yù)計(jì)將會(huì)達(dá)到38.9%，接近40%，而到2030年這一比例將會(huì)達(dá)到三分之二，即67%左右。換句話說旅游每年增長速度差不多在12-15%之間，而休閑度假在這個(gè)基礎(chǔ)上還要疊加一個(gè)加速度，市場增長速度大概超過20%。我國已經(jīng)形成五大度假市場：

第一個(gè)是黃金周市場，已經(jīng)運(yùn)行多年；

第二個(gè)是學(xué)生假期市場，寒假暑假兩個(gè)假期三個(gè)月；

第三個(gè)是銀發(fā)市場。55-70歲之間的老人已經(jīng)形成了一個(gè)非常大的度假市場，這個(gè)市場不僅是人數(shù)的規(guī)模化增長，更重要的是消費(fèi)能力變化非常大。五年以前，他們的消費(fèi)能力是很弱的，主要是因?yàn)樗麄冏陨淼闹Ц赌芰τ邢?。而如今，他們已?jīng)擁有了比較強(qiáng)的消費(fèi)能力和支付能力。因?yàn)?，他們的子女大體上是30、40、50之間這一批人，能夠供養(yǎng)父母，讓他們更多的去度假。因此現(xiàn)在50-75歲之間階層的消費(fèi)能力已經(jīng)與五年之前完全不一樣了，而未來的五年，這個(gè)消費(fèi)能力還將大幅度增長。因此人數(shù)+消費(fèi)能力，實(shí)際上形成了巨大的銀發(fā)市場。另外，這批老人并不想要住再一個(gè)地方，特別是在75歲之前，他希望去各處走走看看，所以能飛的房子是代表著這一批老人的心聲。因此，這一銀發(fā)市場是一個(gè)交叉的市場，既可以看作養(yǎng)老市場，同時(shí)也是一個(gè)度假市場，也是養(yǎng)生市場。

第四個(gè)是帶薪度假市場，這在整個(gè)結(jié)構(gòu)里面特別重要。全國八個(gè)億左右的就業(yè)人口，現(xiàn)在大概已經(jīng)達(dá)到了30%左右的帶薪度假水平?，F(xiàn)在中央幾乎每一次談旅游問題，一定要談到帶薪休假，只要人大開會(huì)一定是呼吁落實(shí)帶薪休假，而《國民休閑綱要》非常明確，2020年全面落實(shí)帶薪休假。工作滿一年的員工有五天的帶薪休假，工作五年以后有十天，絕大多數(shù)就業(yè)人口的帶薪度假在十到十五天左右，平均下來應(yīng)該超過十天。我們的節(jié)假日是121天，加上這10-15天會(huì)變成135-140天，超過全年天數(shù)的三分之一。

新常態(tài)下，需要新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，度假市場就是一個(gè)非常好的引擎。但時(shí)間的缺乏，已經(jīng)成為了這一市場發(fā)展最大的障礙之一。通過帶薪度假的時(shí)間提供，可以大幅度的釋放度假人群。若一年增加10%，就意味著8000萬人擁有十天到十五天的帶薪度假時(shí)間，這個(gè)由此釋放出來的帶薪度假市場是非常大的。為此我們相信未來三到五年，中央的政策會(huì)越來越強(qiáng)化，強(qiáng)制執(zhí)行帶薪休假，必將成為中國的必然之路。因?yàn)檫@一條政策是一個(gè)社會(huì)政策，并不需要資金，只需要政府拿出一套辦法來實(shí)施，就能夠釋放巨大的市場需求，來作為引擎帶動(dòng)越來越困難的經(jīng)濟(jì)獲得發(fā)展。因此，我們認(rèn)為度假市場正在大幅度形成，而這個(gè)度假市場我稱之為大眾度假市場。

二、度假地產(chǎn)未來發(fā)展空間巨大

度假意味著旅游的時(shí)間不是一天兩天，而是五天、七天、半個(gè)月、一個(gè)月、兩個(gè)月甚至三個(gè)月，這樣的一個(gè)相對長時(shí)的度假，第一需求是什么呢?我們稱之為旅居，住下來再玩，這樣居住和地產(chǎn)之間就有了更深度的關(guān)系，地產(chǎn)的價(jià)值和整個(gè)度假市場之間的關(guān)系也完全不一樣了。對于短期度假市場更多的是吃住行這幾個(gè)主要要素，對于超過七天甚至達(dá)到十天以上的中長線度假市場，還涉及社交、便捷的配套、養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)，以及醫(yī)療和社區(qū)服務(wù)。因此，度假市場和由此形成的度假地產(chǎn)、度假社區(qū)和度假綜合體，與傳統(tǒng)的旅游市場和旅游地產(chǎn)是完全不一樣的。我提一個(gè)觀點(diǎn)，我一直反對旅游地產(chǎn)這個(gè)概念，原因很簡單，在旅游區(qū)、景區(qū)做住宅地產(chǎn)是制造垃圾，那不是真正有價(jià)值的地產(chǎn)，在海邊形成鬼樓鬼房這是時(shí)代的錯(cuò)誤。相反度假地產(chǎn)是一種真正的產(chǎn)業(yè)融合的有價(jià)值的發(fā)展結(jié)構(gòu)，因此在未來度假地產(chǎn)仍然有很大的發(fā)展空間和價(jià)值。

三、分權(quán)度假與度假地產(chǎn)眾籌

1、度假地產(chǎn)銷售的解決之道

度假地產(chǎn)銷售本身也面臨很多問題，比如總價(jià)高、居住時(shí)間短、不可能每次都到一個(gè)地方度假、難打理、收益難保障等等。這些怎么破解？我們推出了分權(quán)寶，用分拆的手法，房子納入交換體系，讓一個(gè)地方的房子飛起來。其核心就是把賣房子變成賣旅行，把賣房子變成賣度假，將難以去化的度假地產(chǎn)變成社會(huì)真正需要的一種產(chǎn)品。怎么樣實(shí)現(xiàn)這樣一種轉(zhuǎn)換？

第一，酒店化經(jīng)營，這是一個(gè)前提。如果把住宅拿來做經(jīng)營是違反國家基本規(guī)范的，這個(gè)里面有很多很多問題，特別是我們?nèi)绾斡行У姆植鸪梢婚g一間的、酒店式經(jīng)營的、標(biāo)準(zhǔn)化的房間。標(biāo)準(zhǔn)化的價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)化的經(jīng)營服務(wù)，使得出租和轉(zhuǎn)讓的時(shí)候相對來說比較容易。酒店化經(jīng)營，并不一定做成酒店，而是用酒店管理的模式和標(biāo)準(zhǔn)去對所有房子進(jìn)行處理，包括公共空間，實(shí)現(xiàn)消防功能，實(shí)現(xiàn)公共空間經(jīng)營功能等。

第二，產(chǎn)權(quán)分割。一間房子分為10份、13份或52份，有幾種分法。

第三，時(shí)權(quán)交換。房子有兩個(gè)權(quán)，一個(gè)是產(chǎn)權(quán)，一個(gè)是時(shí)權(quán)。旅游最大的特點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)和時(shí)權(quán)之間關(guān)系的處理，如何把產(chǎn)權(quán)和時(shí)權(quán)分離，把時(shí)權(quán)進(jìn)行交換，而不是產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交換，就成為最重要的內(nèi)容。

第四，旅行服務(wù)。交換僅僅是房間的交換，能不能實(shí)現(xiàn)用旅行服務(wù)去交換，這是我們想做的。

2、酒店去化和經(jīng)營提升的解決之道

另外一個(gè)問題就回到酒店。現(xiàn)在一半酒店要出售，但是沒有人接盤，全行業(yè)虧損，整個(gè)酒店行業(yè)平均經(jīng)營回報(bào)率只有2-3%。怎樣實(shí)現(xiàn)酒店的盤活？我們提出了酒店去化和經(jīng)營提升的解決之道，包括會(huì)員導(dǎo)入、分時(shí)度假、酒店四季化等八個(gè)方面。

大規(guī)模的會(huì)員導(dǎo)入是酒店進(jìn)行提升的關(guān)鍵。現(xiàn)在酒店之所以經(jīng)營利益不好，第一個(gè)是八項(xiàng)規(guī)定之后大規(guī)模公款退出；第二是OTA平臺(tái)都在拼價(jià)格，結(jié)果是酒店價(jià)格大幅度壓低，非常難以經(jīng)營。酒店要尋求自身發(fā)展的價(jià)值，要脫離OTA，做會(huì)員。我們實(shí)際上從這個(gè)角度又形成了分權(quán)寶發(fā)展的另外一條線，即用分權(quán)分時(shí)的手法、用會(huì)員制的方式解決經(jīng)營問題，而不僅僅是解決去化問題。

分權(quán)寶是一個(gè)O2O的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，其產(chǎn)品是分權(quán)度假。一張分權(quán)度假卡，首先含了13分之一的產(chǎn)權(quán)，另外，由于有13分之一產(chǎn)權(quán)，形成了28天的免費(fèi)入住權(quán)、40年的服務(wù)期和千家酒店的全球換住。首期100家都是最好的品質(zhì)型的酒店，是人一生一定要去的100家酒店。在一千家酒店里面我們形成親子型酒店，運(yùn)動(dòng)型酒店，養(yǎng)老型酒店和特色的度假區(qū)酒店。他們的價(jià)格很簡單，按照攜程網(wǎng)絡(luò)價(jià)格去兌換。這樣一些酒店就構(gòu)成了我們最有價(jià)值的酒店和交換基礎(chǔ)。

3、京東玉龍灣

京東玉龍灣是我們從去年年底開始測試的第一個(gè)產(chǎn)品，是一個(gè)運(yùn)動(dòng)公寓酒店，有12條滑雪道。我們拿60平米的房間來看，房子的價(jià)格是7300塊錢一平米，因此60平米的房子大概是43萬，這分到13分，每一份是3.37萬，這錢是給開發(fā)商的。第二個(gè)我們加了一個(gè)服務(wù)費(fèi)，是房價(jià)的兩倍，即6.74萬元。為什么是兩倍？因?yàn)槲磥?0年有八次大修。這兩項(xiàng)加在一起，一張度假卡是十萬塊錢。購買后便擁有28天的入住權(quán)力。這一個(gè)60平米公寓客房定價(jià)是一天晚上458元錢，乘以28天，實(shí)際上一年是12800塊錢的積分，40年總分就是51萬。十萬塊錢投入，40年獲得51萬，而每年獲得多少分呢?12.85%，如果用7.8折兌換現(xiàn)金，就是10%，即投入十萬塊錢，如果你要提現(xiàn)每年是一萬塊錢，如果是使用分分去交換酒店，可用12820塊錢交換其他酒店，這是物與物之間的交換，所以第一他的經(jīng)營成本很低，第二沒有稅收。按這個(gè)公式算下來就非常簡單了，一倍的房產(chǎn)加兩倍服務(wù)費(fèi)，構(gòu)成了卡的成本，由這樣一個(gè)卡去實(shí)現(xiàn)全球度假交換和房產(chǎn)權(quán)益的保障。

酒店交換實(shí)現(xiàn)的是真正的以物易物條件下最好的價(jià)值，什么價(jià)值呢?我們叫做共享產(chǎn)權(quán)，以房養(yǎng)游，玩轉(zhuǎn)全球。因?yàn)檫@28天不可能一次性租出去，怎么才能保證28天百分之百有人來支付？分權(quán)度假卡里已經(jīng)包含了兩倍的房錢，這些錢是可以進(jìn)行理財(cái)?shù)?，我們系統(tǒng)設(shè)計(jì)對理財(cái)資金的監(jiān)控和監(jiān)管，通過這個(gè)收益彌補(bǔ)你缺少的那一部分的支持。加上經(jīng)營系統(tǒng)的其他收益，實(shí)際上構(gòu)成了整個(gè)系統(tǒng)的閉合和盈利的合理化。

結(jié)合了這兩個(gè)系統(tǒng)，最終目標(biāo)是什么呢?玩轉(zhuǎn)全球，我們設(shè)計(jì)了很核心的結(jié)構(gòu)，不僅僅是酒店交換，還導(dǎo)入了一游天下5000條網(wǎng)絡(luò)旅行社的各種線路產(chǎn)品，用分分可以交換組團(tuán)游，可以交換自由行，可以買機(jī)票，可以買各種各樣旅行產(chǎn)品。購買一張分權(quán)度假卡，你既可以交換酒店居住，又可以進(jìn)行旅行，所以我們最后形成了這樣一句口號(hào)，叫用錢賺錢去旅行。為什么這么說？13分之一不動(dòng)產(chǎn)永遠(yuǎn)是你自己的，你擁有不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)你用這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)所形成的價(jià)值，28天的時(shí)權(quán)乘以458塊錢的房子的價(jià)值所構(gòu)成的這樣一種能力，去交換你的旅行，交換你所有的旅游價(jià)值，交換了你的客房，實(shí)現(xiàn)了我們稱之為以房養(yǎng)游的價(jià)值。

基于這樣價(jià)值，賣房子的事情變成了賣旅游。如果投資投15萬左右，分到分權(quán)度假卡里面，每年大概兩萬塊錢分分，這兩萬塊錢可以購買所有旅行產(chǎn)品，這一年家庭所有旅游費(fèi)用開支完成。15萬投資經(jīng)過五年十年之后發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)升值了，這個(gè)時(shí)候通貨膨脹，酒店價(jià)格從458變成658，你每天的分分是658乘以28，收益還在增長，你可以換的酒店還是那么28個(gè)房間，你用人民幣計(jì)算價(jià)值已經(jīng)大幅度提高，因此這是一種投資，我們稱之為旅行投資。

每年我們的度假已經(jīng)構(gòu)成一大筆支出，而這能不能用一種理財(cái)?shù)姆绞饺ヌ幚砟?投資分權(quán)度假卡實(shí)際上就是一種旅行理財(cái)，你是用錢賺錢去旅行。十萬塊錢40年變成51萬消費(fèi)，這我們稱之為5.1倍的杠桿效益，因此他實(shí)現(xiàn)的是省錢的功能。

我剛才詳細(xì)講了兩個(gè)內(nèi)容，第一個(gè)什么是分權(quán)度假卡，怎么設(shè)計(jì)的。第二，分權(quán)度假卡怎么打通度假市場和地產(chǎn)市場。我們整個(gè)系統(tǒng)就是這樣一種設(shè)計(jì)，以互聯(lián)網(wǎng)為核心，通過這樣一種模式，實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)去化到度假市場的投資型消費(fèi)之間的聯(lián)通。分權(quán)寶提供了平臺(tái)，第一個(gè)是分分商城，所有酒店，線路產(chǎn)品，機(jī)票，以及各種各樣的旅行都放在分分商城，用分分去支付購買。第二個(gè)是私人顧問服務(wù)體系，我們形成了會(huì)員俱樂部，通過會(huì)員俱樂部為客戶提供各種各樣的服務(wù)。第三我們設(shè)計(jì)了保障體系，包括產(chǎn)權(quán)保障、專戶理財(cái)保障、度假卡交易服務(wù)、分分兌換現(xiàn)金設(shè)計(jì)、酒店的公正定價(jià)以及分分商城質(zhì)量保證。

4、合作模式

最后我回頭說和我們在座各位如何去合作，很簡單，房地產(chǎn)去化第一步，住宅要轉(zhuǎn)換成可經(jīng)營的房產(chǎn)，“1+2模式”設(shè)計(jì)產(chǎn)品和運(yùn)營，這“1”肯定是給房地產(chǎn)開發(fā)商的，“2”給托管經(jīng)營人。誰來托管經(jīng)營？可以是房地產(chǎn)開發(fā)商自己，也可以是我們尋找的合作伙伴，也可以是分權(quán)寶來托管經(jīng)營。原則上來說我們設(shè)計(jì)模式，我們做平臺(tái)，你們?nèi)ナ漳莻€(gè)“1+2”費(fèi)用，你們托管經(jīng)營，我?guī)椭阕鼋粨Q，我們形成去化的核心模式。我首先作為一個(gè)投資商，幫助你們把地產(chǎn)和酒店設(shè)計(jì)成分權(quán)度假卡，我通過我的平臺(tái)做你的全球交換和支持系統(tǒng)，面對當(dāng)?shù)乩习傩占由媳本┫到y(tǒng)和全國的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，幫助你銷售這個(gè)卡。在銷售的前提下你托管經(jīng)營，你為住戶服務(wù)40年，但是我們要對你預(yù)收的錢做部分的監(jiān)控和監(jiān)管。在這樣一個(gè)前提下形成持續(xù)服務(wù)結(jié)構(gòu)，從而把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化成了旅行消費(fèi)。

5、度假地產(chǎn)眾籌

本來還有一個(gè)眾籌和眾籌小鎮(zhèn)的題目，沒有時(shí)間談了，就兩句話說一下。我們正在做一個(gè)紅酒小鎮(zhèn)的眾酬，大概一千多畝的區(qū)域，我們用了雙層眾籌的結(jié)構(gòu)來進(jìn)行設(shè)計(jì)，做成了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化眾籌結(jié)構(gòu)。我們首先眾籌十萬平米，這十萬平米紅酒小鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)，用兩級(jí)，第一眾籌參與投資開發(fā)房產(chǎn)的人，最低是200萬的要求，大概是200人以內(nèi)眾籌，他們同時(shí)低成本獲得商鋪，同時(shí)又作為第二級(jí)眾籌的發(fā)起人，來眾酬什么呢?酒店、餐飲、紅酒商鋪以及各種各樣的旅游多業(yè)態(tài)的產(chǎn)品，我們稱之為兩級(jí)眾籌模式。如何用眾籌的方式做地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)者開發(fā)，核心一句話，眾籌就是把消費(fèi)端導(dǎo)入到投資端。分權(quán)寶實(shí)際上是標(biāo)準(zhǔn)化眾籌，剛才說的眾籌小鎮(zhèn)是非標(biāo)準(zhǔn)化眾籌，把消費(fèi)端導(dǎo)入投資端，讓消費(fèi)與投資一體化，獲得投資的收益和實(shí)際消費(fèi)相結(jié)合。謝謝大家。

本文關(guān)鍵字：林峰 度假地產(chǎn) 查看更多