商業(yè)模式及其五大要素

  贏利之道：在于成熟先進(jìn)的商業(yè)模式。產(chǎn)權(quán)式酒店從90年代中期發(fā)展到今天已經(jīng)有十幾年的歷史，按說(shuō)應(yīng)該已經(jīng)有比較成熟的商業(yè)模式。事實(shí)上，產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)入中國(guó)后開發(fā)經(jīng)營(yíng)中有了很多成功的案例，但有更多的案例是在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中卻出了很多問(wèn)題，且在繼續(xù)出著問(wèn)題！表現(xiàn)出明顯的“水土不服”，因?yàn)橹形鞣降陌l(fā)展程度不同、信用體系不同、法律環(huán)境不同、投資消費(fèi)意識(shí)和習(xí)慣不同使然，所以產(chǎn)權(quán)式酒店必須在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和商業(yè)模式上進(jìn)行大膽的創(chuàng)新，才能夠適應(yīng)市場(chǎng)的需要。在這種大的市場(chǎng)背景下，第一代旅游地產(chǎn)的度假產(chǎn)品原始的產(chǎn)權(quán)式酒店如不進(jìn)行大的創(chuàng)新，將逐步淡出市場(chǎng)，而新一代旅游地產(chǎn)―私人酒店已經(jīng)浮出水面。

  本文試圖從商業(yè)模式角度對(duì)私人酒店開發(fā)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行研究，希望能夠?qū)φ谶M(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)或者希望能夠進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域的企業(yè)以啟示。

1．商業(yè)模式及其五大要素

  商業(yè)模式就是：為了實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值最大化，把能使企業(yè)運(yùn)行的內(nèi)外各要素整合起來(lái)，形成一個(gè)完整的、高效率的、具有獨(dú)特核心競(jìng)爭(zhēng)力的運(yùn)行系統(tǒng)，并通過(guò)提供產(chǎn)品和服務(wù)使系統(tǒng)持續(xù)達(dá)成贏利目標(biāo)的整體解決方案。

  商業(yè)模式的五大要素是利潤(rùn)源即企業(yè)顧客、利潤(rùn)點(diǎn)即企業(yè)提供的產(chǎn)品或服務(wù)、利潤(rùn)渠即產(chǎn)品或服務(wù)的供應(yīng)和傳播渠道、利潤(rùn)杠桿即生產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)的內(nèi)部運(yùn)作，利潤(rùn)保證即保護(hù)產(chǎn)品或服務(wù)的戰(zhàn)略控制活動(dòng)等五大要素。本文對(duì)“產(chǎn)權(quán)式酒店”商業(yè)模式分析就是從產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)及其商業(yè)模式五個(gè)要素展開。

2．產(chǎn)權(quán)式酒店的前世今生

  產(chǎn)權(quán)式酒店作為中國(guó)酒店業(yè)的一個(gè)創(chuàng)新模式，它兼具了地產(chǎn)投資、酒店經(jīng)營(yíng)投資、休閑產(chǎn)業(yè)投資與一身，是一種價(jià)值很高的“雙贏”模式，雖然有很多人對(duì)此很陌生，但其發(fā)展勢(shì)頭很強(qiáng)勁，短短十幾年我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)有700多家，但其運(yùn)作比較成功的占少數(shù)，而且產(chǎn)權(quán)式酒店的糾紛越來(lái)越多，招致了不少批評(píng)，因此，如何在我國(guó)制度和法律不完善的情況下發(fā)展有中國(guó)特色的產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)成為一個(gè)有待解決的問(wèn)題。

2.1 產(chǎn)權(quán)式酒店在國(guó)外的誕生與發(fā)展

  20世紀(jì)70年代，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入"豐裕社會(huì)"，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，在旅游創(chuàng)新過(guò)程中，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法國(guó)阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，這里有一些別墅度假村首先以分時(shí)銷售（出售以酒店為主的物業(yè)使用時(shí)間段）的方式招攬客戶，并立即在瑞士和歐美傳播開來(lái)。之后的20年中逐漸向北美，加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，成為旅游發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)頗受大眾階層和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。

  產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來(lái)。拒資料顯示，全球產(chǎn)權(quán)酒店1986-1995年年平均增長(zhǎng)15.8％；1980年，全球500個(gè)旅游目的地板15.5萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到1995年，全球81個(gè)國(guó)家4000個(gè)旅游目的地有35萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)式酒店。80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)的旅游目的地的數(shù)量增長(zhǎng)了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入以達(dá)40億美元，到2004年，全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售將達(dá)300億美元。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過(guò)程中的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾家庭青睞的投資工具。

  目前國(guó)際通行的產(chǎn)權(quán)式酒店有三種類型，一是時(shí)權(quán)型，即有約定使用期的酒店；二是公寓型，即買斷酒店部分客房產(chǎn)權(quán)，客戶長(zhǎng)期居住或作為辦公用房使用，每個(gè)月交納一定的管理費(fèi)；三是投資型，即買斷酒店部分客房產(chǎn)權(quán)，自身并不使用而是委托酒店經(jīng)營(yíng)，逐年收取固定回報(bào)。

  產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)外發(fā)展較為成熟，樣式也比較豐富，主要原因包括三個(gè)方面：

  西方國(guó)家中產(chǎn)階級(jí)的崛起，形成了龐大的客戶群；

  產(chǎn)權(quán)式酒店所在地多具有足夠的觀光、康樂(lè)等旅游資源，供客人休閑度假，國(guó)外產(chǎn)權(quán)酒店有很多都是建在3S（陽(yáng)光、海灘、海水）地區(qū)； 

  國(guó)外分時(shí)度假交換制度與產(chǎn)權(quán)酒店相結(jié)合，使產(chǎn)權(quán)式酒店有了更大的吸引力，可以實(shí)現(xiàn)一地投資異地享受。

2.2 國(guó)外產(chǎn)權(quán)式酒店的三大投資管理模式

  富裕社會(huì)所帶來(lái)的社會(huì)大眾化旅游高潮的出現(xiàn)，形成了全球最大的旅游產(chǎn)業(yè)，從而激發(fā)起各類社會(huì)資本對(duì)旅游房地產(chǎn)的投資開發(fā)，其中也包括社會(huì)中產(chǎn)階級(jí)私人及家庭對(duì)旅游房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)熱情。

    國(guó)際旅游房產(chǎn)私人投資管理模式包括澳大利亞的共管模式、歐洲分時(shí)度假模式以及美國(guó)的有限合伙投資模式。

2.2.1 澳大利亞產(chǎn)權(quán)式公寓（Strata title共管公寓）模式

  澳大利亞產(chǎn)權(quán)式住宿（STRATA TITLE HOTEL）業(yè)態(tài)的發(fā)展迅猛，其產(chǎn)權(quán)式所有權(quán)結(jié)構(gòu)很好推動(dòng)了澳大利亞的服務(wù)式公寓的投資，借此服務(wù)式公寓也就一間間地賣給了散戶投資者，而散戶投資者也就獲得個(gè)人的產(chǎn)權(quán)。

  服務(wù)式公寓產(chǎn)權(quán)式所有權(quán)的形式能為各主要投資人帶來(lái)以下的收益：
對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，比建造全服務(wù)酒店來(lái)說(shuō)，服務(wù)式公寓的造價(jià)相對(duì)較低；由于獲得預(yù)售承諾而減少了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)預(yù)售給個(gè)人購(gòu)買者，內(nèi)部退出機(jī)制；由于預(yù)售押金和開發(fā)貸款，對(duì)資本的要求降低；擁有大量的市場(chǎng)需求。

對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，進(jìn)入住宿業(yè)（公寓經(jīng)營(yíng)）投資只需要較少的資金；大多數(shù)公寓管理方案能為個(gè)人投資者提供有限使用優(yōu)惠，以及使用其它設(shè)施的折扣；若收益足夠高時(shí)（即綜合出租率和房?jī)r(jià)后），業(yè)主便可得到直接的運(yùn)營(yíng)收益；不用承擔(dān)管理責(zé)任（指定的運(yùn)營(yíng)商將承擔(dān)招徠客源的責(zé)任，當(dāng)然這需要支付一定費(fèi)用）；可二次出售的法定房地產(chǎn)權(quán)益；依據(jù)不同項(xiàng)目和客戶需求可靈活使用或租賃；經(jīng)理的收益與運(yùn)營(yíng)績(jī)效和利潤(rùn)掛鉤；可以用于抵押貸款。

  對(duì)于運(yùn)營(yíng)商，與傳統(tǒng)酒店相比，可獲得更多的管理費(fèi)用和利潤(rùn)分成；與數(shù)量較少，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的傳統(tǒng)酒店市場(chǎng)比較，管理公寓項(xiàng)目能夠獲得更多的連鎖品牌冠名機(jī)會(huì)；如果公寓項(xiàng)目的商業(yè)模式合理，運(yùn)營(yíng)商和業(yè)主之間將形成良好的合作關(guān)系；與實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商形成合作關(guān)系，將會(huì)定期得到新的管理項(xiàng)目，以及運(yùn)營(yíng)收入。

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