春城彝苗大草甸運(yùn)動(dòng)度假區(qū)項(xiàng)目設(shè)計(jì)思路
受云南省旅游局的邀請(qǐng),我參加了省旅游局主持的北大營(yíng)項(xiàng)目專家咨詢會(huì),并于2004年7月19日進(jìn)行了實(shí)地考察,經(jīng)過與相關(guān)方面的初步溝通,現(xiàn)提出初步的思路及建議。
一、 資源評(píng)價(jià)??跳出昆明看資源
北大營(yíng)草場(chǎng)是一個(gè)非常好的旅游資源。
對(duì)該項(xiàng)資源的評(píng)價(jià),不能僅僅從景觀觀賞出發(fā),而必須結(jié)合昆明在中國(guó)乃至國(guó)際旅游度假市場(chǎng)中的地位,才能正確的挖掘出其價(jià)值。
1、 世界上唯一四季如春的草原??昆明是春城,具有開發(fā)國(guó)際度假勝地的優(yōu)越條件;而具備這一條件的區(qū)域,在昆明市區(qū)2小時(shí)行程以內(nèi);北大營(yíng)草場(chǎng)是該區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)大草甸,具有特別優(yōu)越的開發(fā)條件,是世界上唯一四季如春的草原;
2、 草原風(fēng)情的獨(dú)特性(彝苗風(fēng)情草原)??北大營(yíng)草場(chǎng)周邊,有苗族、彝族等少數(shù)民族風(fēng)情,賦予了該草甸風(fēng)情內(nèi)涵,從而區(qū)別于蒙古草原、藏區(qū)草原、維族草原;可以將該草原稱為彝苗草原,具有草原風(fēng)情的差異性;
3、 天然運(yùn)動(dòng)草場(chǎng) ??北大營(yíng)草場(chǎng)具備天然高爾夫球場(chǎng)的景觀效果,是開發(fā)高爾夫運(yùn)動(dòng)的最佳地塊;同時(shí),該草甸象一個(gè)天然運(yùn)動(dòng)草場(chǎng),可以開展足球、羽毛球、網(wǎng)球等各類運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目;
4、 具備植物造景和發(fā)展花卉的特殊條件 ??云南具有極佳的生態(tài)基礎(chǔ),有非常好的花卉種植條件及低廉的花卉價(jià)格;該草原具備種植四季花卉的條件,可以成為世界上最美麗的五彩草原;而且觀賞條件極好,可以進(jìn)行大地藝術(shù)造景,成為世界上唯一的草原花海。
二、 市場(chǎng)分析??細(xì)分結(jié)構(gòu)看市場(chǎng)
本項(xiàng)目的市場(chǎng),由于高爾夫球及高爾夫別墅具有獨(dú)立的國(guó)際市場(chǎng),因此形成了旅游休閑游客市場(chǎng)、高爾夫球運(yùn)動(dòng)市場(chǎng)、旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)(高爾夫別墅)、會(huì)議市場(chǎng)的四個(gè)相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。
總規(guī)對(duì)高爾夫市場(chǎng)沒有進(jìn)行分析,對(duì)旅游項(xiàng)目的市場(chǎng)定位非常模糊,不知所云,對(duì)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)(高爾夫別墅)和會(huì)議市場(chǎng)完全沒有涉及;
我們認(rèn)為,該項(xiàng)目應(yīng)該考慮四個(gè)市場(chǎng)的互動(dòng),并非常清晰的對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行定位,以便產(chǎn)品有明確的市場(chǎng)對(duì)象。
其中,四季高爾夫球場(chǎng)市場(chǎng)廣泛,以國(guó)際市場(chǎng)為主,國(guó)內(nèi)市場(chǎng)為輔,云南市場(chǎng)次之;
旅游房地產(chǎn)市場(chǎng),包括高爾夫別墅、草原別墅、草原公寓及產(chǎn)權(quán)酒店四類,市場(chǎng)為大體為1/3國(guó)際、1/3國(guó)內(nèi)、1/3云南;
昆明在全國(guó)乃至世界上,會(huì)議市場(chǎng)的潛力巨大,本項(xiàng)目完全可以發(fā)展為昆明市最重要的郊區(qū)特色會(huì)議中心;
旅游休閑游客市場(chǎng),本項(xiàng)目若以昆明周末休閑為核心,將成為農(nóng)家樂似的產(chǎn)品;我們認(rèn)為,該項(xiàng)目完全能夠成為昆明2-3日游的必游景區(qū),以春城為品牌的國(guó)際度假勝地的核心度假區(qū);因此,游客市場(chǎng)的主體,是以昆明現(xiàn)有游客為目標(biāo),進(jìn)行捆綁營(yíng)銷的結(jié)構(gòu);游客市場(chǎng)包括:昆明過境的全部游客、滇中地區(qū)市民的休閑游客與商務(wù)游客、國(guó)際國(guó)內(nèi)的度假游客。
三、 運(yùn)作分析??項(xiàng)目落地是關(guān)鍵
本項(xiàng)目的商業(yè)盈利核心,是高爾夫別墅;
但是,由于目前的政策,高爾夫?qū)徟鷮⒂泻艽蟮娘L(fēng)險(xiǎn)。如果將全部賭注押在高球上,風(fēng)險(xiǎn)太大。
我們建議,將高爾夫一期(練習(xí)場(chǎng)、九洞球場(chǎng)、俱樂部)、別墅一期、產(chǎn)權(quán)酒店、草原風(fēng)情旅游、天然運(yùn)動(dòng)休閑五個(gè)子項(xiàng)目作為一期投資,以旅游和休閑帶動(dòng)別墅銷售、帶動(dòng)會(huì)議、帶動(dòng)產(chǎn)權(quán)酒店銷售;結(jié)合高爾夫銷售的帶動(dòng)作用,形成綜合推進(jìn),才可能全面化解風(fēng)險(xiǎn),并最快速度形成現(xiàn)金流收益。
因此,對(duì)本項(xiàng)目而言,進(jìn)行旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)具有特別重要的意義;
四、 項(xiàng)目定位??核心吸引力打造
基于以上的運(yùn)作考慮,我們認(rèn)為,項(xiàng)目定位應(yīng)該盡快明確。
總規(guī)將項(xiàng)目定位為:運(yùn)動(dòng)休閑、蒙古草原,是有局限性的。
根據(jù)考察,我們提出一個(gè)項(xiàng)目定位的初步建議:
項(xiàng)目名稱??春城彝苗大草甸運(yùn)動(dòng)度假區(qū)
主題定位??彝苗風(fēng)情 五彩草甸 天然球場(chǎng)
市場(chǎng)定位??昆明必游景區(qū)、國(guó)際著名高爾夫球場(chǎng)、世界級(jí)會(huì)議度假勝地
1、引風(fēng)入景??將彝苗風(fēng)情引入草甸,結(jié)合了彝族自治縣的民族要求與民俗風(fēng)情基礎(chǔ),當(dāng)?shù)孛缱逡延械奈幕A(chǔ),并形成彝苗草原的差異性特色;以彝苗建筑、民俗風(fēng)情活動(dòng)為特色,結(jié)合草原旅游的一般項(xiàng)目,形成彝苗草原的特色旅游;民族風(fēng)情,應(yīng)與草原、運(yùn)動(dòng)、畜牧等深度結(jié)合,而不是一般彝苗風(fēng)俗;草原彝苗風(fēng)情項(xiàng)目,成為游客主要的游憩方式;
2、生態(tài)造景??將云南的生態(tài)多樣性及氣候優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來,以植物造景為核心,對(duì)草原進(jìn)行樹木和花卉造景,劃出合適區(qū)域,形成五彩草甸的標(biāo)志性景觀,形成獨(dú)特的景觀吸引力,并通過舉辦花會(huì),吸引游客;
3、天然運(yùn)動(dòng)??以天然球場(chǎng)為特色,開展在天然球場(chǎng)上的運(yùn)動(dòng)休閑,成為世界上獨(dú)一無二的天然運(yùn)動(dòng)場(chǎng);其中,可以開發(fā)天然高爾夫球場(chǎng)(全部在天然草坪上進(jìn)行高爾夫球運(yùn)動(dòng),可以設(shè)計(jì)五洞,并記錄所有球員成績(jī),邀請(qǐng)國(guó)際著名球星在此償新);天然足球場(chǎng);天然羽毛球場(chǎng)、天然滑草場(chǎng)、天然滾木場(chǎng)等等;天然運(yùn)動(dòng)場(chǎng)與人工運(yùn)動(dòng)場(chǎng)相結(jié)合,形成運(yùn)動(dòng)休閑的主題;
4、會(huì)議度假??建設(shè)會(huì)議與度假接待設(shè)施,開發(fā)度假別墅,形成會(huì)議收益,擴(kuò)大房地產(chǎn)收入。
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