"慢村"的IP體系與I+EPC+O模式

2018-05-24 標簽：

十九大報告指出我國社會主要矛盾已經(jīng)轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾。在逆城鎮(zhèn)化日益凸顯的今天，高品質的鄉(xiāng)村生活成為人們追求美好生活的重要方式之一。慢村正是基于這一市場發(fā)展態(tài)勢，以強勁的鄉(xiāng)村度假休閑生活需求為前提，將鄉(xiāng)村資源與美好生活需求深度結合，同時兼顧鄉(xiāng)村振興與鄉(xiāng)村價值重塑而發(fā)展起來的一種新型業(yè)態(tài)形式。綠維文旅鄉(xiāng)村旅游分院，成立了北京慢村旅游開發(fā)股份有限公司，打造了“慢村”品牌，致力于慢村IP及產(chǎn)品研發(fā)、品牌輸出、項目策劃、規(guī)劃設計、開發(fā)建設、基金管理、產(chǎn)業(yè)運營、物業(yè)管理。

慢村品牌

一、慢村的解讀

(一)慢村是鄉(xiāng)村振興與逆城鎮(zhèn)化潮流契合點上的重要創(chuàng)新形態(tài)

慢村是度假區(qū)，又是鄉(xiāng)村綜合體，更是產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。一個可以讓行者放慢腳步，悉心感受鄉(xiāng)村特質的目的地;慢村是一個生活品牌，其以“生活，還可以再慢些”為號召，以“慢村的時間，就是奢侈品的終極形態(tài)”為產(chǎn)品規(guī)旨，打造一種融合鄉(xiāng)村與城市的生活與生產(chǎn)方式。但慢村絕不僅僅是一個為城市居民提供創(chuàng)新業(yè)態(tài)的品牌IP那么簡單，它致力于鄉(xiāng)村價值的發(fā)明、重塑與傳播，以及美好鄉(xiāng)村的建設。慢村通過“慢村IP”及產(chǎn)品研發(fā)、品牌輸出、項目策劃、規(guī)劃設計、開發(fā)建設、基金管理、產(chǎn)業(yè)運營、物業(yè)管理，為中國保留并創(chuàng)造高顏值、超好玩、特安逸、講品味、有故事、真鄉(xiāng)土的鄉(xiāng)村。

從中國城鎮(zhèn)化發(fā)展來看，慢村是鄉(xiāng)村振興與逆城市化潮流契合點上的重要創(chuàng)新形態(tài)之一。其背后是對農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)，以及工業(yè)化城市發(fā)展問題的深刻思考與主動出擊。投資方不僅僅需要恪守投入產(chǎn)出比的企業(yè)發(fā)展紅線，還是鄉(xiāng)村發(fā)展的推動者，鄉(xiāng)村資源的整合者，鄉(xiāng)村資產(chǎn)升值的主要受益者，鄉(xiāng)村公益的踐行者，品牌價值的擁有者。

(二)慢村的三大模式內(nèi)涵

1.以“五慢”理念打造鄉(xiāng)村生活方式

慢村是對快節(jié)奏現(xiàn)代生活的一種抗擊。在慢村，以“慢”為生活常態(tài)，人們從飲食起居、日常勞作的“慢餐、慢居、慢行、慢游、慢活”中逐漸找回內(nèi)心的平靜與富足。逐漸達到食甘其味、居安其寢、行安其道、游樂其景、活樂其心的新的鄉(xiāng)村生活方式。

因此，慢村的產(chǎn)品設計，非常注重通過細節(jié)對現(xiàn)代生活中“時間緊迫”的創(chuàng)傷的修復，重新發(fā)現(xiàn)鄉(xiāng)村安逸快樂的美好生活，并通過與現(xiàn)代文明的融合，打造精致、有味的新鄉(xiāng)村生活方式。

2.保持村莊原貌與土地關系

從共享角度而言，慢村是對鄉(xiāng)村原有閑置資源的再開發(fā)，在“真鄉(xiāng)土”“真受益”的理念下，慢村以“四不變”為基本原則進行開發(fā)運營。

一是保持原有村落格局不變，鄉(xiāng)村原有的空間格局是鄉(xiāng)村人際關系的基本支撐，較小的空間尺度是人與人間親密關系發(fā)展的基礎，因此，以追尋鄉(xiāng)村慢時光為目標的慢村應保持原有村落格局、空間尺度;

二是保持原有生活方式不變，生活方式是鄉(xiāng)村文化的集中體現(xiàn)，從吃穿住行到民俗活動，無不體現(xiàn)著鄉(xiāng)村的生活觀、價值觀，因此，保持鄉(xiāng)村原有生活方式是保護區(qū)域文化內(nèi)核的題中之義，也是發(fā)展新的融合文化的基礎;

三是保持原有用地性質不變，鄉(xiāng)村不能拋棄“農(nóng)”的本質，不能侵犯農(nóng)民的土地權益，因此，慢村的開發(fā)應恪守鄉(xiāng)村用地性質不變;

四是保持原有產(chǎn)權關系不變，慢村的開發(fā)應以保護原有權利人利益為前提，因此，在積極鼓勵土地出租等方式進行土地集中開發(fā)的同時，應盡量保持鄉(xiāng)村原有所有權、承包權、經(jīng)營權不變。

3.系統(tǒng)性消解農(nóng)村發(fā)展與城市資本的對立矛盾

在傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村開發(fā)中，經(jīng)常出現(xiàn)城市資本通過對鄉(xiāng)村資源的租賃開發(fā)，賺得盆滿缽滿，而村集體與農(nóng)民個人難以獲得開發(fā)紅利的情況。慢村的開發(fā)為更大程度上保護農(nóng)民利益，實行“五優(yōu)先一自愿”原則。即“物業(yè)優(yōu)先租賃、產(chǎn)權優(yōu)先購買、就業(yè)優(yōu)先安排、出產(chǎn)優(yōu)先采購、政策優(yōu)先覆蓋”的五優(yōu)先與“土地自愿入股”的一志愿相結合的方式，以系統(tǒng)性消解農(nóng)村發(fā)展與城市資本對立的矛盾。

更為重要的是慢村“三變”，將閑置農(nóng)宅、農(nóng)地等閑置資產(chǎn)，智力、信息、服務等無形資源以及資本，共同構成鄉(xiāng)村開發(fā)主體、利益共享者。

慢村通過“三變”、“四不變”、“五優(yōu)先一自愿”，為人們提供更加美好的鄉(xiāng)村生產(chǎn)方式，更高品質的鄉(xiāng)村生活，實現(xiàn)更加充分、更加平衡的城鄉(xiāng)發(fā)展。

二、慢村的四方共建模式

在慢村的開發(fā)建設中，需要資本方、慢村策劃運營方、政府、村民各方明確權責，開發(fā)權、運營權、土地所有權等權屬分立，使各方各司其職，共同構建四方共贏的建設模式。詳見圖4-2-2。

圖 4-2-2 資本方、運營方、政府、村民四方在慢村建設中的權責

1.資本方投入資金

企業(yè)是慢村開發(fā)建設的主體，慢村的建設以社會資本介入，市場化運作為宜。在資金籌措方面，可以通過企業(yè)獨資，企業(yè)合作成立PPP公司共同出資等方式解決政府建設資金不足的問題。同時企業(yè)通過土地整理、土地一級開發(fā)、住宅房地產(chǎn)開發(fā)、慢村公共服務設施開發(fā)等先期投資，獲得資產(chǎn)使用權、慢村品牌使用權，并通過慢村發(fā)展獲得資產(chǎn)的增值，最終實現(xiàn)企業(yè)的壯大發(fā)展。

2.慢村策劃運營方提供I-EPC-O總服務模式

慢村首創(chuàng)I-EPC-O總服務模式，即提供包括I-IP孵化，E-規(guī)劃設計，P-PPP模式，C-建設施工，O-運營管理等從開發(fā)建設到運營管理的一體化、全流程智力服務。在策劃期，將通過前期研究給出投資決策，在對區(qū)域進行詳細分析與全方位研究基礎上，通過概念性規(guī)劃確定空間，通過方案設計確定村莊形態(tài);在建設期，將依托對慢村IP的深刻理解與地塊的深入研究，進行建筑設計、景觀設計、室內(nèi)設計的指導，并在建設完成后，進行開業(yè)籌備，詳細制定營業(yè)計劃，推廣運營方案及管理方案，推進慢村的運營管理工作。

3.政府提供配套支持

在慢村的開發(fā)建設中，政府主要負責用地協(xié)調(diào)與基礎投入。由于慢村涉及環(huán)境衛(wèi)生、村民自治管理、醫(yī)院銀行等公共服務項目與配套項目，這需要建設用地或者改造的集體建設用地，政府應根據(jù)建設需要，整合協(xié)調(diào)慢村的建設用地，保證慢村項目的順利建設。此外，由于慢村部門項目具有公益性特征，如村貌改造、環(huán)境、廁所等衛(wèi)生設施建設及衛(wèi)生清理、村民文化活動、村內(nèi)道路建設、給排水工程等，這一系列的工程都需要政府的基礎設施與公共服務資金投入，以完成美麗鄉(xiāng)村整體形象的初步提升，建立慢村開發(fā)建設的基礎。

4.村民以鄉(xiāng)村合作社形式進行經(jīng)營管理活動

農(nóng)民在自愿互利的基礎上，組建鄉(xiāng)村合作社從事鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)的運營管理。合作社成員在合作社的管理監(jiān)督下參與經(jīng)營性活動，如家庭旅館、農(nóng)家樂、商鋪等，或作為產(chǎn)業(yè)工人服務于景區(qū)及度假區(qū)。合作社成員以農(nóng)田及宅基地入股，以此來分享鄉(xiāng)村開發(fā)所帶來的各項收益。合作社在其中主要有五大職能：一是維護社會穩(wěn)定，合作社通過制度化地管理監(jiān)督維護鄉(xiāng)村旅游市場秩序，構建和諧鄉(xiāng)村旅游社區(qū);二是有序組織經(jīng)營活動，合作社開展的組織化建設和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，有利于鄉(xiāng)村旅游發(fā)展;三是治理運營環(huán)境，合作社持續(xù)推進鄉(xiāng)村旅游品牌化建設，營造規(guī)范化運營環(huán)境;四是協(xié)調(diào)相關工作，合作社對鄉(xiāng)村提升、拆遷、安置工作進行協(xié)調(diào)與管理;五是激發(fā)活性，合作社通過股權集體持有，共生分紅等方式提高農(nóng)民收入，激發(fā)農(nóng)民參與鄉(xiāng)村旅游建設的積極性和能力。

(二)慢村的發(fā)展架構

慢村是鄉(xiāng)村發(fā)展的著力點，在慢村帶動下，鄉(xiāng)村將實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、文化的全面復興，成為新時期下可持續(xù)的鄉(xiāng)村發(fā)展結構。

1.三產(chǎn)聯(lián)動，形成鄉(xiāng)村發(fā)展基礎

產(chǎn)業(yè)是鄉(xiāng)村發(fā)展的基礎，而傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)難以提供鄉(xiāng)村發(fā)展的持續(xù)動力。在此背景下，慢村以外來消費為發(fā)展基礎，引入旅游等第三產(chǎn)業(yè)，以三產(chǎn)提升一產(chǎn)附加值，推動二產(chǎn)發(fā)展，形成三二一聯(lián)動的發(fā)展模式，從而為鄉(xiāng)村提供持續(xù)發(fā)展的動力與基礎。具體發(fā)展邏輯如下：

慢村通過美好鄉(xiāng)村生活方式的營造，將對流動性旅游人口及常住創(chuàng)業(yè)人口形成吸引，而這些人口聚集所產(chǎn)生的休閑度假、生活創(chuàng)業(yè)需求，將大大激發(fā)鄉(xiāng)村的民宿業(yè)、餐飲休閑業(yè)、健康服務業(yè)、酒店服務業(yè)、會議會展業(yè)、文旅產(chǎn)業(yè)、零售服務業(yè)、鄉(xiāng)村電子商務、親子教育業(yè)、演藝產(chǎn)業(yè)、交通業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在第三產(chǎn)業(yè)帶動下，將極大提高糧食蔬菜種植、肉禽養(yǎng)殖、水產(chǎn)養(yǎng)殖等第一產(chǎn)業(yè)的附加值，種養(yǎng)殖產(chǎn)品不僅能獲得農(nóng)業(yè)收益，還將獲得旅游帶來的商品價值提升，并且同時推動農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)與手工藝制作等第二產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，最終構成三二一聯(lián)動的產(chǎn)業(yè)發(fā)展結構。

圖4-2-3 慢村三產(chǎn)聯(lián)動的產(chǎn)業(yè)發(fā)展架構

2.多元收益，提高鄉(xiāng)村品質

慢村的開發(fā)使村民閑置的宅基地與農(nóng)地得到充分利用，村民獲得土地增值分紅收益、經(jīng)營分紅收益、股權收益、就業(yè)收益等綜合發(fā)展收益，這極大改善了村民的經(jīng)濟狀況，優(yōu)化了鄉(xiāng)村的經(jīng)濟結構。

村民資產(chǎn)收益示意圖

以經(jīng)濟條件改善為基礎，村民將更加注重文化生活，以及個人素質的提高，這將整體提高鄉(xiāng)村的精神文明水平，為鄉(xiāng)村文化發(fā)展提供肥沃土壤。

此外，在慢村的帶動下，鄉(xiāng)村基礎設施與服務設施建設將不斷完善，景觀環(huán)境、生活環(huán)境與文化環(huán)境將極大改善，從而徹底改變鄉(xiāng)村原有的老、破、小、窮的形象，使鄉(xiāng)村成為品質生活的新代表。

圖4-2-5 村集體資產(chǎn)收益示意圖

3.新村民下鄉(xiāng)，完成鄉(xiāng)村社會更新

鄉(xiāng)村的衰敗一是產(chǎn)業(yè)的衰敗，二是人口的流失。而慢村在導入新產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構基礎上，還將帶動城鎮(zhèn)人口、打工青年的回流，改變鄉(xiāng)村的人口結構。

慢村的發(fā)展，提供了職業(yè)農(nóng)民、農(nóng)產(chǎn)品銷售員、互聯(lián)網(wǎng)技術人員、農(nóng)產(chǎn)品包裝工人、手工藝品制作人、手作傳授師、文創(chuàng)個體戶、鄉(xiāng)村講解員、酒店服務員、民宿經(jīng)營者、美食烹調(diào)師、養(yǎng)生保健師等眾多的就業(yè)機會與職業(yè)形態(tài)，這將吸引在外打工的鄉(xiāng)村青壯年返鄉(xiāng)就業(yè)，而心懷鄉(xiāng)土的新知青、藝術家、創(chuàng)業(yè)者、跨界精英等將成為新鄉(xiāng)民，組建新社群，與原來的鄉(xiāng)村居民一起重塑鄉(xiāng)村的人口結構、文化結構與社會結構，使鄉(xiāng)村建立起以產(chǎn)業(yè)為基礎，人口回流為核心的新鄉(xiāng)村社會發(fā)展模式。

三、慢村的總體布局與產(chǎn)品設計

慢村既要滿足短居人口的休閑度假需要，更要滿足常住人口的休閑生活需要。因此，在產(chǎn)品設計層面，既要有特色的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品、居住產(chǎn)品，還要有滿足日常生活的超市、商店、餐飲、休閑等商業(yè)服務設施，幼兒園、衛(wèi)生站、圖書館等公共服務設施，以及滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要的創(chuàng)客空間、電商中心等企業(yè)服務設施。

從空間布局來看，集中了商業(yè)與特色鄉(xiāng)村業(yè)態(tài)的休閑娛樂區(qū)與常住人口的居住區(qū)相對獨立，中間通過科教文衛(wèi)等公共服務設施隔開，這樣既保證了常住人口居住環(huán)境的靜謐與隱私，也保證了休閑娛樂業(yè)態(tài)的聚集帶動效應。同時，村民共生安置的“慢村原舍”緊鄰新鄉(xiāng)民居住區(qū)，便于新舊鄉(xiāng)民的交流、文化的融合，以及社會的更新。

慢村總體布局示意圖

從服務功能上來看，每一個慢村都包含會員制產(chǎn)品、商業(yè)產(chǎn)品、公共服務配套產(chǎn)品、居住產(chǎn)品四類產(chǎn)品。

會員制產(chǎn)品以親子互動教育與鄉(xiāng)村體驗為主要產(chǎn)品構成，以會員或者門票的形式，只對符合條件的成員開放。其中，親子互動教育產(chǎn)品包括瘋狂農(nóng)夫(鄉(xiāng)村兒童樂園)、自然學堂(親子自然教育)、非遺學院(親子傳統(tǒng)教育);鄉(xiāng)村體驗產(chǎn)品包括慢村田園(有機餐飲農(nóng)場)、露營地(鄉(xiāng)村生態(tài)體驗)、慢村嘉年華(鄉(xiāng)村休閑娛樂)、慢村社戲(原鄉(xiāng)文化藝術)等。

商業(yè)產(chǎn)品具有開放特性，對所有來到慢村的人群開放，主要滿足旅游度假人群的吃、住、購、娛等需求。

公共服務配套產(chǎn)品主要為慢村的原住民與新鄉(xiāng)民提供基本的公共服務配套，以及為創(chuàng)客群體提供創(chuàng)業(yè)的基本場所與服務。

居住產(chǎn)品包括村民共生安置的“慢村原舍”、精英社群下鄉(xiāng)的“時間莊園”、創(chuàng)客定義鄉(xiāng)村的“我的院子”。三類居住產(chǎn)品各成獨立的聚落，共享慢村的公共服務空間，以居住區(qū)保持私密性，以公共空間加強融合，激發(fā)創(chuàng)造力。

四、慢村的投資與運營

慢村是在原有村莊結構上的建設與提升，因此，投資額不會像很多建設項目那樣，動輒幾十億，甚至上百億。經(jīng)測算，慢村的投資一般在4億左右。其中，基礎設施與慢村莊園一般由企業(yè)投資，投資額在2億左右。而產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品、公共服務配套產(chǎn)品、居住產(chǎn)品則根據(jù)產(chǎn)權、使用權、經(jīng)營權等的不同，由參與者共同投資，總投資額一般也保持在2億左右。

慢村的投資回報期一般在1.5年-3年，其主要的營收來自農(nóng)夫市集、鄉(xiāng)村有機餐飲、瘋狂農(nóng)夫、慢村社戲、鄉(xiāng)村精品店等能夠體現(xiàn)鄉(xiāng)村特色，具有稀缺性、鄉(xiāng)土性、生態(tài)性、體驗性的產(chǎn)品。