一是停車場市場現(xiàn)狀情況

　　1、供需矛盾突出停車位缺口大。

　　汽車保有量提升，停車位剛性需求大。2015年，我國汽車保有量1.72億輛，居全球第二位，保有量快速增長帶來停車位剛性需求。全國共有40個城市保有量超過100萬輛，其中北京、成都、深圳、上海、重慶、杭州、廣州、鄭州、蘇州、西安等11個城市超過200萬輛，北京市超過500萬輛。

　　汽車銷量快速增長，新增停車位需求。2015年我國汽車銷量達到2459萬輛，同比增長4.71%，新增停車位數(shù)量遠遠低于汽車銷量，長期來看，新增汽車將是停車位需求的長期驅(qū)動力。供需不匹配，停車位缺口大。從全國主要城市來看，截止2014年底，北京市停車位缺口超250萬個，深圳、上海、廣州等城市超過150萬個。

　　2、政策推動停車進入產(chǎn)業(yè)化，立體車庫迎來機遇。

　　2015年以來，我國停車產(chǎn)業(yè)政策密集發(fā)布，停車場建設(shè)首次寫入當年的政府工作報告，停車產(chǎn)業(yè)化時代來臨。從實際情況來看，通過城市停車空間的擴容滿足停車需求的增長是比較困難的。我國現(xiàn)行的車位、車庫配比標準是1988年由住建部、公安部制定的，據(jù)估算，目前住宅小區(qū)車位平均配比率在30%左右。

　　雖然近幾年已經(jīng)紛紛提高配建標準，但仍遠遠不能滿足停車的需求。同時，停車空間的分布和集中程度與城市土地級差收益的等級劃分情況是一致的，土地價值最高的地區(qū)也是停車需求最大的地區(qū)。立體車庫從空間入手，能夠有效節(jié)約土地資源，便于城市統(tǒng)一管理，是未來的發(fā)展趨勢.

　　二是停車場專項債券發(fā)行情況

　　自2015年4月《城市停車場專項債券發(fā)行指引》出臺以來，截止2016年8月30日，國內(nèi)共成功發(fā)行30余例停車場專項債券，發(fā)行總規(guī)模455.6億元。

　　截至2016年8月30日，廣東省成功發(fā)行專項債券數(shù)量最多，其次為期南湖南盛浙江盛重慶、貴州省與安徽剩截至2016年8月30日，城市停車場專項債券發(fā)行主體層級主要為地級市和梳(單列市)，在30只停車場專項債券中有15個屬于地級市平臺.

　　三是停車場專項債券政策分析

　　1、政策支持。

　　2015年3月，發(fā)改委印發(fā)《城市停車場建設(shè)專項債券發(fā)行指引》，要求相關(guān)手續(xù)齊備、償債措施完備基礎(chǔ)上，按加快和簡化審核類債券審核程序，放松了部分發(fā)行條件等。

　　2015年8月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于加強城市停車設(shè)施建設(shè)的指導意見》，以停車產(chǎn)業(yè)化為導向，在城市規(guī)劃、土地供應、金融服務、運營管理等方面加大改革力度，充分調(diào)動社會資本積極性，加快推進停車設(shè)施建設(shè)。加快推動投資主體發(fā)行停車場建設(shè)專項債券，完善停車收費制度，加強停車綜合治理等。

　　2015年12月，發(fā)改委、住建部、交通運輸部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步完善機動車停放服務收費政策的指導意見》，提出社會資本全額投資新建停車場設(shè)施服務收資標準由經(jīng)營者依法自主制定，創(chuàng)新政府與社會資本合作建設(shè)停車設(shè)施服務由政府出資方和社會投資者協(xié)議確定等。

　　2016年1月，發(fā)改委印發(fā)《加強城市停車場建設(shè)近期工作要點與任務分工》，提出支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配建停車場，引導停車產(chǎn)業(yè)化；積極探索停車場產(chǎn)權(quán)、專項經(jīng)營權(quán)、預期收益質(zhì)押擔保措施，支持企業(yè)通過發(fā)行企業(yè)債券、項目收益?zhèn)确绞饺谫Y；鼓勵政府綜合運用城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)專項資金，通過投資補助、基金注資、擔保補貼、貸款貼息等方式，引導商業(yè)銀行等市朝金融機構(gòu)對停車場建設(shè)提供支持；完善停車收費服務，建立停車基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，推動停車與互聯(lián)網(wǎng)融合發(fā)展等。

　　2016年3月，國家發(fā)改委辦公廳印發(fā)《關(guān)于2016年停車場建設(shè)工作要點的通知》，提出各省市要盡快梳理2016年停車場建設(shè)重點項目；對停車場建設(shè)項目發(fā)行專項債券予以積極支持等。

　　四是停車場專項債券操作流程

　　1、準備工作階段：確定發(fā)行方案，確定主承銷商及各中介機構(gòu)，召開協(xié)調(diào)會，確定總體計劃安排，向發(fā)行人提供盡職調(diào)查資料清單。

　　2、現(xiàn)場調(diào)查階段：各中介機構(gòu)進行現(xiàn)場訪談、資料收集、制作報告材料。

　　3、材料制作階段：各中介機構(gòu)完成報告初稿，包括不限于法律意見書、評級報告等，完成發(fā)行人批準文件，各中介機構(gòu)出具正式文件，券商完成全套材料，出具核查意見。

　　4、發(fā)行申報階段：將全套申報材料上報發(fā)行人所在地省發(fā)改委，省發(fā)改委出具發(fā)行城市停車場建設(shè)專項債券批復，并轉(zhuǎn)報國家發(fā)改委，國家發(fā)改委出具發(fā)行城市停車場建設(shè)專項債券批復，同意專項債券發(fā)行，專項債券具備發(fā)行條件。

　　5、發(fā)行階段：投行和發(fā)行人協(xié)商選擇合適的發(fā)行窗口進行定價與發(fā)行，并選擇債券交易場所擇機發(fā)行，發(fā)行成功，募集資金到位，投行收取債券承銷費用。

　　五是停車場專項債券案例分析

　　1、新建城市停車場項目

　　債券全稱：2016年重慶市合川城市建設(shè)投資(集團)有限公司城市停車場建設(shè)專項債券；

　　發(fā)行人全稱：重慶市合川城市建設(shè)投資(集團)有限公司；

　　發(fā)行總額：12億；

　　資金用途：9.3億元用于重慶合川區(qū)城市停車場項目。

　　重慶市合川區(qū)城市停車場建設(shè)項目計劃在城市內(nèi)新建31處停車場，項目總投資136,950萬元，建設(shè)內(nèi)容包括：新建地面停車嘗鋪設(shè)綜合管網(wǎng)，綠化等環(huán)境工程；新建地下停車庫以及配套停車管理系統(tǒng)和供配電等公用工程；根據(jù)停車場周邊需要，配建商業(yè)、服務用房，以及建筑配套給排水、電氣、消防、市政管網(wǎng)等配套設(shè)施安裝工程建設(shè)和運營期內(nèi)，項目可實現(xiàn)收入279,377萬元，總收益(扣除折舊與攤銷)149,817萬元，扣除所得稅后凈收益(不含補貼)127,342萬元，稅后項目投資回收期9.13年。

　　2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中新建配套停車場項目

　　債券全稱：2016年浙江甌海城市建設(shè)投資有限公司城市停車場建設(shè)專項債券；

　　發(fā)行人全稱：浙江甌海城市建設(shè)投資有限公司；

　　發(fā)行總額：17億元；

　　資金用途：全部用于溫州市甌海區(qū)相關(guān)停車場項目，共10個停車常

　　募投項目中獨立停車場為2個；安置房及商務樓配建停車場8個，主要為城中村改造商務樓工程、社區(qū)保障性安居工程、城中村改造安置房工程配套的停車常募投停車場項目建設(shè)主體為發(fā)行人全資子公司，預計本期債券存續(xù)期內(nèi)可形成2.67億元臨時停車費、停車位使用權(quán)出售收入20.37億元、物業(yè)租賃收入4.05億元、物業(yè)管理收入0.44億元，合計27.54億元。

　　3、收購已建成停車場項目

　　債券全稱：2016年懷化城市建設(shè)投資有限公司停車場建設(shè)專項債券；

　　發(fā)行人全稱：懷化城市建設(shè)投資有限公司；

　　發(fā)行總額：22.7億元；

　　資金用途：13.62億用于懷化市城市停車場建設(shè)工程。

　　募投項目包括56個停車場，其中新建49個，收購7個。新建停車徹包括建設(shè)配套商業(yè)建筑，如賓館、物流配送中心、汽車美容維修；收購停車場主要包括華天酒店地下停車嘗商業(yè)廣場地下停車場等，以TOT方式進行運營。經(jīng)懷化市政府、財政批準，項目完工后債券存續(xù)期內(nèi)5年，項目收益不足以覆蓋還本付息的部分提供財政補貼(不超過項目總收入50%)。

　　4、可續(xù)期專項債與項目收益專項債

　　債券全稱：2016年第一期廣州城市建設(shè)投資集團有限公司城市停車場建設(shè)專項債券；

　　發(fā)行人全稱：廣州市城市建設(shè)投資集團有限公司；

　　發(fā)行總額：25億元；

　　資金用途：15億元用于城市停車場建設(shè)項目；募投項目主要包括黃金圍、金沙洲、廣州國際金融城和珠江新城四大區(qū)域共11個地塊的地下停車場建設(shè)和商業(yè)配套建設(shè)，項目總投資456,509萬元，全部建成可提供車位426個。

　　項目收入來源為配套商鋪銷售收入和停車場租金收入，債券存續(xù)期內(nèi)收入450,583萬。其中，新建停車場項目建設(shè)內(nèi)容還包括建設(shè)配套商業(yè)建筑，如賓館、物流配送中心、汽車美容維修；若企業(yè)有汽車美容維修、物流配送中心等設(shè)施，發(fā)行停車場專項債時可將其納入募投項目范圍內(nèi)。保障性安居工程、城中村改造安置房工程中配套停車場可單獨發(fā)行。

　　停車場專項債券，目前已有許多類似發(fā)行案例。醫(yī)院、房地產(chǎn)開發(fā)、學校等配套建設(shè)的停車場項目也可單獨發(fā)行停車場專項債券。收購已有的停車場募集資金可用于收購酒店、商業(yè)廣嘗安置小區(qū)等配套已建成的停車場項目，以TOT方式運營與對手方達成收購意向，未簽署收購協(xié)議，正在進行收購協(xié)議的細節(jié)溝通時可申請發(fā)行專項債券，目前已有發(fā)行案例。

　　關(guān)于PPP業(yè)務模式，一是設(shè)立PPP發(fā)展基金，安信證券與國有施工企業(yè)共同設(shè)立PPP發(fā)展基金，該基金專向投資當?shù)貎?yōu)質(zhì)的PPP項目。該種模式下，投資項目的資金來源分為兩種：以安信證券自有資金獨立投資和安信證券自有資金加銀團資金共同投資。二是組建聯(lián)合投標體，安信證券與大型國有施工企業(yè)(主體評級AAA/AA+)組建聯(lián)合體，該聯(lián)合體作為投標人參與優(yōu)質(zhì)PPP項目招投標，聯(lián)合體中標后，安信證券作為資金方參與項目投資，聯(lián)合體伙伴作為施工方參與項目建設(shè)。

本文關(guān)鍵字：專 查看更多