商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃是綠維的強(qiáng)項(xiàng)之一，請(qǐng)問專家有沒有關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃模式的研究可以給大家分享一下？

我們總結(jié)出了商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃存在的三種模式：

商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃第一種就是我們逐步認(rèn)同的是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運(yùn)營包裝進(jìn)入資本市場，獲取良好的融資，這個(gè)金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；

第二次可能經(jīng)濟(jì)評(píng)估會(huì)是我們現(xiàn)在講的基金會(huì)、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價(jià)值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。

第三種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達(dá)，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實(shí)大連萬達(dá)嘗到很多的甜頭，那一層銷售價(jià)格通常是市場價(jià)的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個(gè)作用我信它為“拖”，這個(gè)“拖”實(shí)際上當(dāng)?shù)暮?，為了沃爾瑪價(jià)值的提升，它是主力店，或者是遠(yuǎn)期的回報(bào)起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。

第一類我們把它稱之為“沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)所謂大腕“萬科”模式，這種模式在不同的城市郊區(qū)，進(jìn)行大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標(biāo)客戶極其準(zhǔn)確，基本上是圍著城市的白領(lǐng)階層和一些中青年購物打造的，體制上也采取一個(gè)強(qiáng)制控制，并且有計(jì)劃的在郊區(qū)進(jìn)行開發(fā)。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業(yè)，走的也是這個(gè)模式，這是第一類。

商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃第二類我們叫做百貨公司模式，談到百貨公司模式，目前在國內(nèi)游代表性的就是華潤置地，即在同一個(gè)地域各種產(chǎn)品同時(shí)做，產(chǎn)品也多樣化，就像一個(gè)百貨公司的高中低檔產(chǎn)品，什么都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個(gè)盤子里都體現(xiàn)出來，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過去有一個(gè)城建系統(tǒng)，每個(gè)城市都有城建系統(tǒng)，城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過來開發(fā)公司，包括很多大型的開發(fā)公司都在走這種模式，這是第二類。

商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃第三類我們叫做是精品店的模式。這類模式像萬通一直在拼命的推行這個(gè)“美國模式”，它這種主要干什么呢？主要在少數(shù)高端的市場進(jìn)行精品店的經(jīng)營，就像我們一樣，我賣的勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是我的總營業(yè)額和利潤是最高的，所以是走高端路線。

如果你想要了解的更多的有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的知識(shí)的話，可以參考我們?cè)宏P(guān)于城郊旅游房地產(chǎn)方面的專門研究報(bào)告：

1.《旅游小鎮(zhèn)——近期旅游房地產(chǎn)的主流方向》

2.《旅游城市經(jīng)營與旅游房地產(chǎn)開發(fā)》

3.《休閑步行街區(qū)專題》

以上的一系列都是我們所做的有關(guān)房地產(chǎn)的相關(guān)的研究，在這里只是拋磚引玉，希望得到更多的有識(shí)之士的賜教！