策劃思路

二、 策劃思路

    （一）難點解讀

    遼寧省溫泉較多，分布廣泛，主要集中分布在沈大沿線。以療養(yǎng)和醫(yī)療為主要賣點的湯崗子溫泉，同在營口已有一定知名度的熊岳溫泉，以及資源同質(zhì)的龍門溫泉和銘湖國際溫泉等，都使本項目的開發(fā)面臨著相當(dāng)激烈的競爭。

    作為一個新開發(fā)的溫泉項目，如何跳出傳統(tǒng)溫泉市場的行業(yè)壁壘，正確選擇符合項目自身的開發(fā)模式，在高強度競爭的紅海領(lǐng)域塑造自己的獨特性和優(yōu)勢，搶占市場份額，形成與競爭者的產(chǎn)品差異，是項目亟需解決的核心難題。

    此外，本項目處于丘陵山地上，如何充分利用復(fù)雜地形，打造溫泉景觀的層次性，也給項目的開發(fā)和建造帶來了不小的挑戰(zhàn)。

項目地地形

（二）解決思路

    自2008年接觸這個項目，我們首先對項目當(dāng)?shù)氐臏厝燃偈袌觥⑦\動市場、地產(chǎn)市場及本項目的核心資源等進(jìn)行了深入的調(diào)查與分析。我們發(fā)現(xiàn)，雖然項目地溫泉旅游區(qū)開發(fā)數(shù)量比較多，但普遍存在著建筑規(guī)模小、檔次低、產(chǎn)品單一、同質(zhì)化嚴(yán)重、接待能力和消費能力低的現(xiàn)象。經(jīng)過院內(nèi)頭腦風(fēng)暴，項目組與甲方的多次溝通，我們提出了一些針對性解決方案：

    1、以溫泉與高爾夫為項目的核心和引擎

    項目地規(guī)模之大，使其在溫泉界已經(jīng)屬于超級震撼的大手筆開發(fā)。面對激烈的區(qū)域競爭及溫泉綜合化升級發(fā)展趨勢，我們跳出“就溫泉做溫泉”的局限，瞄準(zhǔn)當(dāng)?shù)厥袌隹杖?，利用“溫?X”的開發(fā)模式，打“溫泉小鎮(zhèn)”的綜合概念，將思拉堡打造成為一個包含觀光游憩、養(yǎng)生休閑、運動娛樂、商務(wù)會議和度假地產(chǎn)五類旅游產(chǎn)品的項目。并聯(lián)動開發(fā)農(nóng)業(yè)、休閑運動產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)等，在各種產(chǎn)業(yè)相輔相成，互為一體時，通過度假地產(chǎn)產(chǎn)品有力補充度假小鎮(zhèn)的功能，將其作為項目的前期贏利點。進(jìn)而，以溫泉為吸引核，以高爾夫為引擎，積聚人氣，以地產(chǎn)為盈利核，實現(xiàn)長線回報。

    2、以景區(qū)化打造理念提升景區(qū)景觀

    作為一個超級“溫泉小鎮(zhèn)”，必須有與之相配套的景區(qū)環(huán)境和游線，為旅游者創(chuàng)造更好的溫泉旅游體驗。項目地?fù)碛袃?yōu)越的空間位置和交通區(qū)位，豐富的資源條件和山體景觀環(huán)境，我們引入景區(qū)化打造理念，按照4A甚至5A級景區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)來完善整個溫泉小鎮(zhèn)的各項建設(shè)和服務(wù)，提升項目的整體品質(zhì)。

    3、以地中海風(fēng)格打造差異化旅游吸引力

    本項目地距離海邊僅有10分鐘的駕車路程，且在《營口市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》中，被定位為“西部濱海溫泉旅游區(qū)”。我們結(jié)合地域資源及客群對休閑度假產(chǎn)品的需求、態(tài)度等因素，將本項目的整體風(fēng)格定義為具有浪漫風(fēng)情的地中海風(fēng)格，從而打造差異化旅游吸引力。

    （三）項目定位

    經(jīng)過反復(fù)推敲論證，根據(jù)項目本身的溫泉、山體、植被等資源優(yōu)勢，結(jié)合項目實際情況，我們最終確定了“山海一泉?度假小鎮(zhèn)”的項目主題定位。
山海一泉：遼寧溫泉不少，但缺少能代表區(qū)域溫泉開發(fā)水平的項目；山海一泉以獨特的產(chǎn)品形式伴隨中高端度假市場的發(fā)展而出現(xiàn)。

    度假小鎮(zhèn)：從主導(dǎo)功能上對思拉堡這樣一個度假與地產(chǎn)相結(jié)合的區(qū)域性綜合型度假目的地進(jìn)行了定位。

總平圖

（四）產(chǎn)品體系

    根據(jù)資源及市場研究，我們以打造集溫泉休閑、商務(wù)會議、運動娛樂、度假地產(chǎn)等為一體的多功能休閑度假區(qū)為目標(biāo)，形成了以溫泉資源為核心的四類創(chuàng)新旅游產(chǎn)品。

    1）養(yǎng)生休閑類――以溫泉為核心――心靈回歸

    溫泉休閑產(chǎn)品是整個項目的開發(fā)引擎，先期開發(fā)，迅速引爆市場，聚集人氣。以溫泉休閑為核心，擴展到包括森林觀光休閑、郊野運動休閑、商業(yè)休閑等在內(nèi)的常規(guī)旅游休閑度假功能，是本度假區(qū)的基礎(chǔ)功能，是擴展市場、增加人流量、提升區(qū)域價值的重要途徑。

    2）商務(wù)會議類――以會議為特色――商務(wù)需求

    根據(jù)市場需要，依托項目優(yōu)越的地理、交通、政經(jīng)區(qū)位，打造規(guī)模較大的、綜合性、現(xiàn)代化溫泉會議中心，包括大中小各類型多功能會議廳（室）。配合度假區(qū)優(yōu)美的生態(tài)自然環(huán)境和完善的休閑、度假運動產(chǎn)品，開發(fā)獨具特色的休閑會議產(chǎn)品。

    3）運動娛樂類――以運動為配套――健康生活

    本項目以溫泉為核心，以高爾夫為補充，開發(fā)突出游樂性、參與性、趣味性的主題旅游產(chǎn)品，有助于填補區(qū)域休閑、游樂項目相對匱乏的空白，同時結(jié)合其優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，形成集游樂、休閑、度假于一體的景區(qū)，將具備較強的市場吸引力和號召力。而且高爾夫休閑項目既提升了居住區(qū)的居住環(huán)境，又作為功能配套，豐富了游客和住戶的居住體驗，提升了度假區(qū)品質(zhì)，吸引高端消費市場。

    4）度假地產(chǎn)類――以地產(chǎn)為支撐――人居需求
在度假游客中有一定比例的常住客人，具有較強的住宅需求，同時，為了滿足近區(qū)域消費者第二居所的需求，依托溫泉休閑度假、會議接待，構(gòu)建中高檔生態(tài)生活社區(qū)，打造溫泉休閑生活方式。

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