近年來，我國各省份豪華酒店呈現(xiàn)投資過剩的趨勢，據(jù)相關資料顯示，當前內地擁有1.6萬多家星級飯店，其中四星級及五星級酒店比例由10年前的7.7%升至去年底17.5%。2013年伊始，部分城市四、五星級酒店便傳來了開業(yè)的消息。早前，希爾頓酒店集團就曾宣布，到2015年將在華建設逾百家酒店。有業(yè)內人士預計，2013年至2015年將迎來新一輪的酒店“開業(yè)年”。

思

眾所周知，酒店的經(jīng)營最大的優(yōu)勢是地理位置。如今全國四、五星級豪華酒店已超過2800家，并且大量聚集在北京、上海、廣州、三亞等一線城市。雖然如此，高星級酒店仍前赴后繼的涌現(xiàn)出來。對此，我們不得不面對這樣一個現(xiàn)實：高端飯店業(yè)競爭壓力逐漸變大，一線城市酒店投資趨于飽和，讓投資者可供選擇的優(yōu)勢位置將會越來越少，投資商們還能否放聲高唱凱歌，新增酒店又將布局在哪里呢?酒店又要如何“鳳立鶴群”?銀行頻頻放貸，資金風險堪憂?一座座拔地而起的酒店正在慢慢將城市圍起，后十八大時代中國飯店業(yè)的“美麗中國”之路，似乎已經(jīng)遇上了“圍城”的困境。

辯 酒店“圈地”轉戰(zhàn)二三線城市

首先，一線城市市場飽和，競爭加劇、成本上升。隨著二三線城市的增長前景看好，且土地價格和開發(fā)成本繼續(xù)保持吸引力，所以一些投資商寧愿向二三線城市擴張，也不愿在一線城市繼續(xù)爭寵。其次，國內部分二三線城市的飯店業(yè)市場本身也逐漸成熟，已具備投資商圈地的條件，尤其是自然或人文資源型城市及度假型城市，或將成為新的投資熱點。

高星級酒店過剩只是階段性景象，飯店業(yè)投資仍大有出路。所以，轉戰(zhàn)二三線城市也是取得新的發(fā)展空間的方法之一。這些地區(qū)的高品質酒店都相對匱乏，四、五星級酒店的投資落戶，正好填補了其空白，不但能有效提升政務、商務、旅游接待能力，而且對提高整個地區(qū)品位、完善城市功能、展示城市形象、帶動經(jīng)濟繁榮等都具有不可估量的影響。部分城市四、五星級酒店的“零”突破，預示著該地區(qū)配套服務設施得到進一步完善，市場競爭能力進一步增強，也標志著該地區(qū)旅游經(jīng)濟發(fā)展的腳步正在加速。

歷經(jīng)金融危機，中國飯店業(yè)發(fā)展的步伐并未滯足，甚至曾交出增長超越30%的成績單，國內外的投資者對中國飯店業(yè)前景依然十分看好。未來二三線城市飯店業(yè)發(fā)展存在著巨大的生機和活力，越來越多的酒店投資商抱著“掘金”的想法對二三線城市的市場進行爭奪，這必然引來二三線城市飯店業(yè)的另一場整合潮。

經(jīng)濟型酒店“飽和”

相較于一線城市高星級酒店呈現(xiàn)逐步“飽和”的現(xiàn)象，經(jīng)濟型酒店在一線城市的生存狀態(tài)似乎要更加艱巨。經(jīng)過過去幾年的迅猛發(fā)展，北京、上海、廣州、深圳相對密集飽和的經(jīng)濟型酒店生態(tài)，如家、7天、華住(由“漢庭”更名)、錦江之星等經(jīng)濟型酒店的迅速擴張源于巨大的業(yè)務潛力。此前品牌經(jīng)濟型酒店不只是擴張速度驚人，從2011年開始，在保持快速增長的同時，同樣進入了高贏利期。

經(jīng)濟型酒店的一個顯著特征是規(guī)?；瘡椭坪蛿U張，只有快速的規(guī)模化才能夠進一步降低成本獲得規(guī)模效益。由此，市場快速擴容的同時，帶來的是經(jīng)濟型酒店出現(xiàn)相對飽和、競爭激烈的格局。相對2012年以前，在過去的一年中經(jīng)濟型酒店在一線城市的盈虧勉強持平，很多分店正常營業(yè)時間的空房率比較高，有的甚至高達50%-60%，如果算上管理成本和人力資源成本，事實上營業(yè)收益并不高。

由此可見，目前一線城市相對于二三線城市，是處于相對飽和的狀態(tài)。眾多經(jīng)濟型酒店品牌已經(jīng)向二三線城市發(fā)展，這也是目前的一個大趨勢。但部分業(yè)內人士認為經(jīng)濟型酒店的發(fā)展還“在路上”，遠沒到飽和的階段。主要原因之一是，整個經(jīng)濟型酒店行業(yè)在全國住宿業(yè)中的占比還很小。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年中國星級酒店實現(xiàn)營收2314.82億元，市場營收規(guī)模為260億元，約為星級酒店營收的11%，數(shù)量僅占全國住宿業(yè)總數(shù)的15.11%。歐美的經(jīng)濟型酒店占比約為70%，相比之下中國經(jīng)濟型酒店的發(fā)展空間還非常大。7天方面也曾表示，目前經(jīng)濟型酒店市場空間仍然很大，幾大品牌仍然可以繼續(xù)將市場做大。經(jīng)濟型酒店繼續(xù)發(fā)展的空間，除了人們出行需求的日益增長，更多的是與傳統(tǒng)住宿業(yè)的競爭。經(jīng)濟型酒店需要將習慣于住在傳統(tǒng)酒店的出行者，變成自己的客戶、會員，這也是幾大巨頭正在努力爭取的。

行 酒店式公寓異軍突起

作為近年來興起的“酒店+地產(chǎn)”發(fā)展模式之一，很多酒店集團紛紛進入酒店式公寓領域，酒店式公寓運營商也不斷地在中國開疆擴土。近年來有哪些投資因素對酒店式公寓的拓展有所影響?酒店式公寓的品牌商在選擇項目時主要考慮哪些因素?

從現(xiàn)在情況來看，在中國主要城市如北京、上海、廣州等，大約有25萬個酒店房間，而酒店式公寓的數(shù)量與酒店相比就少很多，北京大約在3000到4000間房，從量來比較，酒店式公寓確的確有很大發(fā)展空間。總的來講從量來看，需要多少酒店式公寓投入到市場才可能達到飽和的情況，離此數(shù)字水平還有很大的距離。

如今在飯店業(yè)最流行的一句話就是轉型。在香港，很多的上市開發(fā)商都盡量把幾個項目轉型，就是飽和開發(fā)商自己的現(xiàn)金流。轉型是現(xiàn)在很多地產(chǎn)開發(fā)商費盡心思想要實現(xiàn)的，從2012年開始，不少開發(fā)商就已經(jīng)想把他們手中其中一部分的房地產(chǎn)項目轉成持有項目。由此可見，中國房地產(chǎn)走勢很大地影響酒店式公寓的運營者，在房地產(chǎn)走低谷的時候，開發(fā)商賣的交易量不多，只有長期持有的業(yè)務才有穩(wěn)定性。

從開發(fā)商的角度來分析，開發(fā)商會精打細算項目的投資回報率。酒店的產(chǎn)權與酒店式公寓無法相比，酒店式公寓的投資相對來說較靈活，可經(jīng)營也可出售，所以現(xiàn)在很多的開發(fā)商都在考慮投入酒店式公寓項目;此外，如何選擇投資項目對開發(fā)商相當重要，通常不會單獨投資酒店式公寓，可以規(guī)劃在住宅或綜合體項目中，也就是說，所選酒店式公寓品牌的檔次要與物業(yè)相匹配;再次，選擇前要參照市場的品牌布局，如果市場上已有的某一個品牌，開發(fā)商大致上會選擇其他品牌;最后是品牌文化的匹配，就是開發(fā)商自身的企業(yè)文化與品牌管理公司的文化是否相同，這幾年在中國有很多的酒店管理公司簽約沒多久就解約了，可能雙方的文化不匹配，對方所需沒有達到一致的認同。

大型旅游綜合體趨勢凸顯

隨著旅游的持續(xù)發(fā)展，休閑度假旅游將逐漸進入民眾的生活，度假型酒店適應了目前中國旅游業(yè)由觀光型向休閑度假型轉變這樣一個大的發(fā)展趨勢。旅游綜合體對于城市來說，能提升城市形象，能促進城市經(jīng)濟大發(fā)展，對房地產(chǎn)商來說，一方面有助于企業(yè)深入?yún)⑴c到城市發(fā)展建設當中，還有助于提升住宅等銷售物業(yè)的附加值。同時，如果放進上市公司資本化，酒店構成很大的資產(chǎn)值，資本市場尤為看重企業(yè)對自有型物業(yè)的持有水平與運營能力。

僅對地產(chǎn)開發(fā)的角度而言，旅游綜合體為大地產(chǎn)開發(fā)特別是旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)提供了一種創(chuàng)新的模式;按照“旅游綜合體”的特色模式進行旅游休閑導向的土地綜合開發(fā)，實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)與綜合旅游休閑發(fā)展的完美融合，為旅游休閑地產(chǎn)的創(chuàng)新開發(fā)帶來了巨大的空間，東部華僑城正是一個最為成功的典型。

由于是一個復雜的綜合旅游發(fā)展模式，旅游綜合體對于運營的要求極高，因此需要專業(yè)化、落地化的高水平智力支持：第一，具備多專業(yè)配合的團隊構架――透析泛旅游產(chǎn)業(yè)的團隊大構架，特別是旅游產(chǎn)品、度假酒店、休閑地產(chǎn)、投資運營和土地綜合開發(fā)的專業(yè)人才。第二，具備全程化咨詢的服務能力――即要具備從創(chuàng)意策劃到落地運營的綜合能力，因為一個成功的旅游綜合體開發(fā)方案，必須有靈魂、有骨架、有血肉、能成長，缺一不可。而“策劃找靈魂、規(guī)劃搭骨架、設計長血肉、運營促成長”各有不同，因而能夠落地的規(guī)劃設計機構必須是策劃、規(guī)劃、設計、運營咨詢一體化的構架。

真正的旅游綜合體，對旅游綜合運營的要求非常高，要體現(xiàn)全局性、長期性、品質性，在實際的操作中，應該有兩種這樣的選擇：其一，是獨立開發(fā)，獨立運營的模式。在全國，能夠這樣做的企業(yè)并不多，主要是大型旅游集團或已經(jīng)轉型旅游領域多年的大型地產(chǎn)集團，如華僑城、港中旅、國旅、龍城控股、方特、卓達等。 其二，是統(tǒng)籌開發(fā)，合作運營的模式。這里面就會形成一個新的運營主體――旅游綜合體運營商，類似于城市運營商、區(qū)域運營商，主導地塊的規(guī)劃與開發(fā)，并且是一個招商平臺、融資平臺、營銷平臺，做一級半開發(fā)，除了開發(fā)并獨立運營自身比較擅長的項目外，綜合體內的其他項目則通過戰(zhàn)略合作的方式來落實具體運營，如酒店、商業(yè)街、娛樂項目等等。

故而，一個旅游綜合體既要有自己的一個專業(yè)的主體運營公司，同時要根據(jù)不同的功能部分引進最為專業(yè)的合作伙伴，共同來管理運營項目，才能夠為目標客群提供周到的綜合服務。從現(xiàn)如今國內旅游綜合體的發(fā)展態(tài)勢看來，未來旅游綜合體將成為“酒店+地產(chǎn)”發(fā)展模式的主要趨勢之一。

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