市場分析和投資分析

四、旅游項目市場化的關(guān)鍵是市場分析和投資分析的專業(yè)化

在現(xiàn)實的項目規(guī)劃、策劃中，市場分析和投資分析這兩點是一些規(guī)劃和策劃的兩塊短板，問題頗多，具體表現(xiàn)為：

市場分析針對性不強，只是一般性結(jié)論，數(shù)據(jù)結(jié)論放之四海皆準(zhǔn)，但對本項目決策意義不大；

市場分析支持?jǐn)?shù)據(jù)來源不詳，不是來自市場調(diào)查或者政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)；

市場預(yù)測隨意性強，缺乏相關(guān)依據(jù)；

投資分析簡單隨意，甚至沒有相關(guān)的財務(wù)分析報表予以支持；

沒有專業(yè)的咨詢工程師把關(guān)，財務(wù)分析漏洞頗多；

沒有專業(yè)完善的數(shù)據(jù)庫，致使估算指標(biāo)、概算定額、預(yù)算定額混用；

咨詢工程師只是對規(guī)劃、策劃的結(jié)果進(jìn)行測算分析，本身不能夠?qū)σ?guī)劃、策劃起指導(dǎo)、約束作用，咨詢工程師對項目只做“可行研究”，不做“不可行研究”等等。

很多市場分析和投資分析缺乏實事求是的態(tài)度和科學(xué)的方法，不能夠達(dá)到投資商的要求，這樣的規(guī)劃、策劃如何能夠支持投資商的決策，用這樣的規(guī)劃策劃來招商又談何容易。旅游項目市場化的問題關(guān)鍵是市場分析和投資分析專業(yè)化和職業(yè)化的問題。專業(yè)化解決的是專業(yè)能力問題，職業(yè)化解決的是執(zhí)業(yè)態(tài)度問題。

事實上，旅游項目市場分析和投資分析的專業(yè)化比其它行業(yè)要求更高，這是由旅游項目的特殊性決定的。旅游投資項目和其它類型項目相比，具有以下特點：

1.固定資產(chǎn)比例比較高。固定資產(chǎn)占總投資的90%以上，并且數(shù)額非常大。固定資產(chǎn)投資比例較高意味著一旦投資失敗，就會遭受非常大的損失。

2．專用性。旅游項目相關(guān)設(shè)施具有專用性，不能隨意轉(zhuǎn)為它用，投資一旦形成，退出門檻非常高，一旦經(jīng)營不善，就會給轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險帶來困難，無形中增加了投資風(fēng)險。

3.收入類別多。不同于一般的工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等項目，旅游項目收入類別較多，一般包括以下幾大類：一是一次性收入，包括旅游地產(chǎn)、商鋪、土地轉(zhuǎn)讓等收入，這點類似于房地產(chǎn)開發(fā)和一級土地開發(fā)。這部分利潤豐厚，但是投入巨大；二是穩(wěn)定收入，包括物業(yè)、設(shè)施租賃收入，因為租賃合同一般比較長，這部分收入在一定時間內(nèi)是穩(wěn)定的，當(dāng)然也不排除由于整個旅游項目經(jīng)營不善招致退租現(xiàn)象的發(fā)生；三是經(jīng)營性收入，包括住宿、餐飲、門票收入等，這部分收入直接和經(jīng)營狀況相關(guān)，將隨著市場的波動而波動。旅游投資項目收入結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，這將影響投資商的判斷。

4.市場依賴。市場需求具有多樣性，游客對旅游產(chǎn)品的需求具有非常多樣化的細(xì)分，這對產(chǎn)品提出了更高要求。特殊性需求要靠敏感的市場洞察力才能發(fā)現(xiàn)和把握，才能適時地推出適應(yīng)需求的產(chǎn)品。對市場把握不準(zhǔn)，就會失去產(chǎn)品消費的主體，從而產(chǎn)生投資風(fēng)險。

5.市場導(dǎo)向與產(chǎn)品導(dǎo)向共存。對于旅游項目市場分析不僅包括對現(xiàn)有市場的分析，還要包括對規(guī)劃產(chǎn)品未來潛在市場的分析，特別是對創(chuàng)新產(chǎn)品的未來市場的分析，這就更加大了市場預(yù)測的難度。

圖4：旅游項目投資決策流程圖

旅游項目不僅其本身具有特殊性，同時這個行業(yè)還是一個基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不是很完備的行業(yè)。同其它行業(yè)相比：缺乏相應(yīng)的估算指標(biāo)庫；統(tǒng)計數(shù)據(jù)不完善；缺乏專業(yè)健全的造價信息；缺乏規(guī)范的收入測算方法等。這些就需要專業(yè)的咨詢工程師付出更多的努力與艱辛，以實事求是的態(tài)度把分析做細(xì)，把市場分析結(jié)論做實。同時，行業(yè)主管部門應(yīng)該加強這方面工作的規(guī)范。

本文關(guān)鍵字：旅游開發(fā) 查看更多