習(xí)近平總書(shū)記在黨的十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)：“積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，構(gòu)建養(yǎng)老、孝老、敬老政策體系和社會(huì)環(huán)境，推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，加快老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”李克強(qiáng)總理也曾指出：“我們不能忘記那些為共和國(guó)建設(shè)付出努力、做出過(guò)貢獻(xiàn)的老工人，決不能讓他們年輕時(shí)流大汗，退休后再流淚 !” 　　

目前，中國(guó)60歲以上老人達(dá)2.3億，未來(lái)還有加速趨勢(shì)。養(yǎng)老30年已經(jīng)到來(lái)。而近年來(lái)中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)卻舉步維艱、發(fā)展緩慢，與老齡化時(shí)代的快速到來(lái)不相適應(yīng)。該采取何種新理念新思路新模式，才能讓辛苦一輩子的中國(guó)老人退休生活幸福如意？ 　　 　　

這不僅是一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題，更是一個(gè)重大社會(huì)問(wèn)題！ 　　 　　

一、中國(guó)養(yǎng)老的市場(chǎng)分析 　　 　　

一直以來(lái)，大眾都把退休以后的老年生活叫做養(yǎng)老（廣義養(yǎng)老）。當(dāng)下中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多由五六十年代的敬老院模式發(fā)展而來(lái)。既不像美國(guó)等西方發(fā)達(dá)國(guó)家相對(duì)完全的市場(chǎng)化，也不像北歐小國(guó)的基本福利型，與亞洲周邊國(guó)家相比也有一些差異，其自身特點(diǎn)比較突出。 　　 　　

老年銀發(fā)大潮滾滾而來(lái)，但養(yǎng)老市場(chǎng)尚未發(fā)育成熟。目前全國(guó)60歲及以上老年人口占總?cè)丝诘?6.1%；65歲及以上人口1.44億人，占總?cè)丝诘?0.5%，增速和數(shù)量均為全球第一；到2050年，60歲以上老人將達(dá)36.5%，高于美國(guó)等大部分發(fā)達(dá)國(guó)家。當(dāng)下20世紀(jì)50年代出生人口約為2億，年齡大都在60-70歲左右，已進(jìn)入老齡化。這部分人生在新中國(guó)，長(zhǎng)在紅旗下；經(jīng)歷過(guò)上山下鄉(xiāng)，沐浴過(guò)改革春風(fēng)。而眼下他們居家養(yǎng)老有困難，福利養(yǎng)老進(jìn)不去，手中有錢(qián)也找不到養(yǎng)老去處，愁眉不展，倍感困惑。 　　 　　

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)看似進(jìn)入瓶頸期，但真正拐點(diǎn)這兩年已初露端倪。在經(jīng)歷了第一代政策型養(yǎng)老院模式、第二代企業(yè)公寓型模式和第三代社區(qū)型模式后，企業(yè)投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)步履蹣跚、看似進(jìn)入發(fā)展瓶頸，但市場(chǎng)拐點(diǎn)其實(shí)這兩年已初露端倪，產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入黃金發(fā)展期。市場(chǎng)拐點(diǎn)是：50、60后知識(shí)老人成為新養(yǎng)老人群，他們觀念新、有實(shí)力、魄力大、敢消費(fèi)，將加快推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；政府拐點(diǎn)是：中國(guó)人口高度老齡化，以往的老齡事業(yè)已演化成巨大的老齡產(chǎn)業(yè)。民政救濟(jì)性養(yǎng)老容不下，社會(huì)普惠性養(yǎng)老量太少，民營(yíng)盈利性養(yǎng)老難以為繼，將成為牽動(dòng)中國(guó)上下的重大社會(huì)問(wèn)題，各級(jí)政府必定下大力加以解決。 　　 　　

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)確實(shí)很難，但廣闊前景倒逼思維理念與發(fā)展模式加快轉(zhuǎn)變。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是關(guān)系到億萬(wàn)群眾福祉的民生事業(yè)，也是具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ某?yáng)產(chǎn)業(yè)。來(lái)自全國(guó)老齡工作委員會(huì)的數(shù)據(jù)顯示：目前我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)消費(fèi)需求在3萬(wàn)億元以上，2050年左右將達(dá)到5萬(wàn)億元。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)涵蓋老年人衣食住行、生活照料、用品生產(chǎn)、醫(yī)療服務(wù)、文化健身娛樂(lè)等多個(gè)領(lǐng)域，涉及面廣、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，一個(gè)潛力極大、前景廣闊的新興產(chǎn)業(yè)正在加速形成。投資開(kāi)發(fā)企業(yè)如果思維理念不加快改變、思路模式不加速調(diào)整，將很快被蓬勃發(fā)展的中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)所淘汰、所拋棄。 　　 　

房地產(chǎn)公司跟風(fēng)投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但進(jìn)入行業(yè)之后發(fā)現(xiàn)賺錢(qián)很難。當(dāng)下養(yǎng)老投資開(kāi)發(fā)企業(yè)多由國(guó)營(yíng)或民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型而來(lái)，他們用房地產(chǎn)模式來(lái)經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，碰到的矛盾問(wèn)題多多。①養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)橫跨一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)、四產(chǎn)，是一個(gè)橫向產(chǎn)業(yè)鏈，鏈條做不完善盈利很難；②養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)以老年人為核心、以服務(wù)為中心的產(chǎn)業(yè)，老年人對(duì)產(chǎn)品價(jià)格、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)價(jià)格相當(dāng)敏感，賺他們的錢(qián)較難；③養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)單一產(chǎn)品及服務(wù)獲利能力有限，做大做強(qiáng)必須靠規(guī)模化和品牌化，小企業(yè)小投資賺不了錢(qián)；④養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)脫不開(kāi)社會(huì)責(zé)任，離不開(kāi)公益屬性，過(guò)于想賺錢(qián)反而難賺到錢(qián)。 　　 　　

二、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的改革思路 　　 　　

中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要由政府為主導(dǎo)的公辦及政府政策扶持、企業(yè)自負(fù)盈虧的民營(yíng)兩種形式。國(guó)內(nèi)民營(yíng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況表明：市場(chǎng)上超過(guò)60%左右的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)虧損，30%左右的持平，10%左右的微利。一方面是政府大力扶持，另一方面卻是企業(yè)撐不下去，原因到底在哪里？ 　　 　　

養(yǎng)老，養(yǎng)老！是一個(gè)“養(yǎng)”字制約了中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。“養(yǎng)”字的涵義有撫育、供給的意思，是一個(gè)略顯被動(dòng)、尊嚴(yán)度不高的詞匯。當(dāng)下社會(huì)提供的大都是迎合基本養(yǎng)老需求的產(chǎn)品，滿足富裕老人的產(chǎn)品幾乎是空白。而這部分老人需求的不僅是養(yǎng)老的房子，更多是溫馨舒適的服務(wù)及溫情關(guān)愛(ài)的精神供給。居家養(yǎng)老和住養(yǎng)老院，更多的是一種無(wú)奈的選擇；而城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也不能提供富裕老人所需的環(huán)境和住所；老年人喜歡的是離城市不遠(yuǎn)，能享受清新大自然和悠然慢生活的休閑環(huán)境。要在引領(lǐng)銀發(fā)產(chǎn)業(yè)這個(gè)巨大市場(chǎng)獲得成功，必須對(duì)養(yǎng)老觀念、發(fā)展模式進(jìn)行突破。綠維文旅享老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院何錫瑜團(tuán)隊(duì)首創(chuàng)的“享老”新理念，點(diǎn)亮了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化的指路明燈，把中國(guó)“養(yǎng)老事業(yè)”推向升級(jí)換代為“享老產(chǎn)業(yè)”的新時(shí)代。 　　 　　

綠維文旅享老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院何錫瑜團(tuán)隊(duì)將廣義養(yǎng)老細(xì)分為“享老”與一般養(yǎng)老（俠義養(yǎng)老）兩種消費(fèi)模式。之所以說(shuō)“享老”是新理念，是因?yàn)槠漉r明提出了：要“把被動(dòng)老年人生轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)享受老年生活”的新思維！老人們年輕時(shí)為國(guó)為家辛勤奉獻(xiàn)，退休后不應(yīng)被視為額外負(fù)擔(dān)，一群被社會(huì)、家庭被動(dòng)供養(yǎng)的群體！50至80歲區(qū)間內(nèi)，多數(shù)老人的財(cái)富、資源、智慧、自由度將達(dá)到另一個(gè)頂點(diǎn)，可謂是人生第二春。他們應(yīng)該得到社會(huì)尊重，應(yīng)該體面、尊嚴(yán)地生活，應(yīng)該享受最美“夕陽(yáng)紅”！ 　　 　

　“享老”的本質(zhì)是什么呢？她不僅應(yīng)體現(xiàn)在自由舒適的衣食住行，周到貼心的高端服務(wù)等，這是“享老”的題中應(yīng)有之義。“享老”的本質(zhì)意義在于，退休離職以后，老人們要自由灑脫、自主支配、自在享受生活的每一天，實(shí)現(xiàn)晚年人生之夢(mèng)，升華余生自我價(jià)值，達(dá)到老有所活、老有所享、老有所樂(lè)的新境界。 　　 　

　“享老”理念及“享老產(chǎn)業(yè)”的提出，指明了當(dāng)下中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向：既不能完全走北歐福利型（政府出錢(qián)、社會(huì)出力）、也不能完全走美國(guó)市場(chǎng)化（政府既不出錢(qián)，也不出力，只維持秩序、嚴(yán)格監(jiān)管）之路，而必須走福利型與市場(chǎng)化融和發(fā)展的混搭之路。作為一個(gè)民營(yíng)企業(yè)，要走這條混搭之路，需要打造兩個(gè)產(chǎn)品：一個(gè)是滿足富裕和小康階層的高端產(chǎn)品——“享老”產(chǎn)品；另一個(gè)是滿足溫飽和保障群體的產(chǎn)品——一般養(yǎng)老產(chǎn)品。兩者構(gòu)成一個(gè)整體，相輔相成，互為補(bǔ)充，缺一不可。 　　 　　

這條新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，實(shí)際上是一條“結(jié)”富濟(jì)貧之路。他顛覆了傳統(tǒng)養(yǎng)老思維，改革了原有發(fā)展模式，是一次養(yǎng)老“產(chǎn)業(yè)革命”?、俳o政府解了難題：政府沒(méi)錢(qián)做、難做好、事關(guān)維穩(wěn)的兜底難事由企業(yè)去做了；②給企業(yè)指了生路：既能享受政府養(yǎng)老系列政策優(yōu)惠、又能拿到以“享老”帶動(dòng)一般養(yǎng)老的實(shí)在盈利、還樹(shù)立了做公益善舉的良好形象；③給百姓送了實(shí)惠：在享受政府規(guī)定基礎(chǔ)養(yǎng)老補(bǔ)貼之外，企業(yè)再給予額外補(bǔ)貼，設(shè)備設(shè)施上層次，服務(wù)水平大提高；④給社會(huì)增了安定：子女不憂不愁、家庭其樂(lè)融融、社區(qū)矛盾化解。 　　 　

　發(fā)展“享老”產(chǎn)業(yè)，一舉四得！ 　　 　　

“結(jié)”富濟(jì)貧，不是劫富濟(jì)貧。所謂“結(jié)”富，即是“結(jié)”集一批中國(guó)先富起來(lái)的高收入老人，以他們?yōu)楹诵?，打造一批特點(diǎn)突出、形式多樣的高端“享老”服務(wù)平臺(tái)，提供供需對(duì)路的“享老”產(chǎn)品，為企業(yè)謀取利益；所謂濟(jì)貧，即是用“結(jié)”富之部分盈利，改善提升一般養(yǎng)老群體的基礎(chǔ)條件與服務(wù)水平，形成各取所養(yǎng)、以富濟(jì)貧、和諧共贏的良性產(chǎn)業(yè)循環(huán)。 　　 　　

據(jù)調(diào)查，北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)近6% 以上的中高收入老年群體，他們認(rèn)為：現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，無(wú)論從居住條件還是服務(wù)水平，都不能滿足他們的養(yǎng)老需求。在期望的入住方式中，希望購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%，打算租賃房屋使用權(quán)的占24%，希望購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%，打算采取其它形式的占9%。 　　 　　

這批可被企業(yè)“結(jié)”富的老人，思想普遍活躍，群體基數(shù)可觀，為中國(guó)“享老”產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)資源基礎(chǔ)，這也是我們?cè)O(shè)計(jì)“享老”產(chǎn)品及運(yùn)營(yíng)模式的市場(chǎng)依據(jù)！ 　　 　

三、“結(jié)”富濟(jì)貧的實(shí)際操作 　　 　　

投資企業(yè)要想在養(yǎng)老市場(chǎng)中盈利，就必須進(jìn)行突破：突破養(yǎng)老的觀念、突破養(yǎng)老的產(chǎn)品、突破養(yǎng)老的模式、突破養(yǎng)老的市場(chǎng)瓶頸、突破“養(yǎng)”字天花板制約！其核心是：走“結(jié)”富濟(jì)貧之路——賺有錢(qián)老人的錢(qián)，以“享老”帶動(dòng)一般養(yǎng)老！ 　　 　　在實(shí)操實(shí)作上應(yīng)把握以下幾點(diǎn)： 　　 　　

（一）抓準(zhǔn)市場(chǎng)需求。美國(guó)心理學(xué)家馬斯洛將人的需求分為5個(gè)層次：①生理需求，②安全需求，③社交需求，④尊重需求，⑤自我實(shí)現(xiàn)需求。老年人的真正需求是什么？解決生理需求、安全需求，是政府和社會(huì)責(zé)任，是社會(huì)基本功能。企業(yè)做“享老”產(chǎn)業(yè)，就必須瞄準(zhǔn)老年人第三、四、五層次需求，并按照這些需求去設(shè)計(jì)相應(yīng)的“享老”產(chǎn)品，才能獲得老年人的青睞、追捧、買(mǎi)單！ 　　 　　

“享老”群體的需求已經(jīng)超越溫飽階段，他們需要社交、關(guān)愛(ài)與歸屬感、尊重、自由、實(shí)現(xiàn)自我的理想。這樣的人群，需要的是充滿溫馨感和舒適感的居住環(huán)境，喜歡在詩(shī)情畫(huà)意中自由生活。 　　 　

　社交方面：他們需要與親人、朋友、同事、鄰居廣泛聯(lián)系，尋求友誼、慰藉與互助；害怕孤獨(dú)、寂寞、無(wú)聊，需要融入社團(tuán)中——因此需要社區(qū)式的生活。 　　 　　

尊重和實(shí)現(xiàn)自我方面：老有所為、所樂(lè)、所學(xué)、所居、所養(yǎng)、所醫(yī)——因此需要休閑、度假、康復(fù)、療養(yǎng)等配套齊全的高品質(zhì)居住環(huán)境。 　　 　　

因人施策，對(duì)癥下藥，看人下“菜碟”，企業(yè)方能有利可圖！ 　　 　　

（二）摸清“結(jié)”富對(duì)象：當(dāng)下中國(guó)老人大抵可分為4個(gè)層級(jí)：①富豪群體：中國(guó)改革開(kāi)放后富裕起來(lái)的第一批人，目前已經(jīng)進(jìn)入老齡階段。這些人有的已經(jīng)成為大企業(yè)主，他們及其父母擁有高端消費(fèi)能力。“享老”預(yù)期是：追求高端性、稀缺性，期望滿足年輕化、時(shí)尚化、頂級(jí)化、個(gè)性化、專(zhuān)屬化等需求。②小康群體。中小企業(yè)主及其父母、退休公務(wù)員、醫(yī)生、教師等，具有中高端消費(fèi)能力。“享老”預(yù)期是：追求生活品質(zhì)，期望滿足對(duì)生活方式和文化品位的升級(jí)需求。③溫飽群體。普通退休職員及工人，具有中端消費(fèi)能力。養(yǎng)老預(yù)期是：追求針對(duì)性生活保障服務(wù)，期望滿足解決一些生活難題和機(jī)能障礙等需求。④保障群體。低保弱勢(shì)老人，消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力低甚至無(wú)。養(yǎng)老預(yù)期是，期望滿足最基本生存需要。 　　 　　

①、②類(lèi)為“結(jié)”富對(duì)象，應(yīng)提供“享老”產(chǎn)品；③、④類(lèi)為濟(jì)貧對(duì)象，應(yīng)提供一般養(yǎng)老產(chǎn)品，讓他們各有所需、各得所養(yǎng)、各得其樂(lè)。 　　 　　

（三）推出差異性產(chǎn)品。差異性產(chǎn)品是指分別符合“享老”群體需求的“享老”產(chǎn)品，以及符合普通養(yǎng)老群體需求的一般養(yǎng)老產(chǎn)品。 　　 　　

1. “享老”產(chǎn)品：“享老”人群的高端需求對(duì)居住條件、住區(qū)環(huán)境、社會(huì)管理等方面提出了新的更高要求，不能照搬照抄已有的城市開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)模式去規(guī)劃設(shè)計(jì)他們的居住環(huán)境和居所。對(duì)于進(jìn)入富裕和小康階層的“享老”群體來(lái)說(shuō)，溫暖、關(guān)懷等精神因素及環(huán)境文化比房子更重要！因?yàn)樗麄儗儆?ldquo;五有人群”：有錢(qián)、有房、有車(chē)、有閑、有?。▉?a href=http://www.lwcj.com/tgzly/xczxzl/kyly/ target=_blank class=infotextkey>健康）！他們不缺房子！ 　　 　　

老年人喜歡距離城市不遠(yuǎn)、既有鄉(xiāng)村美景、田園風(fēng)光，生態(tài)環(huán)境、有機(jī)物產(chǎn)，又能盡情享受清新自然和慢生活休閑環(huán)境的地方：望得見(jiàn)山，看得見(jiàn)水，留得住鄉(xiāng)愁；鄰里能關(guān)愛(ài)，入可獨(dú)享清靜，出可組團(tuán)群行；勾得起記憶，懷得住舊情，恢復(fù)得健康，展得開(kāi)希望，這樣的社區(qū)，就是能滿足這個(gè)群體需求的“享老”烏托邦。企業(yè)應(yīng)按照“享老”群體的需求，盡力打造這樣的創(chuàng)新型田園度假社區(qū)（這方面已有先行先試者，如遵義“享老”城等）。當(dāng)下“享老”產(chǎn)品主要參考以下兩種形式： 　　 　　

（1）“享老城”模式：“享老城”是“享老”理念、“享老”模式乃至“享老”產(chǎn)業(yè)得以實(shí)化的載體；是有錢(qián)、有閑、有健康老年人群的高端消費(fèi)場(chǎng)所；是“享老”老年人群高端社交及再創(chuàng)財(cái)富的平臺(tái)?？稍诒本⑸虾?、廣州等一線城市，先行“享老城”規(guī)劃建設(shè)試點(diǎn)，取得成功經(jīng)驗(yàn)后，再在全國(guó)逐步推開(kāi)。 　　 　　

①建設(shè)規(guī)模：“享老城”一般建在城市的近遠(yuǎn)郊區(qū)，每個(gè)城市以4個(gè)左右較為適宜。每個(gè)“享老城”由4個(gè)板塊構(gòu)成：一個(gè)是城市商圈，包括商住樓、寫(xiě)字樓等，可大可小；二個(gè)是醫(yī)院、療養(yǎng)院、教育、娛樂(lè)等配套，為城市商圈內(nèi)人群提供各種生活服務(wù)；三個(gè)是“享老”小區(qū)；四個(gè)是一般養(yǎng)老小區(qū)。每個(gè)“享老城”以不超過(guò)2萬(wàn)人為宜，其中“享老”、一般養(yǎng)老群體各為1萬(wàn)人左右。 　　 　　

②享老城入住對(duì)象： I.“享老”族——銀行存款大于500萬(wàn)元人民幣的富裕人群；II.養(yǎng)老小區(qū)入住對(duì)象：一般養(yǎng)老族——符合當(dāng)?shù)厝胱○B(yǎng)老院基本條件的普通民眾。 　　 　　

③所需費(fèi)用：I.“享老”族用銀行存款500萬(wàn)元每月孳息約2萬(wàn)元左右，用于支付“享老”費(fèi)用；II.一般養(yǎng)老族——按照當(dāng)?shù)孛裾块T(mén)規(guī)定繳納相關(guān)養(yǎng)老費(fèi)用并享受企業(yè)“結(jié)”富濟(jì)貧補(bǔ)貼。 　　 　　

④其它要求：企業(yè)必須按照規(guī)劃承諾，落實(shí)“享老”群體的居所需求及各項(xiàng)服務(wù)條件；企業(yè)從為“享老”人群服務(wù)而獲取的利潤(rùn)中每月抽取“享老”費(fèi)用的10%（約2000元左右）補(bǔ)貼一般養(yǎng)老人群；“享老”族去世結(jié)束“享老”，現(xiàn)用存款由子女繼承或按老人遺囑依法處理。等等。二、三線城市參照以上模式探索推進(jìn)。 　　 　　

（2）“旅居享老”模式：“旅居享老”是一種生活方式，代表的是積極、樂(lè)觀、向上的生活態(tài)度，享受旅居度假，追逐陽(yáng)光與溫暖，四海為家，這是“享老”的追求，體現(xiàn)了老人“享老”能力的增強(qiáng)、養(yǎng)老觀念的更新和養(yǎng)老需求的多樣化。 　　 　　

“旅居享老”、“候鳥(niǎo)式享老”、“旅游景區(qū)度假式享老”、“城郊二居所享老”等，讓老人有“家”的歸宿感，“旅居享老”平臺(tái)提供設(shè)施及相應(yīng)的全包式外圍服務(wù)、產(chǎn)品供給、老人個(gè)性化需求，真正享受到“旅游+居家+度假+享老”的生活式度假。讓老人在安全、輕松、私密、整潔、舒適、和諧的環(huán)境下， 體驗(yàn)休閑度假、旅居交友等活動(dòng)的樂(lè)趣，從而心情愉悅，真正享受旅居帶來(lái)的快樂(lè)，提高老人晚年生活質(zhì)量。 　　 　

?、俳ㄔO(shè)規(guī)模：以成熟的特色小鎮(zhèn)、美麗鄉(xiāng)村、休閑公園、旅游景區(qū)、度假區(qū)等為基礎(chǔ)，建設(shè)景區(qū)享老居、特色小鎮(zhèn)享老居、美麗鄉(xiāng)村享老居等等，每個(gè)享老居點(diǎn)設(shè)置500到1000床位。一般由兩個(gè)社區(qū)構(gòu)成，I.“享老居”社區(qū)， 由“旅居享老”群體居?。ㄡ槍?duì)富裕享老人群）。 　　 　

　II.一般養(yǎng)老社區(qū)，由符合政府規(guī)定養(yǎng)老條件的一般養(yǎng)老群體居住（主要解決當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老人群），不一定建在休閑公園、旅游景區(qū)、度假區(qū)；兩個(gè)社區(qū)由同一個(gè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。 　　 　　

②入住對(duì)象：身體健康、有經(jīng)濟(jì)勢(shì)力、樂(lè)于旅居的老人都可以參加“旅居享老”。 　　 　

?、鬯栀M(fèi)用：I.“旅居享老”族——每月需支付約25000元左右“旅居享老”費(fèi)用； 　　 　

　II.一般養(yǎng)老族——按照當(dāng)?shù)孛裾块T(mén)規(guī)定繳納相關(guān)費(fèi)用，享受企業(yè)“結(jié)”富濟(jì)貧補(bǔ)貼。 　　 　

?、芷渌螅浩髽I(yè)必須按照規(guī)劃承諾，落實(shí)“旅居享老”群體的居所需求及各項(xiàng)服務(wù)條件；企業(yè)從為“旅居享老”族人群服務(wù)而獲取的利潤(rùn)中每月抽取“旅居享老”費(fèi)用的10%（約2500元左右）補(bǔ)貼一般養(yǎng)老人群。 　　 　　

2.養(yǎng)老產(chǎn)品：按照政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條件為普通養(yǎng)老群體提供一般養(yǎng)老產(chǎn)品。同時(shí)發(fā)揮“結(jié)”富濟(jì)貧——以“享老”帶動(dòng)一般養(yǎng)老的制度模式優(yōu)勢(shì)，拿出企業(yè)“享老”產(chǎn)品部分盈利貼補(bǔ)一般養(yǎng)老人群，讓那些低收入、求溫飽老人的養(yǎng)老生活得到充分改善。實(shí)現(xiàn)企業(yè)得盈利、“享老”得如意、一般養(yǎng)老得實(shí)惠的共贏目標(biāo)。 　　 　

　四、投資企業(yè)的盈利路徑 　　 　

　“享老”產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)形成因素異常復(fù)雜。上游由投資、金融、保險(xiǎn)拉動(dòng)，中游是實(shí)體建設(shè)，包括地產(chǎn)、服務(wù)、醫(yī)療等；下游是它的支撐性產(chǎn)業(yè)，老年用品、旅游、教育等。在這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上，任何一個(gè)鏈條做不完善，盈利就難以實(shí)現(xiàn)。 　　 　　（一）中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為什么不賺錢(qián)？據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)下國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多數(shù)不賺錢(qián)，原因究竟在哪里？①老年人不愿去。養(yǎng)兒防老根深蒂固，老了仍希望在家里安享晚年。住養(yǎng)老院一怕人笑話，二怕花錢(qián)，三是怕有人管。即使養(yǎng)老機(jī)構(gòu)再好，也不愿意去住。②收入增長(zhǎng)慢。中國(guó)各個(gè)階層收入水平極度不平衡，企業(yè)員工與行政事業(yè)單位人員收入差距大。國(guó)人處于未富先老階段，老年人的消費(fèi)能力偏低。③投資盲目。近幾年房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，用房地產(chǎn)的思維做養(yǎng)老，才發(fā)現(xiàn)吃這塊蛋糕不容易，養(yǎng)老靠服務(wù)，回收周期長(zhǎng)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完全是兩個(gè)玩法。④缺乏精準(zhǔn)定位。開(kāi)始興起的是高端養(yǎng)老，缺乏環(huán)境的精準(zhǔn)定位、購(gòu)買(mǎi)先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施的精準(zhǔn)定位，缺乏后期服務(wù)培訓(xùn)的精準(zhǔn)定位等等。⑤市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不公平。養(yǎng)老市場(chǎng)兩條線，一個(gè)是公辦，一個(gè)是民辦。公辦具有福利性質(zhì)，收費(fèi)相對(duì)較低。而民營(yíng)主要靠自己，價(jià)格高了沒(méi)人住，費(fèi)用收低了成本在漲，機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)困難，難以為繼。 　　 　　

（二）“結(jié)”富濟(jì)貧——以“享老”帶動(dòng)一般養(yǎng)老為什么肯定盈利？制度模式的優(yōu)勢(shì)是最大優(yōu)勢(shì)，并會(huì)由此衍生諸多的企業(yè)盈利點(diǎn)。 　　 　　

1.靠制度設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)盈利：當(dāng)下社會(huì)提供的養(yǎng)老產(chǎn)品，多針對(duì)的是溫飽和保障老人群體。一群被養(yǎng)起來(lái)的老人，他們的錢(qián)能去賺嗎？能掙的到嗎？無(wú)論投資什么產(chǎn)品，只要打上了“養(yǎng)老”印記，高端不起來(lái)，賣(mài)不上高價(jià)格，也不敢賣(mài)高價(jià)格。沒(méi)有高價(jià)格，就無(wú)法提供高端的服務(wù)！沒(méi)有高端的服務(wù)，就吸引不來(lái)高端客人。“結(jié)”富濟(jì)貧——賺有錢(qián)老人的錢(qián)、以“享老”帶動(dòng)一般養(yǎng)老，打的是“組合拳”：以“結(jié)”富“享老”模式，打造高端“享老”產(chǎn)品，確保企業(yè)較高回報(bào)率；以“濟(jì)貧”養(yǎng)老模式，拉動(dòng)一般養(yǎng)老服務(wù)水平提高。 　　 　　

“享老”產(chǎn)品盈利，生發(fā)企業(yè)后勁；一般養(yǎng)老水平改善，提升企業(yè)形象。這一制度設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，確保了企業(yè)盈利與社會(huì)公益的有機(jī)統(tǒng)一。 　　 　

2.靠項(xiàng)目精準(zhǔn)定位盈利：用傳統(tǒng)旅游項(xiàng)目規(guī)劃和房地產(chǎn)思維策劃“養(yǎng)老”項(xiàng)目必定失敗，而用“享老”思維定位，“享老”項(xiàng)目則會(huì)賺錢(qián)。比如，按照“享老”思維規(guī)劃的“享老城”，會(huì)合理規(guī)劃出“享老”與一般養(yǎng)老兩個(gè)區(qū)域，“享老”區(qū)用高端產(chǎn)品吸引富豪、小康等“享老”族；普通養(yǎng)老區(qū)用一般產(chǎn)品供給溫飽、保障養(yǎng)老族。“享老”產(chǎn)品檔次高、名聲大、具有市場(chǎng)號(hào)召力、影響力；一般養(yǎng)老產(chǎn)品實(shí)惠、對(duì)路、多數(shù)消費(fèi)得起，容易受歡迎。兩區(qū)共享的商業(yè)金融、教育娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生、服務(wù)中心等形成新的商務(wù)圈、經(jīng)濟(jì)圈，會(huì)衍生投資企業(yè)多個(gè)盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。 　　 　

3.靠商業(yè)模式創(chuàng)新盈利：一是在產(chǎn)品出售上盈利（賺產(chǎn)品銷(xiāo)售錢(qián)是“享老”產(chǎn)業(yè)最初級(jí)的盈利方式）。根據(jù)項(xiàng)目土地不同性質(zhì)，對(duì)“享老”群體，采取產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售、長(zhǎng)期使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出售會(huì)員卡、預(yù)交押金等形式；對(duì)溫飽、保障等一般養(yǎng)老群體，采取收取租金等形式，為企業(yè)快速回籠資金。二是在價(jià)值溢價(jià)上盈利，模式新穎的“享老”平臺(tái)能吸引購(gòu)物、旅游、娛樂(lè)、網(wǎng)絡(luò)、醫(yī)療等眾多機(jī)構(gòu)為有錢(qián)老人定向投資提供消費(fèi)平臺(tái)，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)多個(gè)持續(xù)財(cái)源；三是在上市融資上盈利。精準(zhǔn)項(xiàng)目定位必精準(zhǔn)吸引客流群，“享老”群體達(dá)到一定規(guī)模，會(huì)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，有了穩(wěn)定現(xiàn)金流就可以上市融資，帶來(lái)“享老”項(xiàng)目的巨大升值。 　　 　

4.靠資本運(yùn)營(yíng)變革盈利：資源——資本——資金——資產(chǎn)，是“享老”產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)賺錢(qián)的固定鏈條，它改變了依靠硬投資、形成死資產(chǎn)、盈利單一的傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)方式。具體思路是：投資企業(yè)先把存量土地轉(zhuǎn)變?yōu)榭煽刭Y源；經(jīng)過(guò)規(guī)劃建設(shè)轉(zhuǎn)化為儲(chǔ)藏資本的“享老”平臺(tái)；再將“享老”平臺(tái)與金融產(chǎn)品，如信托產(chǎn)品、基金產(chǎn)品、保險(xiǎn)產(chǎn)品等掛鉤，吸引金融資金規(guī)模進(jìn)入；在資金注入后將“享老”平臺(tái)持續(xù)做大做強(qiáng)，蛻變?yōu)榫蘖績(jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)。最終形成產(chǎn)業(yè)形象品牌，為企業(yè)創(chuàng)造海量財(cái)富。 　　 　　

5.靠延伸與增值服務(wù)盈利：國(guó)外養(yǎng)老企業(yè)，盈利主要來(lái)自服務(wù)。“結(jié)”富濟(jì)貧——賺有錢(qián)老人的錢(qián)、以“享老”帶動(dòng)一般養(yǎng)老，要在服務(wù)上做足做好文章，并作為企業(yè)最重要的盈利點(diǎn)之一。在延伸服務(wù)方面，老年產(chǎn)業(yè)鏈接社區(qū)物業(yè)、衛(wèi)生保健、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、家政服務(wù)、金融服務(wù)、教育培訓(xùn)、旅游度假等幾十個(gè)中下游產(chǎn)業(yè)，可以為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造10種以上的收益模式；老年銀行、資金托管、投資理財(cái)，增資擴(kuò)股等，可讓投資商獲得5至10倍的項(xiàng)目溢價(jià)。在增值服務(wù)方面，根據(jù)“享老”個(gè)體的消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣。為他們提供對(duì)口高端個(gè)性化服務(wù)，如旅游度假、海外旅行、住院陪同、高端體檢等，既提高了企業(yè)服務(wù)水平，也開(kāi)辟了廣闊的增值盈利空間。 　　 　　

6.靠政策紅利盈利：目前國(guó)家各級(jí)政府已開(kāi)始高度重視養(yǎng)老問(wèn)題，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了前所未有的政策扶持。主要包括：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一般性優(yōu)惠政策、金融優(yōu)惠政策、土地優(yōu)惠政策等眾多優(yōu)惠政策，這些系列政策優(yōu)惠，也將為投資開(kāi)發(fā)企業(yè)贏取一定的盈利空間。 　　 　　

當(dāng)前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)處在一個(gè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、快速發(fā)展的十字路口。本文在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，以各級(jí)黨委政府有關(guān)要求為依據(jù)，著眼切實(shí)解決市場(chǎng)存在矛盾問(wèn)題，從市場(chǎng)分析、思維理念、實(shí)際操作、盈利路徑等方面，對(duì)中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行了較為深入的歸納梳理，形成了一個(gè)觀點(diǎn)較為新穎、邏輯較為嚴(yán)密、比較貼近實(shí)際、能實(shí)操實(shí)作的可行性研究報(bào)告。為民營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了一份帶有指路航標(biāo)性質(zhì)的說(shuō)明書(shū)、路線圖，也為各級(jí)政府統(tǒng)籌謀劃社會(huì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，提供了一個(gè)能拓展思路、能具體指導(dǎo)、能操作管用的借鑒與參考。 　　 　　

“帶領(lǐng)人民創(chuàng)造美好生活，是我們黨始終不渝的奮斗目標(biāo)”……可以預(yù)見(jiàn)，在黨的十九大結(jié)束以后，為滿足人民日益增長(zhǎng)的美好生活、特別是全體中國(guó)老人美滿養(yǎng)老生活的需要，一個(gè)全社會(huì)大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的高潮必定很快到來(lái)?。▓?zhí)筆 王洪軍 ）

本文作者：何錫瑜 王洪軍 李振峰 張柯欣

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