沒(méi)有使用價(jià)值的物業(yè)是沒(méi)有前途的

2015-04-24 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽：

編者按：以不動(dòng)產(chǎn)為主體的投資模式一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一條主線，雖然目前房地產(chǎn)陷入了相對(duì)比較困難的狀況，但中國(guó)承受不了房地產(chǎn)崩盤的壓力。日前，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)、不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方向、旅游地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)分割及去化等熱點(diǎn)問(wèn)題，北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)、北京綠維創(chuàng)景旅游投資管理有限公司董事長(zhǎng)林峰接受《現(xiàn)代物業(yè)》記者成忻采訪，進(jìn)行了解讀。本文原載于《現(xiàn)代物業(yè)•新業(yè)主》2015年第4期/總第321期。

這些年以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)投資一直作為一種主要的增長(zhǎng)模式和升值手段。這種以地產(chǎn)為核心、以不動(dòng)產(chǎn)為主體的投資模式成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一條主線和重要的一個(gè)支撐。目前大的市場(chǎng)環(huán)境是，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以及不動(dòng)產(chǎn)在中國(guó)的建設(shè)價(jià)值體系中，在整個(gè)投資結(jié)構(gòu)中，以及在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的影響太大，所占比例太大。盡管從2014年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)陷入了相對(duì)比較困難的狀況，但是中國(guó)承受不了房地產(chǎn)崩盤的壓力和危機(jī)。

不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)

不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值在什么地方？不動(dòng)產(chǎn)可分為兩類：一類是公共型基礎(chǔ)設(shè)施，它的價(jià)值不直接體現(xiàn)為商用價(jià)值，沒(méi)有直接商業(yè)模式，也不能直接形成收益，而體現(xiàn)為對(duì)公眾的服務(wù)價(jià)值，是整個(gè)社會(huì)、城市和區(qū)域地區(qū)發(fā)展的一種支撐。另一類即由投資所形成的不動(dòng)產(chǎn)，它是商業(yè)化的，包括住宅商品房、商業(yè)物業(yè)、旅游型物業(yè)、休閑型物業(yè)、養(yǎng)生型物業(yè)、娛樂(lè)型物業(yè)、文化物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等，和不同的產(chǎn)業(yè)結(jié)合可以排出很多種匹配的物業(yè)形態(tài)，并都有其商業(yè)價(jià)值或商業(yè)內(nèi)容。這些商業(yè)的物業(yè)形態(tài)不僅需要物業(yè)管理，更需要物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)運(yùn)作。管理、經(jīng)營(yíng)、運(yùn)作結(jié)合在一起，構(gòu)成了對(duì)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)化過(guò)程。不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值正是在于通過(guò)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)它的使用價(jià)值。

商業(yè)物業(yè)用出租的方式收取租金實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值,或者作為“空間使用”發(fā)揮價(jià)值。例如居住使用的空間、旅行使用的空間、商業(yè)使用的商鋪空間、廠房使用的工業(yè)空間，以及生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)的作業(yè)空間等。這些物業(yè)空間的價(jià)值，通過(guò)使用效率來(lái)體現(xiàn)。我們當(dāng)前最大的問(wèn)題是不動(dòng)產(chǎn)過(guò)剩導(dǎo)致使用效率低下。大量投資形成的不動(dòng)產(chǎn)，由于重復(fù)建設(shè)使用效率低下，造成了庫(kù)存積壓，浪費(fèi)資源，讓大量的不動(dòng)產(chǎn)無(wú)法盤活，無(wú)法形成資源流動(dòng)、資金流動(dòng)、資產(chǎn)流動(dòng)。當(dāng)庫(kù)存到了一定的程度，市場(chǎng)價(jià)值大幅度降低，價(jià)格就大幅度下降，最后就有可能出現(xiàn)危機(jī)。

從大的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)建設(shè)只是有土地和建材是不夠的，一定需要公共設(shè)施的支撐以及產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的配套，無(wú)論是生活、商業(yè)、工廠產(chǎn)業(yè)鏈，還是生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)或者消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，都需要一種配套環(huán)境和結(jié)構(gòu)。由此構(gòu)成的更大的區(qū)域要素才能承載物業(yè)的價(jià)值和使用價(jià)值。

物業(yè)管理的最高形態(tài)

基于以上對(duì)“物業(yè)”的分析，如何產(chǎn)生最好的經(jīng)營(yíng)效果，需要建設(shè)物業(yè)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)者、區(qū)域整合的運(yùn)營(yíng)商，從簡(jiǎn)單的物業(yè)管理，到物業(yè)經(jīng)營(yíng)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，再到綜合型不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，再到區(qū)域一系列不動(dòng)產(chǎn)的整合運(yùn)營(yíng)。一個(gè)層次比一個(gè)層次更高更復(fù)雜，涉及更大的綜合結(jié)構(gòu)、多產(chǎn)業(yè)整合、區(qū)域因素等，包括產(chǎn)業(yè)因素、環(huán)境因素、生態(tài)因素、基礎(chǔ)設(shè)施配套因素、社會(huì)因素、人口因素，以及不同要素配置的復(fù)合因素。最高程度是什么？是城市運(yùn)營(yíng)。所以說(shuō)物業(yè)管理，絕對(duì)不僅僅是簡(jiǎn)單管理物業(yè)，物業(yè)管理的最高形態(tài)是城市運(yùn)營(yíng)。在物業(yè)管理到城市運(yùn)營(yíng)之間，實(shí)質(zhì)上是一種基于不動(dòng)產(chǎn)的唯一通路而聚集的整個(gè)管理模式和運(yùn)營(yíng)模式。當(dāng)出現(xiàn)了空城、鬼城的時(shí)候，不僅僅是物業(yè)空置，而是片區(qū)整體的空置化。這個(gè)問(wèn)題怎么解決？最重要的是如何從單一物業(yè)經(jīng)營(yíng)向綜合型的物業(yè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)化，最后向綜合型的區(qū)域運(yùn)營(yíng)、城市運(yùn)營(yíng)升級(jí)。

所以，用運(yùn)營(yíng)的理念來(lái)進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)，就成為了一種非常重要的指導(dǎo)性理念。所以我們不能是為了做物業(yè)而做物業(yè)，為了建不動(dòng)產(chǎn)而建不動(dòng)產(chǎn)。建成不動(dòng)產(chǎn)把它賣掉，這是傳統(tǒng)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，這種粗暴而簡(jiǎn)單的運(yùn)營(yíng)模式或思路，在今天已經(jīng)完全喪失了生存的基礎(chǔ)。原因也很簡(jiǎn)單：第一因?yàn)檫^(guò)量；第二，過(guò)量以后，以投資為目標(biāo)，以投資獲取升值為核心的一種購(gòu)買行為和市場(chǎng)行為，已經(jīng)喪失了它的基礎(chǔ)。

物業(yè)經(jīng)營(yíng)應(yīng)以城市運(yùn)營(yíng)為導(dǎo)向

物業(yè)投資的前提是什么？是使用價(jià)值。沒(méi)有使用價(jià)值的物業(yè)是沒(méi)有前途的，沒(méi)有好的運(yùn)作機(jī)構(gòu)和運(yùn)作機(jī)制的物業(yè)是不能夠有效生存的。從兩個(gè)方向看待這個(gè)問(wèn)題：第一個(gè)方向，就是之前提到的“基于物業(yè)來(lái)看待中國(guó)從單一的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城市運(yùn)營(yíng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)”；第二個(gè)方向中包含兩件事，一是未來(lái)新開(kāi)發(fā)物業(yè)，應(yīng)該用什么樣的理念？二是閑置的物業(yè)怎么去盤活？一個(gè)是增量，一個(gè)是存量。

先說(shuō)增量。對(duì)投資性的不動(dòng)產(chǎn)，首先應(yīng)該對(duì)它的市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品進(jìn)行精確的定位。比較簡(jiǎn)單的居住物業(yè)是以剛性需求為主導(dǎo)的，投資型的居家物業(yè)的比例越來(lái)越??；即使作為投資物業(yè)，它的使用也必須面對(duì)出租市場(chǎng)，換句話說(shuō)不再是購(gòu)買后等它升值，而是購(gòu)買后讓別人來(lái)租用，可以有很好的收益。因此，居家物業(yè)的使用價(jià)值和回報(bào)已經(jīng)較為合理化，要么是業(yè)主自身使用，要么是業(yè)主出租使投資回報(bào)收益合理。商業(yè)物業(yè)，無(wú)論是單一的商鋪，還是復(fù)合型的綜合體商業(yè)，無(wú)論是自營(yíng)還是出租，同樣如此。不動(dòng)產(chǎn)投資和金融相結(jié)合，通過(guò)出租市場(chǎng)，業(yè)主持有物業(yè)的運(yùn)營(yíng)最后都涉及一個(gè)回報(bào)率問(wèn)題。物業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和它能實(shí)現(xiàn)的回報(bào)率，要滿足投資市場(chǎng)（金融市場(chǎng)）的需求，滿足投資人回報(bào)率的需求。要滿足這種需求的前提同樣不是靠升值，而是靠經(jīng)營(yíng)。所以物業(yè)管理結(jié)合商業(yè)經(jīng)營(yíng)，就成為這些物業(yè)中最重要的要素，不再是管理要素，而是物業(yè)經(jīng)營(yíng)要素。

工業(yè)物業(yè)也同樣，大規(guī)模開(kāi)發(fā)廠房，是賣掉還是出租？誰(shuí)來(lái)買？干什么用？特別是在今天，中國(guó)的產(chǎn)業(yè)要素配置正發(fā)生著結(jié)構(gòu)調(diào)整的巨大變化，相對(duì)低端的產(chǎn)業(yè)在逐漸萎縮，中高端產(chǎn)業(yè)配置要素的復(fù)雜性和較高的標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)于很多產(chǎn)業(yè)形成了挑戰(zhàn)。到處搞工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，靠蓋了房子再來(lái)招商的手法發(fā)展經(jīng)濟(jì)，實(shí)際上已經(jīng)死路一條。

產(chǎn)業(yè)配置也有自己的規(guī)律。符合規(guī)律的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，形成對(duì)產(chǎn)業(yè)物業(yè)的發(fā)展、投資和運(yùn)作也變成非常重要的一件事情。以產(chǎn)業(yè)物業(yè)的管理為依托，同樣要以產(chǎn)業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)為核心。而產(chǎn)業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)不同于一般的商業(yè)經(jīng)營(yíng)或者做產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，它要有產(chǎn)業(yè)鏈整合的能力，需要龍頭產(chǎn)業(yè)企業(yè)帶動(dòng)和特殊材料、交通配置要素，以及產(chǎn)業(yè)功能、技術(shù)支持等要素之間的互動(dòng)關(guān)聯(lián)。特別是第四次工業(yè)革命，更多傾向于“創(chuàng)客”生活方式、SOHO理念，個(gè)性化的定制，這些和互聯(lián)網(wǎng)之間有更大的互動(dòng)和關(guān)聯(lián)，從某種意義上是以生產(chǎn)者、開(kāi)發(fā)者或創(chuàng)意制造者為本。在工業(yè)支撐下，休閑、娛樂(lè)、文化、教育、醫(yī)療、養(yǎng)生健康產(chǎn)業(yè)這些城市第三產(chǎn)業(yè)將休閑聚集要素和人口聚集因素整合在一起，我們稱之為“城市運(yùn)營(yíng)理念的導(dǎo)向”，這對(duì)城市開(kāi)發(fā)就有更加深遠(yuǎn)的意義。