編者按：8月7-8日，2015云南文博會(huì)十大主題活動(dòng)之一的“中國(guó)國(guó)際（云南）文化旅游投資洽談會(huì)”，在昆明滇池溫泉花園酒店成功舉辦，我院林峰院長(zhǎng)受邀參加此次會(huì)議，并以《大眾度假時(shí)代下的旅游地產(chǎn)》為主題，發(fā)表了主旨演講。

大眾度假時(shí)代下，一方面度假環(huán)境、度假生活方式正在全面展開(kāi)，另一方面旅游度假也面臨著巨大的危機(jī)。如何在旅游度假需求，與傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)之間尋找新的發(fā)展模式，從而實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)發(fā)展，是這兩三年來(lái)綠維創(chuàng)景一直研究的課題。林峰院長(zhǎng)從“大眾度假時(shí)代的機(jī)遇”、“度假服務(wù)與地產(chǎn)去化整合模式”、“分權(quán)寶——分權(quán)度假交換平臺(tái)”三個(gè)角度，對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行了闡述。

林峰院長(zhǎng)演講實(shí)錄如下：

非常高興今天有機(jī)會(huì)跟大家一起分享。

我把現(xiàn)在這個(gè)突飛猛進(jìn)的時(shí)代，稱之為大眾度假時(shí)代，大眾度假和云南的關(guān)系是緊密的，之所以這次談這個(gè)題目，兩方面：一是度假環(huán)境、度假生活方式正在全面展開(kāi)，另一方面旅游度假面臨著巨大的危機(jī)，如何在這樣一個(gè)時(shí)代把旅游度假好的發(fā)展形態(tài)，和傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)之間尋找新的發(fā)展模式，從而實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)發(fā)展，是這兩三年來(lái)一直研究的課題。我說(shuō)三個(gè)問(wèn)題：第一，大眾度假時(shí)代的機(jī)遇。第二，度假服務(wù)與地產(chǎn)去化整合模式。第三，分權(quán)寶——分權(quán)度假交換平臺(tái)。

大眾度假時(shí)代的機(jī)遇

關(guān)于大眾度假我說(shuō)有三個(gè)需求，”避暑避霾避寒“。我認(rèn)為昆明人是需要避霾，霾的成分越來(lái)越多，對(duì)北京來(lái)說(shuō)沒(méi)得說(shuō)，生活在水生火熱之中，昨天又是冰雹，使我們逃離城市，尋求度假。另外重要的是中國(guó)快速形成的避暑和避寒兩大事情，云南首先是避寒，但很多云南的城市現(xiàn)在提出來(lái)自己已經(jīng)變成避暑的市場(chǎng)，比如說(shuō)騰沖，打出“避暑騰沖”，確實(shí)是在云南有很多地方避暑避寒”這兩大市場(chǎng)，而三養(yǎng)：養(yǎng)心、養(yǎng)老、養(yǎng)生，不同層面都存在著養(yǎng)生的需求。最重要的GDP超過(guò)5000美元的時(shí)候就已經(jīng)形成，很快就達(dá)到了一萬(wàn)美元的時(shí)代。

另外旅游開(kāi)放增長(zhǎng)里面休閑和度假這種消費(fèi)形態(tài)在整個(gè)旅游產(chǎn)品里占有的比例是越來(lái)越高。2014年的時(shí)候大概28%，到2020年將會(huì)達(dá)到40%左右，到2030年左右將會(huì)達(dá)到67%，換句話說(shuō)，到2030年2/3的旅游是度假旅游，觀光旅游大幅下降，再加上旅游和獨(dú)家的加速，實(shí)際上度假休閑市場(chǎng)的增長(zhǎng)率超過(guò)20%，在當(dāng)今中國(guó)能夠超過(guò)20%增長(zhǎng)率的市場(chǎng)，已經(jīng)非常少了。而市場(chǎng)又是全民性市場(chǎng)，那就更少了。所以旅游的度假休閑市場(chǎng)大蛋糕是一個(gè)非常巨大的一個(gè)蛋糕，是一次盛宴，中國(guó)今天的經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)和消費(fèi)市場(chǎng)的成長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，它占有的地位是不可取代，度假已經(jīng)形成了具體市場(chǎng)，六大市場(chǎng)：

第一，黃金周市場(chǎng)，大家都很清晰，兩個(gè)大黃金周，以及幾個(gè)小的黃金周。大黃金周?chē)?guó)企和春節(jié)，都構(gòu)成了最長(zhǎng)的度假時(shí)間。

第二，學(xué)生假期。90天不僅是避暑避寒的時(shí)間，而且是擁有學(xué)生擁有大量的假期，這一假期由學(xué)生市場(chǎng)倒過(guò)來(lái)帶動(dòng)全社會(huì)的避暑。

第三，銀發(fā)度假市場(chǎng)。我們稱為度假型養(yǎng)老，不一定是度假養(yǎng)老地產(chǎn)，但一定是度假社區(qū)，不一定是養(yǎng)老地產(chǎn)，而是度假地產(chǎn)，適合老人的生活，身心相結(jié)合的市場(chǎng)。銀發(fā)市場(chǎng)我們稱為55-70歲老人之間，他們絕對(duì)不愿意讓自己到另外一個(gè)地方養(yǎng)老，關(guān)在一個(gè)地方像關(guān)監(jiān)獄一樣，相反來(lái)說(shuō)在全國(guó)不同的地方，在全球不同的地方。同樣度假是他們理想的生活方式。這個(gè)群體，50年代出生的人已經(jīng)進(jìn)入退休潮，他們的購(gòu)買(mǎi)能力已經(jīng)形成。另外，70后、80后他們對(duì)父母的供養(yǎng)已經(jīng)構(gòu)成更強(qiáng)的老人購(gòu)買(mǎi)力，這兩個(gè)購(gòu)買(mǎi)力疊加，形成了中國(guó)銀發(fā)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的提升，市場(chǎng)正在成為中國(guó)最重要的市場(chǎng)，但這一市場(chǎng)所謂的商業(yè)化養(yǎng)老，并沒(méi)有構(gòu)成真正的市場(chǎng)價(jià)值。而他們的候鳥(niǎo)式避寒避暑避霾，正在構(gòu)成巨大的商業(yè)市場(chǎng)。

第四，帶薪度假市場(chǎng)。國(guó)家已經(jīng)明確2020到實(shí)現(xiàn)末時(shí)代國(guó)家，帶薪國(guó)家每年增長(zhǎng)10%，能夠帶來(lái)8000萬(wàn)的度假人口，而帶薪度假人口不在于錢(qián)，我在于有沒(méi)有時(shí)間。60后、70后、80后的結(jié)構(gòu)已經(jīng)擁有度假能力，而沒(méi)有時(shí)間，什么是度假？5天以上才是度假，原則上說(shuō)是7天，構(gòu)成了度假生活方式的結(jié)構(gòu)，7天、14天、28天，然后是三個(gè)月、半年這樣的結(jié)構(gòu)。

第五，自由職業(yè)者度假。他們可以自由選擇度假生活。

第六，還有周末微度假市場(chǎng)。對(duì)昆明來(lái)說(shuō)兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間，星期五的晚上過(guò)去，星期天下午回來(lái)，稱之為微度假。實(shí)際上周末休閑有人稱為微度假，因?yàn)樗蜕钚蓍e、周末休閑這個(gè)詞，和度假生活方式之間有差別，又有聯(lián)系。用微度假的概念可以很好概括他作為一種生活方式的特征，因?yàn)樾枰∠聛?lái)，周末不一定是觀光，更需要住下來(lái)的一種二居所結(jié)構(gòu)，所以由于高鐵分級(jí)，把這六大市場(chǎng)整合起來(lái)，大家想一想在整個(gè)旅游結(jié)構(gòu)、旅游時(shí)間、旅游生活方式中，這六大市場(chǎng)構(gòu)成了我們未來(lái)最大的旅游市場(chǎng)空間，而這種時(shí)間稱為大眾度假時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨了，開(kāi)著一個(gè)小小的奧拓車(chē)，同樣可以去度假，可能出去度假花100塊錢(qián)去住農(nóng)家民宿，花200塊錢(qián)玩了兩天，也算度假，所以度假和大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系，消費(fèi)水準(zhǔn)是可控的，而今天60%以上城市人口是具備度假能力，隨著帶薪度假的持續(xù)增長(zhǎng)，每年會(huì)增加8000萬(wàn)以上的人口。

那度假的核心地產(chǎn)之間的關(guān)系，和云南旅游之間的關(guān)系尤其重要，就在于旅居，只要是度假，不同于我們稱之為旅行的差別在于度假是住下來(lái)再去玩，所以酒店和所居住的場(chǎng)所是第一位，而我們過(guò)去的旅行，是每天換一個(gè)地方，人在行走中，所以行是第一位的。我們說(shuō)微度假是可重復(fù)的，每一周可以去一個(gè)地方稱之為微度假，當(dāng)每個(gè)周末去同樣一個(gè)地方的時(shí)候，比如說(shuō)我在安寧買(mǎi)了一套房子，我一個(gè)月至少在安寧泡一次溫泉，一年去了安寧12次，在安寧買(mǎi)的房子就變成微度假形態(tài)，雖然每次去了一天或者兩天，以居住為核心的旅居生活方式構(gòu)成了度假，我們稱為微度假。

那避暑避寒都有它的因素，中國(guó)避暑更多在于高山，比如說(shuō)井岡山，高原。避暑除了高原、高山之外，還有北方的大量地方。避寒主要是在云南，同樣作為高原地區(qū)又具有避暑的優(yōu)勢(shì)，再加上昆明作為一個(gè)大型城市，周邊有城郊避暑，再加上稱為生態(tài)型康療型的度假，主要是溫泉、醫(yī)療、藥療等等，由此度假服務(wù)是什么？核心是三大板塊：

第一，度假需要的是便捷生活條件。

第二，需要養(yǎng)生和運(yùn)動(dòng)服務(wù)。

第三，需要社會(huì)交流與互動(dòng)。

度假服務(wù)與地產(chǎn)去化整合模式

秦皇島有一個(gè)黃金案例，這個(gè)地區(qū)第一階段投資了房產(chǎn)，賣(mài)了一部分賣(mài)不動(dòng)，那怎么辦？大量搞了高爾夫球、馬會(huì)，最著名是搞了一個(gè)圖書(shū)館，很多人都看過(guò)這個(gè)微信，一下子引爆了市場(chǎng)，200多萬(wàn)人點(diǎn)擊這個(gè)微信，做了商業(yè)街，做了鳥(niǎo)屋、教堂等等，做了大量的服務(wù)，通過(guò)一年多為會(huì)員和客戶服務(wù)，重新啟動(dòng)銷(xiāo)售結(jié)果，房子快速銷(xiāo)售出去。構(gòu)成了我們稱之為以服務(wù)形成盈利，通過(guò)服務(wù)和社群化實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)去化的模式，這是最舒服的圖書(shū)館，這是他做了一個(gè)社區(qū)食堂，社區(qū)食堂有1000道菜品，所有人周末到這個(gè)地方都可以得到非常好的餐飲服務(wù)。

第二，形成了一個(gè)GO的團(tuán)隊(duì)，這樣一群年輕人GO大規(guī)模的啟動(dòng)了社群化，建了大概有50個(gè)群，他們的員工和所有社區(qū)業(yè)主們建立起一個(gè)非常強(qiáng)的互動(dòng)群，通過(guò)互動(dòng)群的社群營(yíng)銷(xiāo)，把社群建出來(lái)以后，所有的這些業(yè)主幾乎每個(gè)周末互相約著到阿那亞這個(gè)地方來(lái)，一起騎馬，一起玩，一起游泳，一起打高爾夫，一起打牌，等等，這樣一種結(jié)構(gòu)體現(xiàn)了新時(shí)代稱之為度假服務(wù)模式的典范。

我簡(jiǎn)單總結(jié)一下，一句話，有溫情，有情懷，有溫度的社區(qū)，提倡輕資產(chǎn)整合重資產(chǎn)，用服務(wù)拯救房地產(chǎn)。創(chuàng)造度假地產(chǎn)未來(lái)的關(guān)鍵，一定不是房子，而是溫暖。這是他們什么跑步社群、話劇社群、天使計(jì)劃、種子計(jì)劃、合伙人計(jì)劃等等，都是業(yè)主里面的微信群。

我稱之為度假服務(wù)與會(huì)員社群模式，是房地產(chǎn)去化的利器。

第一，度假服務(wù)必須是精神創(chuàng)建，我們所做的度假地產(chǎn)一定是第二家園，應(yīng)該是精神的家園。

第二，功能創(chuàng)建，有吃住行游購(gòu)?qiáng)市摒B(yǎng)運(yùn)悟的元素。

第三，盈利創(chuàng)建，吃喝玩樂(lè)都要賺錢(qián)，怎么才能把服務(wù)做到賺錢(qián)，這里邊有成本控制和運(yùn)作模式的設(shè)計(jì)。

第四，市場(chǎng)細(xì)分。老年市場(chǎng)、兒童市場(chǎng)、中年人市場(chǎng)完全不一樣。老年希望的是安靜，小孩希望的是親子和熱情的玩法，而中年人希望的放松交流和投資，和事業(yè)相關(guān)聯(lián)的互動(dòng)社群。這三個(gè)因素結(jié)合起來(lái)才能構(gòu)成好的社群結(jié)果。

最后，GO。是地中海俱樂(lè)部最早引入的一種手法，由年輕人，我們稱之為運(yùn)動(dòng)達(dá)人，游玩的達(dá)人，帶著公關(guān)的內(nèi)容把一群人組織起來(lái)去玩，中國(guó)度假是需要有人教他們玩、組織玩，因?yàn)榻淘诙燃偕钪杏绕渲匾?。通過(guò)GO我們稱之為達(dá)人+公關(guān)的度假生活。

阿那亞形成了1000多個(gè)業(yè)主會(huì)員強(qiáng)有力的互動(dòng)，然后他們做成功了這個(gè)案例以后，在三亞拿了一個(gè)已經(jīng)做死的樓盤(pán)，由他們把會(huì)員倒過(guò)去幫他們買(mǎi)樓，用服務(wù)來(lái)激活一個(gè)死掉的樓盤(pán)。這是我國(guó)鋼將到的。實(shí)際上社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成為了最有價(jià)值的社區(qū)服務(wù)，如何通過(guò)度假服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)化整合來(lái)形成會(huì)員聯(lián)系、業(yè)主聯(lián)系，從而通過(guò)業(yè)主和會(huì)員聯(lián)系，把度假服務(wù)變成去化房地產(chǎn)的手段，實(shí)際上是今天所有度假地產(chǎn)面對(duì)最重要的方向。

分權(quán)寶——分權(quán)度假交換平臺(tái)

最后跟大家講一下分權(quán)寶，原因很簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)去化怎么辦？除了服務(wù)概念之外，必須要經(jīng)營(yíng)，以前地產(chǎn)都是住宅型，這種地產(chǎn)由于住宅屬性，缺少可經(jīng)營(yíng)的能力，如何把住宅型地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)的酒店化地產(chǎn)，這是第一。所有未來(lái)的度假地產(chǎn)是可經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)，90%是可經(jīng)營(yíng)的，20%是保留的地產(chǎn)。另外是要做產(chǎn)權(quán)分割，如果是商業(yè)用地，只有一種產(chǎn)權(quán)，不能拆出很多的房子，無(wú)論是商鋪還是住宅，都應(yīng)該要進(jìn)行分割。第三，實(shí)權(quán)分割，如何去化旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，一定要玩實(shí)權(quán)，是什么？7天是一個(gè)核心度假單元，28天是一個(gè)結(jié)果。第四，要把他們和旅行交換起來(lái)，基于這兩個(gè)形成一個(gè)分權(quán)寶度假交換平臺(tái)，把不同的項(xiàng)目進(jìn)行交換，同樣一個(gè)項(xiàng)目一間房子拆成1/3，每一個(gè)房間是13個(gè)共同擁有。每一個(gè)擁有28天的實(shí)權(quán)，通過(guò)托管經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)游，可以做到10%-12%的回報(bào)。通過(guò)擁有10%-12%的回報(bào)，我們稱之為分分，分分是什么？回報(bào)的水平，可以置換各種酒店，已經(jīng)形成1000家酒店的置換結(jié)構(gòu)，可以購(gòu)買(mǎi)一家的酒店來(lái)獲得1000家酒店的置換，進(jìn)行全球的交換，由此形成了這樣一種結(jié)構(gòu)。

最后，玩轉(zhuǎn)全球，可以全球交換1000家酒店，最后可以在分分商場(chǎng)，用分分進(jìn)行消費(fèi)其他的服務(wù)，1000家酒店已經(jīng)形成交換的基礎(chǔ)，這是我們自由退出的平臺(tái)和資金結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)去化依托于以會(huì)員制而形成的全球大個(gè)酒店共享的十萬(wàn)、百萬(wàn)的會(huì)員共同參與的結(jié)構(gòu)，會(huì)很好的形成互動(dòng)安排，很好的形成會(huì)員服務(wù)體系，最后把度假服務(wù)和會(huì)員制的黏性結(jié)構(gòu)導(dǎo)入到旅游地產(chǎn)中，從而形成依托于社群，實(shí)現(xiàn)全方位的度假地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代升級(jí)的一種發(fā)展模式。

時(shí)間有限，謝謝大家。

相關(guān)活動(dòng)動(dòng)態(tài)請(qǐng)點(diǎn)擊林峰院長(zhǎng)受邀參加第二屆中國(guó)國(guó)際（云南）文化旅游投資洽談會(huì)

注：實(shí)錄內(nèi)容來(lái)源于”文旅洽談會(huì)“微信。

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