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十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議8月26日表決通過(guò)關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定。本決定自2020年1月1日起施行。

綠維文旅認(rèn)為，新土地管理法進(jìn)一步保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益和權(quán)力，通過(guò)深化土地管理經(jīng)驗(yàn)、完善土地管理短板、修改法律用語(yǔ)等，從征收土地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地等方面，為農(nóng)民利益提供更加實(shí)在的保障。新修改的土地管理法把農(nóng)村三塊地改革的成功經(jīng)驗(yàn)吸收到土地管理法，在農(nóng)村土地管理方面做出了多項(xiàng)創(chuàng)新性的規(guī)定，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市成為本次土地管理法修改的最大亮點(diǎn)。

圖片來(lái)源中國(guó)人大網(wǎng)

全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)經(jīng)濟(jì)法室副主任楊合慶解讀指出，在土地管理法修改當(dāng)中，將保護(hù)農(nóng)民利益作為基本原則和重要目標(biāo)，完善了很多方面的制度。第一，在征地方面改革了征地程序，在征地補(bǔ)償方面實(shí)行按照區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償；第二，在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地方面改變了過(guò)去農(nóng)村的土地必須征為國(guó)有才能進(jìn)入市場(chǎng)的問(wèn)題，能夠?yàn)檗r(nóng)民直接增加財(cái)產(chǎn)性的收入；第三，在宅基地管理方面，地方政府要想辦法采取別的方式保障實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民居住的權(quán)利，另外，這次改革還下放了宅基地的審批權(quán)。

土地征收三個(gè)完善

隨著改革不斷深化，現(xiàn)行農(nóng)村土地制度必須通過(guò)深化改革來(lái)破解當(dāng)前問(wèn)題。自然資源部法規(guī)司司長(zhǎng)魏莉華解讀指出，剛剛通過(guò)的土地管理法修正案，堅(jiān)持土地公有制不動(dòng)搖，堅(jiān)持農(nóng)民利益不受損，堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度，把黨中央關(guān)于農(nóng)村土地制度改革的決策和試點(diǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)上升為法律，在農(nóng)村三塊地改革方面作出了多項(xiàng)創(chuàng)新性的規(guī)定。

土地征收方面實(shí)現(xiàn)三個(gè)完善：

第一，首次對(duì)土地征收的公共利益進(jìn)行明確界定。這次在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，采用列舉的方式，對(duì)于哪些是公共利益可以動(dòng)用國(guó)家征收權(quán)作出了明確的界定。因軍事外交，政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程，以及成片開(kāi)發(fā)建設(shè)等六種情況確需要征地的可以依法實(shí)施征收。

第二，首次明確土地征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。這樣一個(gè)規(guī)定改變了過(guò)去以土地征收的原用途來(lái)確定土地補(bǔ)償，以年產(chǎn)值倍數(shù)法來(lái)確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的做法，以區(qū)片綜合地價(jià)取代原來(lái)的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法，另外在原來(lái)的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物三項(xiàng)基礎(chǔ)上又增加了農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償和社會(huì)保障費(fèi)，從法律上為被征地農(nóng)民構(gòu)建了一個(gè)更加完善的保障體系。

第三，完善土地征收程序，把原來(lái)的批后公告改為了批前公告，使被征地農(nóng)民在整個(gè)過(guò)程中有更多參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和話(huà)語(yǔ)權(quán)。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是亮點(diǎn)

在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市方面，這次是一個(gè)創(chuàng)新。

破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙。刪除了原來(lái)土地管理法第43條，任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國(guó)有土地的規(guī)定。

明確集體建設(shè)用地入市的條件和程序。增加規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過(guò)出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用。

同時(shí)，使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。

這是土地管理法一個(gè)重大制度創(chuàng)新，取消了多年來(lái)集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的二元體制，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度性的障礙，魏莉華司長(zhǎng)表示，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是這次土地管理法修改的最大的亮點(diǎn)。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革目的是為了改變、完善現(xiàn)有的建設(shè)用地土地供應(yīng)的格局。楊合慶副主任表示，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的土地要符合規(guī)劃，規(guī)劃必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途；必須要經(jīng)過(guò)依法登記；它在每年的土地利用年度計(jì)劃中要作出安排。另外，即使獲得了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)之后的土地權(quán)利人也要按原來(lái)規(guī)劃的用途來(lái)使用土地。

宅基地增加戶(hù)有所居的規(guī)定

在宅基地方面在原來(lái)一戶(hù)一宅的基礎(chǔ)上增加了戶(hù)有所居的規(guī)定，因?yàn)橛幸徊糠洲r(nóng)村村民已經(jīng)進(jìn)城落戶(hù)，對(duì)他們?cè)瓉?lái)在農(nóng)村的宅基地是否允許退出，這次修改允許已經(jīng)進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，因?yàn)檗r(nóng)民變成市民真正實(shí)現(xiàn)城市化是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，要有足夠的耐心。

如果農(nóng)民不愿意退出宅基地，地方政府不能強(qiáng)迫其退出宅基地，必須是在自愿有償?shù)幕A(chǔ)上。

這次改革還下放了宅基地的審批權(quán)，明確要求通過(guò)規(guī)劃合理安排農(nóng)村的宅基地，為改善農(nóng)村的居住條件提供便利。

強(qiáng)調(diào)“永久基本農(nóng)田”

在土地管理法修改過(guò)程中把土地管理法中的“基本農(nóng)田”全部修改為“永久基本農(nóng)田”，這個(gè)修改不是簡(jiǎn)單的文字修改，而是理念的重大轉(zhuǎn)變。

在第35條明確規(guī)定永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途，要求永久基本農(nóng)田必須落實(shí)到地塊，納入數(shù)據(jù)庫(kù)嚴(yán)格管理。

原來(lái)土地管理法要求各省、自治區(qū)、直轄市必須把80%以上的耕地劃入永久基本農(nóng)田，考慮到各省的耕地后備資源有很大的不同，這次新法微調(diào)為：具體的劃定的比例由國(guó)務(wù)院根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市實(shí)際情況來(lái)確定，使這部法律的規(guī)定更加符合實(shí)際。

魏莉華司長(zhǎng)指出，從基本農(nóng)田到永久基本農(nóng)田是基本農(nóng)田保護(hù)的的2.0版。這樣的修改，體現(xiàn)了對(duì)基本農(nóng)田永久保護(hù)這樣一個(gè)價(jià)值的理念。保護(hù)耕地，保護(hù)永久基本農(nóng)田，是我們土地管理法的核心和宗旨之一，也是在這次修訂過(guò)程中堅(jiān)持的一項(xiàng)基本原則。

七十年前，中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)中國(guó)人民通過(guò)土地改革，實(shí)現(xiàn)了“耕者有其田”千年夢(mèng)想；四十年前，農(nóng)村土地承包責(zé)任制開(kāi)啟改革開(kāi)放新征程。在中國(guó)特色社會(huì)主義新時(shí)代，土地管理法的修訂，將進(jìn)一步保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益和土地權(quán)利，為城鄉(xiāng)融合發(fā)展注入新的強(qiáng)大動(dòng)力。

綠維文旅綜合中國(guó)人大網(wǎng)、微觀三農(nóng)、人民法制報(bào)等內(nèi)容編輯整理

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