三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目自2018年4月正式營(yíng)業(yè)后，累計(jì)經(jīng)營(yíng)收入過(guò)14億元，超過(guò)多數(shù)國(guó)內(nèi)上市自然景區(qū)標(biāo)的，是國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目的新標(biāo)桿。三亞亞特蘭蒂斯是以酒店為核心，內(nèi)嵌多元化產(chǎn)品及服務(wù)項(xiàng)目，包括水族館、水世界、海豚灣、迷你營(yíng)等親子娛樂(lè)項(xiàng)目，配套還有高端餐飲、購(gòu)物等，是國(guó)內(nèi)唯一七星級(jí)酒店，也是三亞的頂級(jí)綜合旅游目的地。

至2019年H1，三亞亞特蘭蒂斯實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入6.56億元，客房收入與其他經(jīng)營(yíng)收入分別達(dá)到3.49、3.07億元，比例近1:1。考慮到經(jīng)營(yíng)期較短，三亞亞特蘭蒂斯的入住率及平均房?jī)r(jià)仍在爬坡期，且中長(zhǎng)期來(lái)看，水族館、水世界當(dāng)前的接待游客數(shù)（2019年H1）為60.8、50.2萬(wàn)人次，仍未達(dá)到瓶頸，意味著非客房項(xiàng)目還有更大的增長(zhǎng)空間。

“親子游”為旅游業(yè)最優(yōu)賽道，受益于消費(fèi)升級(jí)

三亞亞特蘭蒂斯是親子旅游目的地，受益于親子游熱度的持續(xù)提升。從需求端來(lái)看，2018年我國(guó)新生兒數(shù)量達(dá)到了1523萬(wàn)人，以80、90后為代表的新生代父母在子女教育上更愿意投入時(shí)間和資金，且教育觀念更加科學(xué)，注重情感、見(jiàn)聞等多角度培養(yǎng)，尤其對(duì)高品質(zhì)的親子游產(chǎn)品更為追捧。

三亞亞特蘭蒂斯是我國(guó)旅游目的地發(fā)展的3.0版本。從旅游目的地發(fā)展來(lái)看，伴隨消費(fèi)升級(jí)，需求不斷更新迭代。消費(fèi)者對(duì)更高品質(zhì)的旅游目的地有了更大追求，當(dāng)前尤重親子屬性。以復(fù)星旅游文化旗下三亞亞特蘭蒂斯、Club Med為代表的“一站式服務(wù)”親子旅游項(xiàng)目成為新一代旅游目的地的代表。

多維構(gòu)建護(hù)城河，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯

三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目的“護(hù)城河”主要來(lái)自四大方面：1）亞特蘭蒂斯品牌本身是全球聞名的IP，具備較高國(guó)際認(rèn)可及知名度；2）“一站式服務(wù)”理念在經(jīng)營(yíng)管理、盈利來(lái)源上較傳統(tǒng)旅游目的地有較大優(yōu)勢(shì)；3）由全球最知名的酒店運(yùn)營(yíng)集團(tuán)柯茲納國(guó)際管理，凸顯管理優(yōu)勢(shì)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；4）三亞亞特蘭蒂斯是復(fù)星“生態(tài)圈”的一環(huán)，在整個(gè)體系內(nèi)相互賦能，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。

盈利預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目在2019-2021年間凈利潤(rùn)分別為4.1、5.7、7億元，給予其20倍PE，對(duì)應(yīng)2019年的合理市值規(guī)模為82億元?？紤]到當(dāng)前復(fù)星旅游文化整體市值僅113億元，對(duì)應(yīng)2019-2020年P(guān)E分別為16、11倍，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)；地緣政治風(fēng)險(xiǎn)；自然災(zāi)害。

報(bào)告全文

一、南海明珠，百億鑄造

（一）頂級(jí)配置，成就綜合旅游目的地

1、百億資金，多元服務(wù)打造頂級(jí)享受

三亞亞特蘭蒂斯是國(guó)內(nèi)唯一七星級(jí)酒店，為消費(fèi)者提供“一站式體驗(yàn)”。三亞亞特蘭蒂斯包括1314間高級(jí)海景房；高品質(zhì)的餐飲服務(wù)；中國(guó)最大的天然海水水族館之一；總面積約為20萬(wàn)平方米的水世界；超過(guò)5000平方米的可供開(kāi)展會(huì)展活動(dòng)和其他娛樂(lè)活動(dòng)的空間，是匯集酒店、餐飲、特色海洋文化體驗(yàn)、會(huì)展、購(gòu)物、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)于一體的度假區(qū)。

收入結(jié)構(gòu)多元化，對(duì)客房依賴(lài)有望進(jìn)一步降低。三亞亞特蘭蒂斯的運(yùn)營(yíng)收入來(lái)自客房及其他經(jīng)營(yíng)收入。至2019年H1，三亞亞特蘭蒂斯的客房收入與其他經(jīng)營(yíng)收入分別達(dá)到3.49、3.07億元，比例接近1:1。同比三亞亞特蘭蒂斯開(kāi)業(yè)初期，其非客房收入的占比在2019年里有了明顯提升。

（1）客房收入

三亞亞特蘭蒂斯酒店客房及套房類(lèi)型眾多，以海景為主要風(fēng)格。在1314間海景房中，海景房占據(jù)多數(shù)，分為海景大床房或海景雙人床，報(bào)價(jià)水平相對(duì)較低，于2019年9月18日?qǐng)?bào)價(jià)為1588元；此外，三亞亞特蘭蒂斯酒店還有154間特色套房、5間雙層水底套房，最貴的為皇家套房和波塞冬水底套房，也是熱門(mén)網(wǎng)劇《親愛(ài)的，熱愛(ài)的》中男女主角入住的房間，在2019年9月18日?qǐng)?bào)價(jià)分別為108888元。同時(shí)，每種房型的客人均可免費(fèi)進(jìn)入酒店內(nèi)的水族館和水世界。

房?jī)r(jià)在旺季大幅提價(jià)，但仍供不應(yīng)求。特色套房在旅游淡旺季價(jià)格基本維持不變，其他類(lèi)型的房間價(jià)格在旅游旺季都會(huì)出現(xiàn)400-900等不同幅度的提升。特色套房由于房間景觀較好，提供私人主廚烹飪的早餐，可享受皇家俱樂(lè)部酒廊下午茶、晚間雞尾酒等活動(dòng)，所以無(wú)論在淡季還是旺季，價(jià)格均處較高水平。其他類(lèi)型的房間由于景觀、提供的服務(wù)等與特色套房存在差異，價(jià)格低于特色套房。

客房收入保持增長(zhǎng)，RevPar持續(xù)提升。至2019年H1，三亞亞特蘭蒂斯客房收入達(dá)3.49億元，較去年開(kāi)業(yè)（2月15日）至6月末提升224.23%?？头渴杖氲奶嵘饕墙?jīng)營(yíng)端向好發(fā)展，其RevPar在2019年H1內(nèi)達(dá)到1,469元，較去年開(kāi)業(yè)（2月15日）至6月末提升97.98%。其中，入住率由47.5%提升至62%，平均房?jī)r(jià)則由1,562.0提升至2,371.0元。

經(jīng)營(yíng)向好，客房收入仍有提升空間。目前，三亞亞特蘭蒂斯的入住率及平均房?jī)r(jià)同比保持大幅提升趨勢(shì)，尤其是房?jī)r(jià)水平，保持環(huán)比提升態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)三亞亞特蘭蒂斯的客房收入仍有進(jìn)一步提升空間。

（2）非客房收入

非客房收入具備較大成長(zhǎng)性。從彈性角度來(lái)看，客房收入的可提升空間有限，但三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目?jī)?nèi)的其他收入具備更大的增長(zhǎng)空間，尤其是當(dāng)三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目作為旅游目的地來(lái)打造及運(yùn)營(yíng)，可以吸引更多非住店客人來(lái)項(xiàng)目?jī)?nèi)消費(fèi)。其他收入中，主要是以水族館、水世界、餐飲等為主。

水族館：亞特蘭蒂斯最負(fù)盛名的景點(diǎn)是“失落的空間”水族館，有86000多尾海洋生物，囊括了鯊魚(yú)、鰩魚(yú)、水母、倒吊魚(yú)、海鱔和巨骨舌魚(yú)等逾280種淡水和海水生物。

水族館活動(dòng)豐富，適合親子出行。水族館提供多種寓教于樂(lè)的表演項(xiàng)目，能夠在活動(dòng)中傳遞豐富的海洋生物知識(shí)，適合親子前來(lái)觀賞游玩。水族館可以對(duì)外開(kāi)放，其門(mén)票價(jià)格為198元/成人，兒童票為148元/人，但住店客人一般可以免費(fèi)且無(wú)限次進(jìn)入。2019年H1內(nèi)，水族館接待的游客數(shù)已經(jīng)達(dá)到60.8萬(wàn)人次。

水世界：水世界項(xiàng)目在三亞海棠灣為亞特蘭蒂斯獨(dú)有，占地20萬(wàn)平方米，有30多條水上滑道，從多人滑道到單人滑道，還有長(zhǎng)達(dá)1.8公里的極速漂流河，覆蓋多個(gè)年齡層次、多種群體出行的游玩需要。水世界的容納能力為13,500人，票價(jià)為358元/人，住店客人一般不再另行收費(fèi)。2019年H1，水世界的游客數(shù)已經(jīng)達(dá)到50.2萬(wàn)人次。

C秀：對(duì)于夜間活動(dòng)，三亞亞特蘭蒂斯于2019年春節(jié)推出C秀表演，進(jìn)一步豐富了娛樂(lè)活動(dòng)內(nèi)容。劇場(chǎng)可容納近1800名觀眾，按照座位劃分，成人票價(jià)有258、438、838元三個(gè)檔次，兒童票較成人票價(jià)低60元。

創(chuàng)作團(tuán)隊(duì)強(qiáng)大，藝術(shù)價(jià)值高。C秀是海陸空3D打造沉浸式表演，中央水舞臺(tái)的容量高達(dá)7000立方米，相等于4個(gè)奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)泳池的容量。在藝術(shù)表演形式上，“C秀”融合了舞蹈、水中芭蕾、空中藝術(shù)等眾多表演元素，舞臺(tái)場(chǎng)景內(nèi)容則是由國(guó)際化創(chuàng)作團(tuán)隊(duì)聯(lián)手中國(guó)班底共同打造。

寰球美食：除去娛樂(lè)項(xiàng)目，三亞亞特蘭蒂斯內(nèi)有21個(gè)來(lái)自全球各地的特色美食餐廳，包括奧西亞諾海底餐廳、Bread Street Kitchen & Bar（老板是著名主廚和電視名人Gordon Ramsay）等。

在娛樂(lè)、餐飲等消費(fèi)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)增長(zhǎng)下，三亞亞特蘭蒂斯的非客房收入持續(xù)提升。至2019年H1，其非客房收入已經(jīng)達(dá)到3.07億元，較去年開(kāi)業(yè)（2月15日）至6月末提升215.68%。

各類(lèi)娛樂(lè)性項(xiàng)目長(zhǎng)期利好客流增長(zhǎng)。水族館、水世界等項(xiàng)目對(duì)于客流的提振作用仍有可挖掘空間，三亞亞特蘭蒂斯2019年H1接待游客規(guī)模達(dá)250萬(wàn)人次，較去年開(kāi)業(yè)（2月15日）至6月末提升183.13%。盡管三亞亞特蘭蒂斯客房數(shù)量有限，但豐富的娛樂(lè)活動(dòng)也將給三亞亞特蘭蒂斯帶來(lái)更大的客流增長(zhǎng)空間。

2、重資產(chǎn)、輕投入

棠岸項(xiàng)目為三亞亞特蘭蒂斯重要配套項(xiàng)目。三亞亞特蘭蒂斯的棠岸項(xiàng)目指項(xiàng)目附近1,004個(gè)可售度假物業(yè)，包括197個(gè)別墅和807個(gè)度假公寓，建筑面積達(dá)161,082平方米。

棠岸項(xiàng)目保持三亞亞特蘭蒂斯資金回流。棠岸項(xiàng)目提前進(jìn)行預(yù)售，在2018年上半年已經(jīng)回流資金69.88億。截止2019年6月末，公司已經(jīng)售出190間別墅和788套公寓（2018年H1已經(jīng)售出183間別墅及783套公寓），于2018年H2、2019年H1逐步確認(rèn)收益。由于資金快速回流，解決了項(xiàng)目所需七成資金，將重資產(chǎn)投入大幅減輕。

（二）政策風(fēng)口，盡享海南旅游紅利

三亞亞特蘭蒂斯在選址上獨(dú)具優(yōu)勢(shì)。三亞亞特蘭蒂斯位于中國(guó)海南省三亞海棠灣國(guó)家海岸，擁有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)。海南未來(lái)將持續(xù)加碼發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，其基礎(chǔ)設(shè)施、政策紅利會(huì)不斷落地，作為三亞的明星項(xiàng)目，三亞亞特蘭蒂斯將是海南旅游崛起的主要受益方之一。

2018年海南新政進(jìn)一步推動(dòng)了旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2018年4月，國(guó)務(wù)院重磅發(fā)布了《關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出了要建設(shè)貿(mào)易自由試驗(yàn)區(qū)、實(shí)行自由貿(mào)易港政策的全面開(kāi)放新格局，賦予海南新的戰(zhàn)略定位，對(duì)貿(mào)易、基建、交運(yùn)、生態(tài)、旅游等多個(gè)板塊構(gòu)成直接利好。《意見(jiàn)》明確提出促進(jìn)國(guó)際旅游消費(fèi)中心建設(shè)的體制機(jī)制。一系列含金量極高的新政策和新舉措為海南國(guó)際旅游島建設(shè)注入了新的活力。隨著政策紅利釋放，海南省的旅游屬性將不斷強(qiáng)化，疊加投融資促進(jìn)行業(yè)快速成長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)海南旅游產(chǎn)業(yè)具有廣闊發(fā)展空間。

海南還將積極創(chuàng)新其他旅游形式，并利用目前所獨(dú)享的政策強(qiáng)力支持，開(kāi)拓國(guó)內(nèi)暫時(shí)不具備的旅游產(chǎn)品和旅游形式。未來(lái)，海南旅游將成為國(guó)內(nèi)旅游的一面旗幟，打造獨(dú)屬海南的旅游新生態(tài)，當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)將迎來(lái)高速發(fā)展期。

旅游屬性不斷強(qiáng)化，海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展向好。優(yōu)越的地理位置、適合的氣候條件及豐富的自然資源使海南省具備發(fā)展旅游業(yè)的天然條件。同時(shí)，政府在國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展方面給予海南大量先行先試的政策支持。目前，旅游業(yè)已經(jīng)成為海南經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年來(lái)，海南省接待國(guó)內(nèi)外游客總?cè)藬?shù)連年增加，旅游總收入一直保持高速增長(zhǎng)，旅游業(yè)貢獻(xiàn)度不斷提高。2018年，海南省接待游客7,627.39萬(wàn)人次，旅游收入達(dá)到950.16億元，分別增長(zhǎng)11.8%、14.5%。根據(jù)海南省政府規(guī)劃，未來(lái)海南在2020、2025、2030年間的旅游人數(shù)年均增速分別為7.4%、6.6%、6.4%；旅游總收入年均增速分別為10.4%、12.7%、9.6%。海南旅游人口的持續(xù)增長(zhǎng)保證三亞亞特蘭蒂斯在未來(lái)發(fā)展中具備充足的客源基礎(chǔ)。

二、親子游“剛需”，當(dāng)屬旅游最優(yōu)賽道

（一）需求增長(zhǎng)，親子游市場(chǎng)廣闊

三亞亞特蘭蒂斯是親子旅游目的地，受益于親子游熱度的持續(xù)提升。從需求端來(lái)看，親子游需求受到多方因素促進(jìn)，正快速崛起。包括二胎政策放開(kāi)、家長(zhǎng)對(duì)陪伴孩子的重視、家長(zhǎng)對(duì)孩子性格培育和綜合品質(zhì)培育的重視、社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇以及其他適宜親子游發(fā)展等因素共振。

1、生育政策奠定基數(shù)優(yōu)勢(shì)

二胎政策的放開(kāi)帶來(lái)親子游需求增長(zhǎng)的預(yù)期。從2011年開(kāi)始，中國(guó)各地開(kāi)始實(shí)施雙獨(dú)二胎政策；2015年10月，中共第十八屆中央委員會(huì)第五次全體會(huì)議公報(bào)指出：堅(jiān)持計(jì)劃生育基本國(guó)策，積極開(kāi)展應(yīng)對(duì)人口老齡化的行動(dòng)，實(shí)施全面二孩政策。全面二胎政策的開(kāi)放使得親子游市場(chǎng)迎來(lái)一定的增長(zhǎng)預(yù)期。據(jù)全國(guó)第六次人口普查估算，我國(guó)現(xiàn)有1.75億90后，年齡范圍在19-27周歲之前，并已全部邁入適婚年齡。90后的消費(fèi)態(tài)度以“品質(zhì)、體驗(yàn)、新潮”為主，他們?cè)敢鉃楦咂焚|(zhì)商品付出更高的價(jià)格，享受商品使用感受以及服務(wù)體驗(yàn)，偏愛(ài)新事物緊跟隨潮流。90后開(kāi)始逐步步入為人父母的階段，未來(lái)90后也將成為親子游出行的主力消費(fèi)人群。

2018年我國(guó)新生兒數(shù)量達(dá)到了1523萬(wàn)人，從2018年的數(shù)據(jù)看，新生兒數(shù)量出現(xiàn)一定程度的下降，但絕對(duì)數(shù)量仍然巨大。且預(yù)計(jì)后期為應(yīng)對(duì)人口老齡化等問(wèn)題，國(guó)家在“全面二孩”的基礎(chǔ)上或仍有鼓勵(lì)生育的政策，新生兒數(shù)量有望在未來(lái)企穩(wěn)回升。相較于上一代的父母，以80、90后為代表的新生代父母對(duì)于科學(xué)育兒觀念的塑造和正確育兒方式的培養(yǎng)更加關(guān)注，并且他們更愿意投入時(shí)間和金錢(qián)對(duì)孩子進(jìn)行生活照料、早期教育，以及社會(huì)交往、情感需求等方面的教育。

2、多重外部條件助力騰飛

從政策、消費(fèi)潛力、社會(huì)因素與技術(shù)因素等角度，親子游均具備較好的發(fā)展前景。親子游與其他旅游項(xiàng)目有所不同，是集認(rèn)知、教育、親情、休閑與一體的旅游方式。從政策角度來(lái)看，旅游行業(yè)近些年一直是國(guó)家政策重點(diǎn)支持發(fā)展的行業(yè)，細(xì)分到親子游，由于二胎政策放開(kāi)，以及對(duì)于親子培育要求提升，親子游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也與國(guó)家宏觀政策高度吻合。近幾年，國(guó)家出臺(tái)、頒布了多項(xiàng)旅游政策，大力發(fā)展旅游業(yè)，興建各具特色的游樂(lè)場(chǎng)、度假村，也為親子游的發(fā)展提供了很大的便利。

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，人均可支配收入的提升以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，旅游消費(fèi)成為休閑消費(fèi)的重要趨勢(shì)等，也促使親子游快速發(fā)展；用戶端的需求，以及技術(shù)因素的進(jìn)步，都為親子游的快速發(fā)展奠定了良好的外部條件。

（二）品質(zhì)追求，旅游目的地升級(jí)3.0版本

國(guó)內(nèi)旅游經(jīng)過(guò)多年演變，從出行需求、消費(fèi)理念等不斷變化。國(guó)內(nèi)旅游從2004年至2011年增長(zhǎng)較之前明顯提升，CAGR達(dá)15%，從2012年至今，旅游人數(shù)增長(zhǎng)情況基本保持穩(wěn)健，增速基本保持在11%左右。

2004-2011年間，旅游目的地1.0版本：發(fā)展初期，需求端以觀光為主。整體旅游市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)刺激下開(kāi)始快速提升，在這個(gè)階段，旅游的消費(fèi)需求較為初期，以觀光游覽形式為主，主要受益對(duì)象是各地名山大川。以黃山為例，在2004-2012年間，黃山的入山客流增長(zhǎng)處于歷史高峰（2003-2004年大幅波動(dòng)是受“非典”影響）。

2012-2017年間，旅游目的地2.0版本：理念轉(zhuǎn)變，休閑出游需求提升。以烏鎮(zhèn)為代表的休閑小鎮(zhèn)旅游表現(xiàn)出較傳統(tǒng)自然景區(qū)更強(qiáng)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，尤其在自然景區(qū)客流低迷的情況下，烏鎮(zhèn)的客流增長(zhǎng)在2012-2017年間依舊保持10%以上水平。

2018年以后，旅游目的地3.0版本：消費(fèi)進(jìn)一步升級(jí)，高品質(zhì)親子型休閑度假游趨勢(shì)向好。當(dāng)前旅游消費(fèi)需求已經(jīng)再度升級(jí)，消費(fèi)者對(duì)更高品質(zhì)的旅游目的地有了更大追求，尤其是親子屬性。以復(fù)星旅游文化旗下三亞亞特蘭蒂斯、Club Med為代表的“一站式服務(wù)”親子旅游項(xiàng)目成為新一代旅游目的地的代表。對(duì)于重資產(chǎn)、長(zhǎng)周期投資的旅游項(xiàng)目而言，供給端的增長(zhǎng)速度短期會(huì)慢于需求端，優(yōu)質(zhì)旅游目的地的稀缺性會(huì)抬升其溢價(jià)空間。

三、護(hù)城河：強(qiáng)IP+新理念+重管理+生態(tài)圈

（一）亞特蘭蒂斯品牌具備國(guó)際知名度

亞特蘭蒂斯品牌力強(qiáng)。亞特蘭蒂斯品牌是柯茲納國(guó)際Kerzner International所有，第一個(gè)亞特蘭蒂斯酒店位于迪拜人工棕櫚島，自2008年9月開(kāi)業(yè)以來(lái)一直是迪拜最頂級(jí)的五星級(jí)酒店之一。

備受贊譽(yù)，收獲多項(xiàng)國(guó)際性榮譽(yù)。經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)，棕櫚島亞特蘭蒂斯已經(jīng)廣受好評(píng)及認(rèn)可，獲得了多個(gè)重磅獎(jiǎng)項(xiàng)，尤其是“世界旅行獎(jiǎng)”（為“旅游界的奧斯卡”）獎(jiǎng)項(xiàng)。

借助品牌，三亞亞特蘭蒂斯能夠快速導(dǎo)入客流。由于迪拜棕櫚島亞特蘭蒂斯已經(jīng)在國(guó)際上取得了較大的知名度，三亞項(xiàng)目借助其名氣，享有雙重優(yōu)勢(shì)：1）迪拜棕櫚島亞特蘭蒂斯開(kāi)業(yè)已經(jīng)超過(guò)10年，經(jīng)營(yíng)模式與管理方式已經(jīng)極為成熟，減少三亞項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；2）迪拜棕櫚島亞特蘭蒂斯在國(guó)際上具有良好口碑，能夠助力三亞項(xiàng)目快速打開(kāi)國(guó)際市場(chǎng)。

（二）國(guó)際前沿，打造“一站式服務(wù)”項(xiàng)目

三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上與國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)景區(qū)最大的不同在于“一站式服務(wù)”形式。三亞亞特蘭蒂斯是以酒店為樞紐，集吃喝玩樂(lè)等多功能于其中，打造成為一個(gè)人造的“度假勝地”。

“一站式服務(wù)”項(xiàng)目將凸顯多重優(yōu)勢(shì)：

1）強(qiáng)化服務(wù)屬性，消費(fèi)者享受程度升級(jí)。有別于觀光游覽型旅游目的地，三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目?jī)?nèi)的主要娛樂(lè)活動(dòng)與服務(wù)人員關(guān)聯(lián)度高，更能凸顯服務(wù)優(yōu)勢(shì)，而通過(guò)與游客大量的觸點(diǎn)，相關(guān)人員能夠通過(guò)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)不斷優(yōu)化客戶的體驗(yàn)感；

2）休閑度假屬性強(qiáng)，消費(fèi)集中。從旅游形式來(lái)看，三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目是將游客的消費(fèi)留著體內(nèi)，能夠受益于旅游的多個(gè)環(huán)節(jié)的消費(fèi)，而傳統(tǒng)觀光型旅游目的地的游客則是在多個(gè)景點(diǎn)輾轉(zhuǎn)，消費(fèi)分散，一般單個(gè)景區(qū)的受益有限；

3）受自然資源限制較小，靈活度高，可復(fù)制。三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目是以自建項(xiàng)目為主要消費(fèi)點(diǎn)，自然條件（氣候、環(huán)境）為輔，而傳統(tǒng)觀光型旅游目的地對(duì)于風(fēng)景條件、周邊配套等要求較高。因此，在項(xiàng)目選址上，其靈活度較自然觀光景區(qū)更高。對(duì)于品牌而言，也利好其異地復(fù)制擴(kuò)張，進(jìn)一步加強(qiáng)品牌影響力。

（三）專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，能力全球知名

三亞亞特蘭蒂斯除棠岸項(xiàng)目外，均由柯茲納國(guó)際管理。柯茲納國(guó)際被譽(yù)為全球最知名的酒店運(yùn)營(yíng)集團(tuán)，從成立至今一直致力于開(kāi)發(fā)娛樂(lè)目的地度假村、超豪華酒店和定制的住宅社區(qū)。它旗下的三個(gè)酒店品牌都具有極高的全球消費(fèi)者認(rèn)可度和忠誠(chéng)度。

三亞亞特蘭蒂斯的所有人復(fù)星旅文與Kerzner簽訂管理協(xié)議，報(bào)酬與運(yùn)營(yíng)收入綁定，激勵(lì)機(jī)制強(qiáng)。作為Kerzner服務(wù)的報(bào)酬，復(fù)星旅文就每個(gè)運(yùn)營(yíng)年度向Kerzner 1）支付相當(dāng)于該運(yùn)營(yíng)年度總收入某一百分比的基本管理費(fèi)；2）相等于相關(guān)運(yùn)營(yíng)年度總收入某一百分比的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)；3）相關(guān)運(yùn)營(yíng)年度的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)滿足若干閾值，則會(huì)向其支付激勵(lì)管理費(fèi)用，其金額為總運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)閾值的某一百分比加上超過(guò)閾值的總運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)的某一百分比。復(fù)星旅文將在收到Kerzner寄發(fā)的每月財(cái)務(wù)資料起計(jì)10日內(nèi)向Kerzner支付管理費(fèi)。

（四）復(fù)星生態(tài)系統(tǒng)一體化，受益于業(yè)務(wù)協(xié)同

三亞亞特蘭蒂斯是復(fù)星“生態(tài)圈”的一環(huán)。除去三亞亞特蘭蒂斯，復(fù)星旅文旗下還擁有高端一價(jià)全包式度假勝地服務(wù)提供商Club Med，自身成立了旅游目的地專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商愛(ài)必儂、文化和娛樂(lè)活動(dòng)提供商泛秀、國(guó)際親子玩學(xué)俱樂(lè)部Miniversity（中文名：迷你營(yíng)）等，同時(shí)，復(fù)星旅文還投資了世界上歷史最久的領(lǐng)先旅游集團(tuán)之一Thomas Cook。

通過(guò)資本運(yùn)作，復(fù)星旅文已經(jīng)構(gòu)建出以家庭親子為核心產(chǎn)品的旅游生態(tài)圈。多個(gè)產(chǎn)品在其中將發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，已經(jīng)形成了以?xún)?yōu)質(zhì)的旅游目的地為核心載體，內(nèi)嵌豐富的產(chǎn)品及服務(wù)，打通旅游出行多個(gè)環(huán)節(jié)的家庭親子休閑度假一體化生態(tài)系統(tǒng)。

對(duì)三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目而言，受到了生態(tài)體系的多重支持：1）愛(ài)必儂為旅游與目的地管理公司，目前負(fù)責(zé)管理部分簽約的棠岸項(xiàng)目度假單位，給予消費(fèi)者更多的選擇空間；2）泛秀開(kāi)發(fā)出的產(chǎn)品“C秀”豐富了三亞亞特蘭蒂斯的產(chǎn)品陣容，增加夜間活動(dòng)項(xiàng)目；3）迷你營(yíng)俱樂(lè)部開(kāi)設(shè)在三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目?jī)?nèi)，為兒童提供各種室內(nèi)和室外主題活動(dòng)以及親子活動(dòng)，加強(qiáng)三亞亞特蘭蒂斯的“親子”屬性；4）渠道導(dǎo)流，當(dāng)前三亞亞特蘭蒂斯有五大主要的影響渠道，其中，“Foliday”平臺(tái)也在其中給予三亞亞特蘭蒂斯有力支持。

四、項(xiàng)目預(yù)測(cè)

根據(jù)當(dāng)前三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為項(xiàng)目的增長(zhǎng)潛力仍有提升空間，其入住率及平均房?jī)r(jià)水平將在短期持續(xù)推動(dòng)客房收入的提升，而中長(zhǎng)期來(lái)看，其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有望逐漸發(fā)力，推動(dòng)項(xiàng)目盈利進(jìn)一步向好發(fā)展。

預(yù)計(jì)項(xiàng)目2019-2021年間凈利潤(rùn)分別為4.1、5.7、7億元。參考A股景區(qū)標(biāo)的的估值水平，給予其20倍PE，對(duì)應(yīng)2019年的合理市值規(guī)模為82億元。

綜合來(lái)看，我們預(yù)計(jì)復(fù)星旅文整體2019-2020年凈利潤(rùn)分別為7.30、10.11億元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE分別為16、11倍，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。