房地產(chǎn)市場被行政降溫和歐債危機的雙重影響之下，中國的房地產(chǎn)市場也面臨嚴峻的考驗，迫使政府不得不開始修改和完善調(diào)控政策，放緩一些激進的做法。本文提供最新房產(chǎn)政策解讀：

（一）.如何定義二套房

住建部首次提出 “房”與“貸”結(jié)合認定 比“認房不認貸”更嚴格 ，“二套房”如何界定，京城已有標(biāo)準(zhǔn)：既認房又認貸 。

?第一種情形 對于借款人首次申請利用貸款購買住房，如果在擬購房所在地房屋登記系統(tǒng)當(dāng)中，包括預(yù)售合同的登記備案系統(tǒng)當(dāng)中，其家庭已登記有一套或者以上住房的，他再貸款購買的住房一定是第二套或者以上住房。

 第二種情形 借款人已經(jīng)利用貸款購買過一套或者以上的住房，又申請貸款來買住房，也認定是第二套及以上住房。

 第三種情形 銀行通過查詢征信記錄、居訪等訪問形式的調(diào)查，確信借款人的家庭已經(jīng)有了一套或者以上住房的，再貸款也按照第二套或者以上來執(zhí)行。

（二）.每戶家庭僅能限購1套新房，這種政策限制全款買房的用戶嗎？

京版“國十二條”明確提出,從今年5月1日起,一個家庭只能再買一套商品房，全款購房也僅限購一套房。

（三）.經(jīng)適房是否也在此次限購的商品房范圍？

目前，北京已經(jīng)明確要求，年滿5年的經(jīng)適房轉(zhuǎn)為商品房的也算此次限購的商品房范圍。即辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”后，就不能再購新房。

（四）. 名下有過貸款記錄，現(xiàn)在已經(jīng)把房子賣掉了，再購房算幾套？ ?有一部分客戶，有過房貸，但后來房子賣掉了，成了“無房戶”，他們?nèi)绻础爸徽J房”算，再買房還算第一套。但按目前銀行執(zhí)行的“認房又認貸”算，他們再買房就算二套房了。

（五）.如果父母把唯一的房過戶給子女，那么父母是不是可以再新購一套，并且可以享受首套房貸款標(biāo)準(zhǔn)？

如果父母的房產(chǎn)當(dāng)時是全款購買，過戶給子女后名下沒有住房，同時也沒有貸款紀(jì)錄，那么父母再購房是可以享受首套房優(yōu)惠的；如果父母的房產(chǎn)當(dāng)時是貸款購買，過戶給子女后雖然名下沒有住房，但由于之前有過貸款紀(jì)錄，那么父母再購買第二套房時是會算作二套房的。

（六）.同一家庭限新購一套商品住房 ?從5月1日起，每個家庭只能再買一套商品住房。過去有多少套住房，因為政策中并未表述，因此將不計入內(nèi)。而且只限購一套新房，即包括一手房，也包括二手房

“同一家庭”是指一對夫妻及其未成年子女。對于改善性需求，新政并沒有完全禁止。如果孩子已經(jīng)成年將就業(yè)結(jié)婚，孩子可以先分戶出去，就不再屬于同一家庭。孩子和父母都能各自再購買一套商品住房。

（七）.外地人在北京購房是否適應(yīng)限購一套商品房規(guī)定 ? 外地人如果在京購房，將執(zhí)行該規(guī)定。同時，偉嘉安捷指出從目前銀行實際操作情況看，新政下發(fā)后，各家銀行已陸續(xù)開始要求在京居住的外地購房人，提供在京一年以上的納稅證明或者是社會保險繳納證明，兩者條件滿足其一，既能申請住房貸款。

（八）.如果原先已經(jīng)有兩套住房，那么還能不能再買？ ?可以新購買一套商品住房，但將無法辦理貸款，只能全款購買。而且只限購一套

（九）.自己名下沒有房子，但是結(jié)婚后妻子名下有一套，自己再購買算幾套？ （戶口沒有在一起）

結(jié)婚后雖然戶口沒有落在一起，但是夫妻肯定在民政局有過結(jié)婚登記，而銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結(jié)了婚的夫妻是不能提供單身證明，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。

（十）.暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款

（十一）.如果違反了限購的規(guī)定買到住房，會對所購房屋造成什么影響？

 將無法辦理房屋買賣的網(wǎng)上簽約，最終也無法辦下房產(chǎn)證。對于提供虛假信息騙購住房的，將承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。此外，房管部門如果發(fā)現(xiàn)購房者騙購，會將其行為通報給相關(guān)貸款機構(gòu)。這意味著如果騙購，銀行方面也會留下購房者的不良記錄，將來如果再辦理貸款等，就將無法享受優(yōu)惠政策。

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