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地方政府密集微調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策

2012-11-02 中國(guó)證券報(bào) 標(biāo)簽:

      

從9月底開(kāi)始,深圳、貴陽(yáng)、西安、武漢、天津、鎮(zhèn)江、江門等地先后對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào),這也是自國(guó)務(wù)院督查組督查樓市以來(lái),地方政府首次密集微調(diào)政策。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,多地微調(diào)政策的目的,主要在于刺激樓市消費(fèi),進(jìn)而緩解地方政府財(cái)政“吃緊”的局面。未來(lái)可能會(huì)有更多的城市嘗試微調(diào)樓市政策,房地產(chǎn)市場(chǎng)也將從底部逐漸升溫。

新一輪政策微調(diào)啟動(dòng)

10月29日,廣東省江門市同意開(kāi)平、鶴山兩縣調(diào)整公積金貸款額度的申請(qǐng)。按照調(diào)整后的額度,首套房貸款最高限額統(tǒng)一提高到一人25萬(wàn)元,兩人或以上50萬(wàn)元;二套房貸款最高限額為一人20萬(wàn)元,兩人或以上40萬(wàn)元。幾乎與此同時(shí),江蘇鎮(zhèn)江市推出新的公積金政策。其中包括子女買房,父母可成為共同還款人,公積金可用來(lái)償還商貸、支付物業(yè)費(fèi)等。

除上述兩地外,深圳已在今年9月28日上調(diào)公積金貸款最高額度上限。武漢則在10月24日發(fā)文,除上調(diào)二手房公積金貸款最高限額外,還規(guī)定異地購(gòu)房可動(dòng)用本地公積金進(jìn)行還貸。

9月下旬以來(lái),多城市通過(guò)微調(diào)公積金政策的方式對(duì)樓市政策進(jìn)行調(diào)整。而自“新國(guó)八條”出臺(tái)至今,已有近30個(gè)城市調(diào)整公積金政策。

在近期地方政府微調(diào)樓市政策的嘗試中,公積金并非唯一切入點(diǎn)。10月25日,天津房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管中心發(fā)布公告稱,住房交易網(wǎng)簽首付可分兩次交納,但首付款不能低于總房款的30%。貴陽(yáng)則在10月初推出新政,規(guī)定購(gòu)買首套房可享受相當(dāng)于本市戶籍的就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),最近一個(gè)月,已有近10個(gè)城市對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào),刺激樓市消費(fèi)的意圖明顯。

更多城市或嘗試微調(diào)

從本輪政策微調(diào)的方向上看,促進(jìn)樓市消費(fèi)無(wú)疑是首要目的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這也是地方政府意圖通過(guò)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖,緩解地方財(cái)政壓力。財(cái)政部統(tǒng)計(jì)顯示,受商品房銷售額累計(jì)增幅較低的影響,前三季度房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅減少6億元,下降0.2%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,同期全國(guó)土地成交價(jià)款為5309億元,下降11.0%。

值得注意的是,在財(cái)政收入減少的同時(shí),大量地方債務(wù)到期將進(jìn)一步加劇地方財(cái)政壓力。國(guó)家審計(jì)署的報(bào)告顯示,截至2010年底,地方政府性債務(wù)中,約1.84萬(wàn)億元需要在2012年償還。

除進(jìn)行微調(diào)政策的嘗試之外,從今年7月開(kāi)始,地方政府密集推出住房用地,在刺激土地市場(chǎng)回暖的同時(shí),也增加了土地出讓收入。中國(guó)證券報(bào)記者此前在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),一些地方政府甚至向開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)征數(shù)年后的房地產(chǎn)稅收。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在不觸及樓市限購(gòu)、限貸等政策“紅線”的情況下,地方政府的微調(diào)嘗試被允許的可能性較大。事實(shí)上,從去年下半年以來(lái),在微調(diào)樓市政策的40多個(gè)城市中,只有少數(shù)被叫停。該人士還認(rèn)為,為刺激樓市升溫,預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多的城市嘗試微調(diào)。

市場(chǎng)將筑底升溫

鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,從樓市“限購(gòu)令”推行以來(lái),一線城市的新房成交均價(jià)上漲不足5%,政策成效明顯。但新政同時(shí)也在抑制市場(chǎng)交易,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年以來(lái)的市場(chǎng)形勢(shì)不佳,雖然二季度以來(lái)一度出現(xiàn)熱銷局面,但此后的樓市“金九銀十”再次陷入低迷。多數(shù)分析人士認(rèn)為,今年全年的成交情況可能不盡如人意。

樓市調(diào)控政策也在影響市場(chǎng)供應(yīng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年前三季度,全國(guó)房地產(chǎn)投資增速、土地購(gòu)置面積、新開(kāi)工面積等指標(biāo)都出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

市場(chǎng)人士認(rèn)為,為保證市場(chǎng)供應(yīng),并刺激房地產(chǎn)消費(fèi),未來(lái)樓市調(diào)控政策可能趨于溫和,并從行政化手段逐漸過(guò)渡到市場(chǎng)手段。

不少分析人士還認(rèn)為,在國(guó)務(wù)院督查組回京后,高層雖不斷表態(tài)堅(jiān)持樓市調(diào)控不放松,但至今并無(wú)更嚴(yán)厲的政策出臺(tái),意味著“政策底”已經(jīng)出現(xiàn)。因此,微調(diào)樓市政策的行為將被默許,并可能越來(lái)越多出現(xiàn)。

今年下半年以來(lái),不少大型房企在土地市場(chǎng)頻繁拿地,顯示出“抄底”意圖。部分房企負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示,樓市的一系列指標(biāo)在探底之后,市場(chǎng)將進(jìn)入筑底期,并有可能在明年進(jìn)入逐步升溫階段。


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