“房企最壞的日子已經(jīng)過(guò)去了。”在2012年深圳住交會(huì)上，有地產(chǎn)大佬曾這樣直言不諱地表示。事實(shí)上，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，2012年并不算是世界末日。相反，行業(yè)不但沒(méi)有遭遇“2012”，年底還顯現(xiàn)翹尾行情，出乎很多人意料。在盤(pán)整期，房企似乎唯有在底部探尋自身價(jià)值，才能找到出路，這對(duì)行業(yè)而言，未嘗不是好事。無(wú)論怎樣，行業(yè)暴利時(shí)代的遠(yuǎn)去已經(jīng)成為共識(shí)。

對(duì)于房地產(chǎn)未來(lái)的方向，出席2012深圳住交會(huì)的專家學(xué)者、企業(yè)家都把目光投向了“城鎮(zhèn)化”。多位專家預(yù)言，城鎮(zhèn)化或是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇，或?qū)⒁I(lǐng)中國(guó)地產(chǎn)的新格局。而房企如何應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)？黃怒波、田明等地產(chǎn)大佬總結(jié)道：修煉內(nèi)功，順勢(shì)而為。

明年樓市不會(huì)更差 房企轉(zhuǎn)型不易

全國(guó)工商聯(lián)副會(huì)長(zhǎng)錢建蓉認(rèn)為，房地產(chǎn)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了，這一點(diǎn)是很多業(yè)界同仁認(rèn)同的觀點(diǎn)。去年下半年和今年上半年，對(duì)很多房地產(chǎn)商而言是一個(gè)難過(guò)的日子。他認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)得到了有效控制，房地產(chǎn)商獲利的空間和利潤(rùn)率在進(jìn)一步縮窄。調(diào)控政策已讓房地產(chǎn)暴利時(shí)代終結(jié)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)增速放緩的情況下，政府沒(méi)有放松房地產(chǎn)調(diào)控。今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然朝著宏觀調(diào)控的方向發(fā)展。

對(duì)于明年樓市走向，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，樓市回暖已是確定的，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始“軟著陸”，明年樓市一定好過(guò)今年。“可以說(shuō)，當(dāng)前樓市回暖是當(dāng)然的，明年一定不會(huì)像2012年一樣差?！?/P>

對(duì)此，朗詩(shī)地產(chǎn)董事長(zhǎng)田明亦持同樣觀點(diǎn)。他認(rèn)為，明年的樓市不會(huì)更差，但也不會(huì)出現(xiàn)2009、2010年的盛況?！罢^不會(huì)容忍房?jī)r(jià)暴漲，但也不會(huì)容忍房地產(chǎn)滑落?！?/P>

田明認(rèn)為，在未來(lái)十年中，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)將趨平，企業(yè)盈利空間也會(huì)收窄，同時(shí)行業(yè)的集中度也會(huì)提高。易居執(zhí)行總裁丁祖昱亦指出，調(diào)控給大型企業(yè)帶來(lái)了機(jī)會(huì)，在利潤(rùn)下滑的情況下，很多企業(yè)不愿意進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。整個(gè)行業(yè)運(yùn)作的要求越來(lái)越高，拿地的成本越來(lái)越高。對(duì)產(chǎn)品，對(duì)營(yíng)銷，對(duì)整體管控能力越來(lái)越高，一般小型的房地產(chǎn)企業(yè)，不具備和大型房企在同一個(gè)舞臺(tái)上面競(jìng)爭(zhēng)的基本實(shí)，所以給大型房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)。

在此屆住交會(huì)上，房企轉(zhuǎn)型也成為熱點(diǎn)話題。顧云昌直言：“現(xiàn)階段房企必須轉(zhuǎn)型，不轉(zhuǎn)型就是死路一條。”然而過(guò)去兩年中，大量房企的轉(zhuǎn)型之舉也使得更多的問(wèn)題暴露出來(lái)。

“當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)大池塘里，魚(yú)太多了，已經(jīng)多到養(yǎng)不下的地步，因此必須轉(zhuǎn)型和調(diào)整?！崩试?shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明表示，由于前十年房地產(chǎn)行業(yè)賺錢太容易，沒(méi)有培養(yǎng)出大量實(shí)力堅(jiān)強(qiáng)的房企。因此，這決定了房企轉(zhuǎn)型之路并不容易，成功概率不大。

中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波表示，地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是必然的，但是轉(zhuǎn)型的過(guò)程中存在一些問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)將成為下一步最大的泡沫，尤其是三四線城市供給量太大。旅游地產(chǎn)發(fā)展中存在開(kāi)發(fā)商把住宅的模式簡(jiǎn)單復(fù)制到旅游景區(qū)的問(wèn)題，即住宅的“上山下鄉(xiāng)”，這將會(huì)帶來(lái)又一次的泡沫和又一次的破壞，地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型需要開(kāi)發(fā)商換一個(gè)思維模式。

城鎮(zhèn)化機(jī)遇或是利好 警惕過(guò)度解讀

近來(lái)，有關(guān)城鎮(zhèn)化的話題已引起廣泛討論。業(yè)界普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)規(guī)模、房?jī)r(jià)和利潤(rùn)的超常規(guī)增長(zhǎng)可能漸告尾聲，而并非房地產(chǎn)行業(yè)步入衰退期。其中，新型城鎮(zhèn)化將給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇，房地產(chǎn)發(fā)展最大“剛需”有望被喚醒。對(duì)于房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展，即樓市下半場(chǎng)，眾多專家學(xué)者寄望于城鎮(zhèn)化機(jī)遇。

朱中一表示， 2020年之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是發(fā)展的機(jī)遇期，重要的原因就是城鎮(zhèn)化?！爸袊?guó)的城鎮(zhèn)化現(xiàn)在是52%左右，如果按照戶籍人口是35%，離發(fā)達(dá)國(guó)家還有很大的距離?！?/P>

他進(jìn)一步指出，十二五期間我國(guó)要建住宅6500萬(wàn)套，總面積是50-55億平方米，規(guī)模比十一五要大。其中保障房就有3500萬(wàn)套。另外隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都要發(fā)展。老年的住房問(wèn)題也要關(guān)注，所以如果把這些因素加起來(lái)，毫無(wú)疑問(wèn)，在十二五期間中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展還是不存在問(wèn)題的，對(duì)前景很看好。

旭輝集團(tuán)董事局主席林中表示，未來(lái)的十年，城市的建設(shè)和城鎮(zhèn)的建設(shè)是經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)，這將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來(lái)十年房地產(chǎn)還是有比較好的發(fā)展。

林中指出，城鎮(zhèn)化的主題，是一二線城市會(huì)得到比較好的發(fā)展，因?yàn)檗r(nóng)民將變?yōu)槌擎?zhèn)居民。同時(shí)，“城鎮(zhèn)化的過(guò)程給不同的開(kāi)發(fā)商都帶來(lái)了發(fā)展的機(jī)會(huì)”。

不過(guò)，對(duì)于業(yè)內(nèi)普遍的樂(lè)觀態(tài)度，田明則強(qiáng)調(diào)，城鎮(zhèn)化絕不意味著房地產(chǎn)化。房地產(chǎn)雖然能參與城鎮(zhèn)化，但還要有配套的服務(wù)業(yè)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，否則房地產(chǎn)不會(huì)發(fā)展?！皩?duì)于國(guó)家的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，房企不應(yīng)盲目樂(lè)觀?！?/P>

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